全面取消“期房预售”？多地好消息相继传来，专家：3年有望实现

　　期房，指尚未竣工的房子。

　　预售制，指房屋达到规定的工程进度，但尚未竣工，即可领取预销售许可证进行销售。

　　至于各地对工程进度的要求则不一。有些城市地库完工出地面即可销售，有些城市需完成30%施工量，有些需要封顶。

　　商品房预售制，也就是期房销售模式，从90年代初期走到现在，已有近30个年头。在起初，预售制可谓是房地产一个巨大的创新。对开发商而言，风险小、回报高，还可以帮助解决资金不足的问题。对买房人而言，可以满足城镇化带来的天量住房需求，还可以不用掏全款就买到一套房子。

　　然而，这种模式经过近30年的运营后，弊端开始越来越大。常见如期房质量问题、延期交房、甚至烂尾等。

　　之所以会出现这样的情况，与房地产的开发模式有关。先来了解下开发一个楼盘的大致流程。

　　自筹一笔资金拿地，这笔资金可能是自有资金，也可以是银行贷款，一般后者的比例大一些。然后用土地作为抵押，再次从银行获得后续开发资金。施工过程中，开发商按期支付工程款，但一般获得预售条件时仅需支付一次首期款即可。开始预售后，开发商获得购房者30%的首付款。这部分款可以再融资、或者支付一些前期应付款、利息。然后银行贷款初审通过后，7天到1个月内放款，开发商获得了全部收入。但开发商此时的支出，仅有一部分拿地本金+应付利息、盖了几层楼、付了一部分前期施工成本而已。可以看到，风险几乎为0。

　　但为什么风险几乎为0，还频频出现延期、烂尾、工程质量等违约呢？单个项目看，风险几乎为0。但如果是十几个、几十个呢？项目一环套着一环、资金一笔套着一笔，系统性风险顿时大幅提高。此外，房地产高周转模式下，每一笔资金都被用到极致，也意味着每一笔资金都不能出现差池。否则，压垮一个房企的可能就是其中的1-2笔到期债务。而房地产市场不说瞬息万变，也不可能一直一帆风顺，对一个企业控制风险的能力、现金流规模、及时偿债的能力要求就非常高。

　　这还没算上很多企业多元经营、多元融资的可能性。毕竟，正常运转时，资金来得太容易了。

　　所以，房地产发展至今，周转速度越来越快的当下，质量问题、交付问题、烂尾现象等发生变得越来越频繁。

　　换句话说，理论上开发商的风险近乎于0，买房人的风险却可能是100%。于是乎，取消“预售制”成为很多买房人的愿望。

　　早在2010年开始到现在，关于是否应该取消预售制的讨论就一直没断过。这之间，广西南宁作为试点城市曾探索过取消商品房预售。海南作为第一个吃螃蟹的，今年3月发文全面取消商品房预售制，要求所有新建商品房现房销售，且必须满足水、电、气、消防等竣工验收。从目前运行情况来看，也并未出现市场不平稳的现象。

　　那么，取消预售制存在全面推广的可能吗？

　　易居房地产研究院副院长在今年海南发出取消预售制度的文件之后就表示，未来1-2年里会有地方跟进。3年之后，全国可能会统一取消预售制。

　　目前来看，这个“预言”正在逐步成为现实，各地都有好消息传来。

　　11月23日到12月8日，2周时间内先后有江西、成都、昆明、唐山、太原5个省、市出台预售资金监管制度。

　　这实际上释放出了一个非常积极的信号。

　　从房地产发展进程上看，城镇化快速发展的阶段已经过去，城镇化率已经站到了60%的阶段高位上。这意味着，住房需求不再像过去10年、20年那样井喷。那么，预售制作为房子紧缺时期下的特殊政策，继续执行下去的必要性已经不高。《经济参考报》今年8月一篇名为《多地收紧预售资金监管，或将试点现房销售》的文章即指出，现阶段住房供应已经足够，监管层有了实行现房销售的想法。

　　而收紧预售资金监管，或就是取消预售制、实行现房销售的1个铺垫。

　　所谓预售资金监管，即开发商在销售房屋之后，一部分资金需要转入特定的监管账户，专款专用，全程监管、节点控制。

　　比如，一个项目预收房款的50%需要转入监管账户，这个账户由房管局、银行、开发商三方共同监管。同时，根据项目达到不同的工程进度，按比例提取。从而确保整个项目的施工是持续的、有备无患的。

　　具体的监管比例，各地有所不同。例如这次太原监管比例是40%，昆明是30%，而江西作为一省要求全部房款全部监管。

　　全部房款纳入预售资金监管，直至竣工验收才能全额提取，这已经与现房销售几乎没有区别。唯一的区别是，开发商依然可以预售、买房人依然可以买到期房，避免了直接要求现房销售可能带来的市场房源紧缺，给房价带来上涨压力。毕竟，江西作为城镇化率整体不高的人口大省，住房需求还是很大的。相比直接一刀切式的取消预售，全款监管的模式更人性化、更合理化。

　　如此来看，海南直接取消预售制，江西要求全房款监管，成都、太原、昆明等提高监管资金比例，与预售制说“再见”的时刻或许已经不远了。

　　最后小结。取消预售正在成为一个趋势，但全面执行毕竟还会有一定时间。这期间，买房人依然要出于维护自身买房利益的目的，对意向楼盘的开发商、购房协议进行清楚的了解。例如看清楚购房协议中逾期的违约金设定，不能过低。了解开发商是否有过债务违约、成为被执行人、逾期、质量问题等先例，从而降低自己的买房风险。