土地踏勘的正确姿势

项目踏勘作为前期研判的重要环节，有经验的投资人，看完现场基本对项目能不能操作就有了基本概念，后续再从测算角度详细算账即可。

看地里面有许多讲究，要真正会看一块地，看好一块地，是需要花费很多功夫的。

1.如何看地

看地主要分为两块：一是看地块区位属性，在整个城市的绝对与相对位置（发展方向、板块、周边配套、交通等）；二是结合出让文件中的规划设计条件、以及出让文件中就地块的特殊要求，了解地块属性及不利因素等，注意地块是否存在一些不利因素（电厂污染、坟墓、高压线等）。

一般分为以下五个步骤：

①地块位置：地块位置是核心中的核心，不能看错，不然一切皆枉然。在百度地图根据路名、红线图等找到项目大概方位，查找出周边已有建筑，进行查找（谷歌地图更为精准）。

②地块红线图：红线图是必看之一，通过红线图可以了解以下两点：

1）地块的大致形状，是否规整。如果规整，若为长方形，东西宽、南北窄则更利于排布。如若不规则，则要考虑特殊地形对强排是否有不利影响。

2）地块红线边界的确定，边界一定要确认清楚，前后左右是否有建筑，强排日照影响后期一定要考虑到位。

③地块四至：现在很多公司都有无人机，但还是建议坐车，绕一圈看一看。四至的道路是否都已畅通；四至是否有不利，噪音、环境污染、高压线等。地块如果不大，可建议步行。

④地块内部：需勘察清楚，有些地块表面看，如草坪一块，但内部有水塘，那将会对后期成本产生影响。地块内部是否有尚未拆除建筑，地块内部是否平整到位，是否有青苗等。是否达到三通一平、七通一平等，满足三通一平就可开工。

了解地块之前的用途，是否是厂房拆迁、墓地等，如果是污染性企业，地块拿下来才发现会对后期营销产生较大影响，包括地下是否有墓、溶洞等，最好找当地人或者政府部门了解清楚。

⑤带着控规去看地：地块限高、容积率等是否比较特殊，对售楼处、小区开口、物业摆放位置、商业位置等是否有特殊要求，需根据实际情况后期予以注意。（有些公司设计都是外包强排，对强排的结果没有严格把控，里面会有许多暗坑，到时候背锅的还是投资）

某TOP3房企甚至明确为投拓制定了5要看的标准：

①里外远近都要看：问题和风险不仅限于地块本身，有可能周边因素对地块造成影响，因此不仅要仔细勘察地块内部，还要重视对周边的的勘察；

②天上地下都要看：上看异味、噪音、附着物，下看矿井、管线和溶洞；上山要看周边、林地和土方，评估地质灾害；下水要看水质、水源、上下游，考虑防洪要求；

③看不到的也要看：限高、退让、防洪标高等要求不是很直观，但是看到周边有机场、雷达、天线、军事设施、大型水利设施等就要想到是否有特殊的规划要求；

④听听别人怎么看：术业有与攻，不同的人从自身与业角度出发，看到的东西会有所区别。多一双眼睛，发现多一些问题，综合起来，减少遗漏；

⑤特别问题分时段看：有些问题集中在特定时段发生，就需要在特定时段与以考察。如：对机场不同时段噪声，公路、工厂夜间噪声、工业区上下班。

2.大胆联想

在一些小白眼里，“看地”就是转一转位置，站在地块边上望一望有没有拆迁，有没有高压线。而资历稍深的投拓，看到常见事务，就会大胆的猜测和联想到很多可能会对项目造成的不利影响。

①建筑限高

限高是目前最常见的现象，很多城市在规划中就已经限制楼房高度，比如涿州为了配合北京的大规划也会限制楼宇高度，目前常见的限高主要有以下几种情况：机场、雷达、卫星地面站、电视塔、军事、名胜古迹等。

比如，在保定有古迹大慈阁，周边的建筑就严格限制高度，周边的住宅商业均不能超过大慈阁的高度。

②建筑红线退让

建筑红线退让对产品的摆放、用地面积、货值均会产生较大影响，因此在考察项目的时候，尤其是要跟设计口沟通建筑红线的影响，红线退让考虑的因素主要：油气管线、高压线、光缆、市政道路、日照间距等。

油气管线、光缆要多注意，因为前几年的埋线过程比较随意，可能一不小心把光缆挖断就很麻烦。

在市区的项目要多留意市政退线问题，很多新规划道路由于建筑不拆迁，导致无法实现，因此市区项目要充分考虑。

③红线退让

新芽曾经介入太湖周边的一个收并购项目，尽管转让方证照齐全，但是我方风控考量到环保红线退让等问题，决定放弃，最后这个项目转让给了某友商。结果在前年的环保整治风暴中该项目全部拆除。

比如，根据相关规定，在饮用水水源一级保护区内，禁止新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。

④防洪要求

某开发商在沱河边投资6亿拿下200亩项目，结果该位置正好处于泄洪区，项目至今三年仍无结果。项目在踏勘阶段要留意周边是否有江河湖泊、堤坝、水利工程等，充分沟通水利局，该处位置的防洪要求，防水支护标准等问题，避免拿到项目无法开工，开工后成本过高的情况出现。

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