这个听起来有点Low的楼盘，竟然把周边大盘都打败了！凭啥？

这个听起来有点Low的楼盘，最近却猛涨一波，竟然把周边大盘都打败了！凭啥？

原创 楼市君 广州楼市情报 今天

收录于话题

#广州 6

#楼市 27

#房价 30

#天河 1

如果给广州上千个楼盘拍部“逆袭”剧，我觉得主角要选她——盈彩美居。

盈彩美居？

很多人可能连小区名字都没听过，听过可能也嫌弃过。这个名字，听起来有点Low。

放在五六年前，不少人对它的印象用一个字概括就是：偏。

盈彩美居虽身在天河，但是已经到了跟黄埔的交界处。

它既不是广州成交量最高的二手盘，也没有10万+单价的光环加身。

但就是这个看起来平平无奇的盘，在过去3-5年成功逆袭，涨幅保守估计能入围全市Top10。

2015年，盈彩美居1字头的房子一抓一大把。从2016年开始，成交均价从2字头迈进3字头，半年就涨了4000/平。

今年再次开启一波升浪，下半年平均每月涨1000/平，保4冲5。

注意，这是成交价。

目前盈彩的挂牌均价已经超过6万/平。如无意外，明年成交均价会破6。而最新一套房源的挂牌价已去到7万/平。

大涨的盈彩美居，反而变得非常抢手，成交周期短，基本都在两位数以内。

早在我们9月份公布的广州成交最火爆的二手小区榜单中，盈彩美居就高居第一位，挂牌量/成交量的比例低至1.1。

之后三个月，盈彩美居热度不减，甚至爆出有房源挂牌20分钟就成交！

凭什么？

盈彩美居平步青云，背后是东圃板块的异军突起。

从前的东圃，你嫌偏，现在的东圃，你要尊称它“第二CBD”。

这里一南一北，夹在黄埔大道和中山大道两条交通大动脉之间，一东一西受到广州国际金融城跟鱼珠两个重量级板块的双重辐射。

在二手房成交10大活跃板块中，常常能看到东圃的身影。

可以说，不是盈彩涨得猛，而是在“第二CBD”的带动下，东部水涨船高。

同属东圃板块的兰亭盛荟，被称为“呼啸山庄”，均价5万/平，已经卖光光；广州金融城板块的新房基本8字头起步；

就连黄埔鱼珠板块、跟盈彩一个地铁站之隔的富颐华庭，二期开卖也悄悄涨到5万/平；还有文冲的城市之光，一夜提价5000/平。

再看二手房，隔壁的金碧世纪花园，挂牌均价4.7万/平，学府里5.2万/平……

贵为天河区的盈彩美居，自然更有涨价的底气。

但，东圃板块热度再高，也不是只有盈彩美居这一棵“独苗”。

美林湖畔花园、羊城花园等等，都是热门盘，房源少，业主报价也很坚挺。

那为什么接近20年楼龄的盈彩美居，价涨得最狠，还被这么多买家盯着不放，平均每套挂牌二手房的带看量高达15次？

盈彩美居12月的涨幅最高（来源：链家）

盈彩美居近30天的带看量最多（来源：链家）

如果用地段、交通、学位三个核心价值维度来给盈彩打分，我认为：

地段7分，交通6分（规划利好占3分），学位2分。

地段价值前面已经讲了，楼盘周边大型商业配套也比较完善，美林M·live天地、M+Park漫广场都在附近，楼盘也有底商。西边是杨桃公园，南边还有一大片生态林。

当然，这片生态林日后是否会被拿来拍卖就很难说了，毕竟天河寸土寸金。

交通方面，盈彩美居南北有中山大道跟黄埔大道两条主干道，最近的地铁站是13号线1期的三溪站。

但比起离家门口仅500米的美林湖畔花园来说，盈彩美居到地铁站的距离约1.3km，走路接近20分钟，有点远，平时基本要靠电瓶车接驳。

好在13号线2期的珠村站正在建设，预计出口位置在盈彩美居正门，2022年底通车。

教育目前也是一个弱项。

无论是美林湖畔花园还是盈彩美居，学校配套有是有，只是学位质量都谈不上好。

盈彩美居有盈彩美居小学，美林湖畔花园对口前进小学，生源和成绩还算可以，但两者对应的初中——第十八中学，成绩和口碑就很一般了。

不过，教育这一块，并非一成不变。天河在教育上狠砸资金跟资源，以东圃的位置来说，不会被落下。

（图源：链家）

至于产品户型。

盈彩美居的面积段整体偏刚需，两房的成交比较活跃。3室2厅户型放盘少，不过很受欢迎，这一点，通过对比美林湖畔就能发现，盈彩美居的3室2厅户型单价明显更高。

另外，美林湖畔单价7字头的房源基本都是复式，而盈彩美居目前挂牌价最高的72119元/㎡的房源则是2室1厅的小户型。

再来看看楼盘概况。盈彩美居总共分成3期建设。

【一期】云彩轩、聚彩轩、汇彩轩、华彩轩，2003年建成。劣势主要是外墙比较显旧，有朋友说建筑质量看起来不太好。

【二期】碧彩轩、明彩轩、御彩轩，2004年建成，劣势在于西边靠汇彩路的户型，噪音和扬尘会比较大。

【三期】菁品园，分为菁玥轩和菁晖轩，2005年建成，单价最高。

三期朝南可以望到生态园，外立面比一、二期高档些，但靠近盈彩美居小学，可能会有噪音影响。

如果你问，挂牌6万/平的盈彩美居值不值得入手。

答案是，如果你看重升值，哪怕它有以上的一些劣势，也不妨碍它未来继续涨。

不涨，就不是天河了。