假如福州房价明年上涨5%，会怎样？

看到标题，先不忙着发表意见或下结论，花三分钟时间看完此文再讨论。

PART 1

近日，一篇关于《社科院称2021年房价将上涨5%》的文章又开始引发疯狂转发……

关于社科院明年房价上涨5%的言论，原文内容是：

社科院报告：明年房价或同比增长5%，建议热点城市加快试点房产税：

12月21日，中国社会科学院财经战略研究院等联合主办的《中国住房发展报告（2020-2021）—楼市调控：迎来曙光再出发》发布会在京举行。《报告》显示，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降，同比增幅维持在5%左右。原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。此外，《报告》还建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征房地产税，争取在“十四五”期间开征房地产税。

其实早从2014年开始，社科院就已连续8年发布房价预测，分别是：
2014年均价上涨7.6%
2015年均价上涨1.2%
2016年均价上涨3.9%
2017年均价上涨3.4%
2018年均价上涨4.2%
2019年均价上涨7.6%
2020年均价上涨6.1%
2021年均价上涨5%
很显然，这只是社科院对于行业整体房价的预测，实际落位到每个城市的数据和涨跌幅也不尽相同。并且，从2014年至今，全国各大城市的房价并非只涨不跌，福州也是如此。所以单从这个角度来看，2021年房价或上涨5%的言论并不适用于某个城市。

PART 2

据CRIC数据统计，福州自2014-2020年以来，五城区房价走势如下。

具体来看，2015年，房价下跌约10%，与社科院的1.2%涨幅相差甚远，此外，从2016年开始，福州房价一路上涨，涨幅最大的2018年高达23%，而结合实际情况来看，2018年是因为前两年的高价项目集中备案，导致网签价大幅上涨，实际的成交价格相比2017年并未大幅上涨。

近两年，由于福州中心板块新盘供应及成交量上涨，拉高了整体成交均价，因此近三年房价数据也大幅上涨。9月16日，社科院指出出福州房价三年高达72.97%，涨幅居全国第一，彼时也掀起业内外广泛关注。

但熟悉福州市场的人深知：近三年以来，即2018年至2020年，福州整体市场属于调整期，除了个别高性价比项目，绝大部分板块的楼盘房价只跌不涨，尤其是外围板块，随着供应量的上涨，打折出售已成常态。所以，除了看数据，也要结合实际情况来分析，而非断章取义，盲目“跟风”。

PART 3

回到今天文章的标题，“假如明年福州房价上涨5%”，会出现怎样的情况？

以下为福州五城区各板块最新房价地图，具体如下：

五城区各板块网签均价

前文已用数据及市场实际走势论证，标题只是个伪命题，约5%的上涨幅度，仅适用于少数板块或少数楼盘，例如地段较为核心，板块发展前景好，且供不应求现象明显的板块，典型如中心板块的优质楼盘，明年或将出现小幅上涨。其他大部分板块房价保持维稳，有的则有继续下滑的风险，两极分化现象还将持续上演。
正如前两天文章所言，城市的房价涨跌不可一概而论，而是分板块来看，具体可以根据板块所处的地段、新建商品住宅房源存量、去化周期以及房源本身的价格来决定。
下图为福州五城区各板块存量及去化周期，可以作为目前的买房参考之一，至少在板块的选择上能给一个明确的选择：
具体来看，中心、金山、会展、西区板块均在10个月以下，处于较为安全的板块。尤其是中心板块，库存量虽然位于各板块前三，但整体需求旺盛，去化速度较快，去化周期仅6.5个月，供不应求现象明显。而其他供过于求板块中，琅岐、桂湖、三江口板块整体库存量较高，且去化缓慢，去化周期高达30个月以上，仍存在较高的风险。

近期，虽然福州放开“落户”门槛，明年户籍人口相比前两年或将出现明显上涨，部分观望的购房者也将加快买房步伐，也会对楼市一定的刺激作用。但基于福州目前的巨量存量以及近20个月的去化周期而言，明年的重点是去库存，在库存还未告急之时，整体房价大幅上涨还为时尚早。并且，在“稳房价、稳地价、稳预期”的原则上，维稳房地产的稳定健康发展才是重中之重，所以“稳”字还将贯穿2021年楼市始终。

本文完