楼市一奇怪现象引起高层关注。最新会议给出罕见定调，警示炒房客

12月18日，为期三天的中央经济工作会议闭幕。这次会议，定调了明年我国经济的八项重要任务。

其中有一项与房地产有直接的关联，即 “解决好大城市住房突出问题”。

此外，相比去年工作会议“城市更新、旧房改造、房住不炒、因城施策、稳地价稳预期、促进房地产平稳健康发展”等仅有100字左右的论述，到今年对房地产的描述增加到了200多字，内容涉及大城市住房问题、高度重视保障性租赁住房建设、规范长租市场、增加租赁住房土地供应、整顿租赁市场等。并且，这次会议专门将房地产列为单独一章的做法，十分罕见。

由此可见，即便房住不炒取得阶段性成果、整体房价涨幅持续平稳，但潜在的问题或正在发生的现象，例如长租公寓暴雷，依然受到了高层的重视。

另外一项与房地产并无直接关联，但影响深远，那就是 “强化反垄断与防治资本无序扩张”。

这句话，在12月11日中央政治局会议上首次被提及，短短一周之内二度被提及，可见其重要性。这句话本身，是冲着近期热议的互联网巨头纷纷下沉民生行业，可能存在销售价低于成本价的不正当竞争与垄断去的。但这句话还包括了“资本无序扩张，抢夺中下阶层的饭碗，导致贫富差距加剧，因此需要反垄断和遏制”的引申义。而房地产，显然也存在这个情况。

典型的一个特点即：房价持续温和上涨，房租却持续下降。

翻开今年各月份统计局对重点70城商品住宅价格销售的指数监测，不难发现依然是房价上涨城市数量多于房价下跌城市数量。即便是房价下跌数量达28个、下跌数量创下新高的11月份，也依然还有36个城市房价上涨。

但蹊跷的是，房价不断上涨，房租却没跟着涨。三份数据证实这一点。

1、 贝壳研究院近期发布数据显示，18个重点城市9-11月份租房需求持续下降，平均降幅达到了13.7%。租金层面，11月北上广深4大一线城市租金环比下跌1.2%，同比亦下跌了2.9%。二线城市租金则是环比下跌了0.58%，同比下跌3.1%。

2、 来自诸葛找房的数据，11月全国50个大中城市租金挂牌价34.71元/㎡/月，创下两年来新低。

3、 CPI作为消费者物价指数，能够直观反映各项商品的价格走势。其中的一项“房租”构成同比下降0.9，且连续一年为负增长。

三份数据摆在一块，足以说明房租下跌是一件客观存在的事实。

所以，房地产目前出现的奇怪现象之一就是“房价涨、房租跌”。

这说明了什么？

一座城市的房价也好，租金也罢，都取决于需求与购买力。只是房价取决于有钱人的数量和财富值，俗称金字塔塔尖的群体。而房租取决于普通人的数量和收入，也就是金字塔中下层的群体。

但矛盾点在于，金字塔顶层的人少却占有了较多的房子，金字塔中下层数量巨大却占有了相对较少的房子。房价因为金字塔顶层的购买力，还能获得上涨动力，甚至10万、100万一平的房价都能负担。而房租因为金字塔中下层的购买力，却无奈下跌。

这与“资本无序扩张、垄断”岂不是一回事？当然，这种现象主要发生在大城市，所以才有了专门的一章“解决好大城市住房突出问题”。

本来长租公寓是能解决一部分这样的现象的。但可惜资本化的操作、竞争，让长租公寓这种纯粹的“住”的模式也产生了泡沫。再叠加租赁需求端的不振，于是资金链出现问题、暴雷。

当然，资本的确可以改变很多、颠覆很多，这就是资本的力量。连银行都被资本改变了，还有什么一定不可能的呢？

只是，作为大量的普通买房投资者需要明白一个道理。跟着资本走，谁的风险更大呢？

资本运转的模式，从初级的量变形成质变，到高级的挂牌上市割jiucai，到更高级的退市私有化，都是踩着无数普通人上去的。

资本可以无视一套房、几套房的收益，普通买房人却不行。说白了，资本能玩的游戏，绝大部分普通人玩不了。

举例来说。

如果房子租金回报率能够超过银行常规理财，那么买房实际可以当成一件长期投资的事，买一两套无伤大雅。

如果房子租金回报率低于银行理财，那持有房子除了期待房价上涨之外，实际就是一件贬值的事。

如果房子租金回报率甚至比房价涨幅还高，那就没有炒房客了，全部变成房东出租房子。

但目前来看，很多城市租金回报率已经小于2%，大幅低于常规理财，所以只能寄希望于房价上涨。

但是，君不见“房住不炒”最厉害的地方在哪里呢？

我们都知道如果房价持续上涨，且年涨幅超过5%，就会出现投资、投机需求。结果就是房价在大量买房人进入后出现更大涨幅；

如果房价平稳，涨幅在0-5%之间，投资收益低于贷款利率与持有成本，那么投资性需求就会被挤出；

如果房价下跌，大部分人都不会买房包括刚需，甚至有房的还会集中抛售。

所以，为什么坚持“房住不炒、房地产平稳健康发展”，厉害就厉害在这里。不能上涨超出合理水平，否则投资、投机瞬间卷土重来。也不能下跌，否则会有动荡。

但是，毕竟全面实现房地产平稳健康发展需要一个很长的过程，所以“房住不炒”接连贯彻四年之后，又被列入了十四五发展规划里去，成为一项长效机制。

所以，未来每个城市房价上升幅度都会越来越合理化，落入到一个合理的区间里去。这个区间是多少，高层其实给出过。当收益率超过6％就要打问号，超过8％就很危险，10％以上就要准备损失全部本金。这是银保监会主席郭树清提醒投资者的一句话，放在楼市也同样适用。别看现在有些城市高于合理数值，可以等着看后续的政策落地。

比如这次会议提到的“高度重视保障性租赁住房的供应”，从供需的角度去真正缓解大城市住房不足的问题。到时候买不起房的都租房去了，也有租同权保护着租房人权利。普通人手上持有的几套房子，还能指望房价大幅上涨获得收益吗？

到时候倒是可以出租了，可不到2%的收益率、高达70-80年的回报周期，普通人受得了吗？

聪明人看趋势，自作聪明者跟风看一时形势，这就是区别。