台江区同晖府备案，对比瀛洲府，性价比如何？

前天位于台江区五一南路的的同晖府备案了，有部分粉丝留言有意，今天从价格角度，对比周边以及项目自身来分析看看。

备案情况

楼盘共备案60套，其中4套顶楼复式221平米，56套142平米，1-2层是商业，公摊28%。

价格：

3-6层：28895-29447元，均价29000

7-17层：32920-37333元，均价35000

18层：均价38000

分析：楼盘的电梯入户设计，按正常来说，公摊不应该这么高，不知道是否因为楼层有18层，超出了消防要求，需要配建两部楼梯导致（参考大名城紫金）。对于单价来说，由于商业楼的采光遮挡影响，楼盘从7层开始是价格分水岭，对于6层以下来说，单价都在3w以下。每层差价不大，明显6层是最优的，对于7-17层来说，虽然商业楼高度有限，但是影响依然不小，可以根据自身情况，建议选择高层。对于18层复式，由于就4套，估计普通人也买不到，不做评价了。楼盘的面积设计，也是相当尴尬，卡在了144的不限购面积以下，导致56套全是142限购房源，配合不低的单价，对于购房群体的定位也很尴尬。

楼栋说明

备案的D地块#1楼，由于楼盘被路网分割，虽然高配比安商房，不过也在超小地块规划了一栋楼，楼栋是以两栋住宅拼起来。

其中01，02单元是坐北朝南，03，04单元是东南朝向。同时地块南面还有一个商业楼。

分析：地块过小，虽然看上去是两栋住宅楼，其实仅仅算一栋，而且不是平行拼接，是有幅度的弯折。对于03，04单元来说，东南朝向，缺点在于日照时间提前。01，02单元由于商业与楼栋直接相邻，干扰较大，特别低楼层，南面直接被商业楼遮挡，所以低楼层连01单元都没有。

同时对于小地块而言，社区基本也没有相关的配套，对于居住品质来说一般，而且楼盘北邻马路，也存在噪音干扰，总得来说，定位高端住宅，但是社区和楼栋配套都很一般。

周边对比

对于楼盘而言，最好比较的就是不远处的瀛洲府。同样是安商房，也规划了两个小地块做纯商，那就对比看看。直接选择瀛洲府2，3号楼的地块做对比。

价格：瀛洲府：34711，同晖府：低层29000，高层35000

公摊：瀛洲府：13%，同晖府：28%

面积：瀛洲府：131，同晖府：142

得房：瀛洲府：114，同晖府：101

分析：总得来说，两个楼盘地块都不大，但是瀛洲府胜在是两栋住宅，前后分布，同晖府是两栋连接。瀛洲府是定位小洋房设计，总楼层9层，同晖府定位小高层设计，总楼层18层。总价来看，瀛洲府在450w左右，同晖府7层以下在400w左右，高层在500w左右。

对比来看，个人觉得瀛洲府的优势相对明显，在都是限购的房源情况下，虽然瀛洲府的面积更小，但是由于公摊差距过大，结果瀛洲府得房率还多了13平米。同时瀛洲府不存在商业的影响，而同晖府不仅仅是1-2层配建商业，地块还要配建一栋商业楼。

同晖府最大的优势在于，7层以下的单价低，同时楼层较多，对于部分购房者而言，选择面相对多。

至于低楼层的优势会大吗？对于购房者而言，既然都出得起400w，相信对于居住要求也有一定要求，虽然低层便宜50w，但是采光，噪音影响明显更严重，如果放在刚需盘来说，差价肯定更有吸引力，但是对于改善而言，吸引力就相对一般。

分析总结

由于同晖府仅仅就60套，相对而言去化压力不算太大，对于购房群体而言，也是面向改善人群。不过楼盘虽然做出了纯商地块，但是整体的社区和商业配建，对于居住来说体验并不会太高。只能说有豪宅的心，没有豪宅的命。

当然对于有意向的购房者来说，瀛洲府与同晖府的pk相信是一大纠结。从目前来看，如果是总价不够触及瀛洲府，肯定最优选择就是同晖府的6层，特别是03，04单元，相对影响会小点。

对于有高总价的购房群体来说，瀛洲府的优势相对更明显，当然两个楼盘的社区体量都很小，仅仅优势在于地段。当然要是为了更好的居住体验，可以等待明年的几个大地块纯商上市。