12月18号，广东省委发布“十四五”规划建议。
在长达2万多字的建议中，我们发现城市更新，被提到了两次。
而在十三五规划纲要中，城市更新这四个字，并没有出现。
这，传递出不一样的信号。
原文是这么说的：
一、以支持深圳同等力度支持广州建设国际大都市...支持广州深化城市更新，强化宜居环境建设，全面提升城市品质。
| 来源：南方日报
注意，这一段关于城市更新想阐述，是跟产业、城市环境里一起说的。
意思相当明显，就是要产业升级，城市进阶。
文本中第二次提到城市更新，又是不同语境和场景：
二、深入推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和完整社区建设...
同时，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
| 来源：南方日报
这一段表达，在我看来，将城市更新与楼市进行了联系。
毕竟，城市更新，就是一个城市存量用地开发的一个过程。
当新增用地指标减少，如果不向村要地，向天要地，市场上的新增产业用地、居住用地又从哪里来？房价平稳，又如何谈起？
一个鲜为人知的数据。
广州村庄面积占全市面积的78%，经济与人口接近50%。
城市更新的重要性显而易见。
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事实上，广州也一直在这么做。
从2018年开始，两年的时间，就有93个城市更新项目浮出水面，完成或进入正式（意向）招商阶段。
整个社会资本对于广州城市更新的投入，也达到了6000亿，改造面积8533公顷，相当于再造一个海珠区。
| 来源：广州市公共资源交易中心
而这仅仅是一个开始。
2023年：未来三年之内，广州将推进83条城中村改造项目、285个旧街区改造项目、176个旧厂改造项目的计划。
2025年：推进183条（含三年计划83条）城中村改造；基本完成422个旧街区改造项目；
2030年：推进约400条（含五年方案183条）城中村改造；常态化推进旧街区改造工作；推进约400个旧厂房改造项目。（数据来源：《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》）
如此力度和决心，前所未有的。
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不过，看到这里，在我们之前的文章里，还是有人觉得，这一次广州城市更新之风，只是“吹吹水”，并不是真的要干。
毕竟，城市更新向来是一把硬骨头，利益牵扯众多，而且开发周期长，要想快是不可能的。
而且，广州在2008年亚运会前夕，就启动了包括冼村、猎德、琶洲、瑶台等在内的一共52条城中村改造。
12年过去了，现在改好的有几条？
这是一个非常好的问题。
当时的广州，在城中村的问题上，相当保守，也没有想好要怎么做。
一来，担心开发商等社会资本进入旧村改造，会引发市场投机行为，开发商把经济利益和蛋糕拿走，把矛盾和社会问题留下。
二来，如果不借助社会资本的力量，广州又没有这么多钱，去搞上百条村的改造。
2007年，有专家估算，若全由政府负责改造，则需要投入金额2500亿，而政府无力承担如此巨额资金。
这样的担心和思路，导致政策上没有顶层设计，广州城中村改造进展缓慢。
一直到2007年猎德旧改的启动，猎德大桥建设势在必行，广州城中村改造，才获得实质意义上的突破。
在城中村问题上的保守与广州务实的城市性格有关。
因为务实，到了不得不改的地步，才向猎德动刀。
2006年的时候，珠江新城已经没有可利用的土地。
这一发展速度，远远超出包括袁奇峰在内城市规划师的预期。
在此背景下，开发的触角开始伸入原本计划保留的自然村落中。
于是当2007年珠江新城地价上涨到巅峰的前一秒，终于有人看到了猎德村“城中村”改造巨大的经济价值。
随着猎德改造的破局，广州从政策顶层设计，解决城中村利益与城市发展整体利益之间的矛盾。
如今，广州城市更新政策完备，其最核心的是分好了村民、政府、开发商三方的蛋糕。
同时，关于改造流程与补偿方案也越来越标准化，越来越高。
这让广州城市更新得以加速。
所以，我们才会在天河吉山、海珠石溪、海珠红卫旧改招商文件之中，看到了“KPI化”的拆迁条件。
要是没有这个条件约束，开发商也愿意用时间置换空间，将利益最大化。
| 来源：广州市公共资源交易中心
最后，关于城市更新对于楼市影响，核心在于供需和配套，其分为短期和长期。
今年上半年，我们出过一篇关于黄埔旧改的文章，收获10万+。
拆掉整个黄埔，这是广州的野心。
里面也提到，旧改是黄埔楼市最大的变局所在，毕竟影响供应与需求。
不过，对于楼市而已，影响房价的因素有很多。但核心还是逃不过这三个：政策、供需、货币。
发现没有，今年以来，黄埔这三样都占了，所以市场很火，很热，很爆。
那么，2021年呢？
大家不妨多多关注番禺，关注万博片区。
毕竟，有人才落户的放松，也有18号线首段的开通，旧改速度也不慢。
同时，明年番禺会推出很多核心地段，核心地块，面粉价不会便宜。
| 来源：广州社会保障局
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