“解决好大城市住房突出问题”首次被高层会议强调，如何理解？

在“十四五”规划建议提出的初期，很多人是担心房价会继续上涨的，因为其中有一句话是“促进住房消费健康发展。”有的人以为是要放宽楼市调控、拉动住房消费，这显然是不对的想法。因为从近期中央经济工作会议上对房地产行业的论述，我们就可以略知一二。

每年的中央经济工作会议都意义非凡。2018年、2019年和今年的会议都提到了，坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，但不同的是，2020年首次提出了“解决好大城市住房突出问题”。

图：今年中央经济工作会议关于房地产说法

这次会议将“解决好大城市住房突出问题”与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等同列为2021年八大重点任务。

我认为，可以从三个方面来理解“解决好大城市住房突出问题”这句话。

第一，因城施策更为深入。

因城施策是区别于过去楼市调控一刀切的重大举措，各地经济发展水平不一样，人口流入情况不一样，住房市场供求表现也不一样，此次会议重点提出要解决好大城市住房突出问题，体现了中央对大城市楼市的关注。

大城市由于住房供需矛盾突出，房价上涨压力较大，也是近年来国家调控的重点区域。

2020年我国部分热点城市，如深圳、成都、合肥住房供需矛盾进一步显现，甚至出现代持抢房的现象，而房价过快上涨在一定程度上对人口流入和经济发展会形成反面作用，不利于城市的可持续发展，所以我们要把解决大城市住房问题提升到战略地位上来。

预计明年，因城施策将进一步强化，后续大城市的楼市政策，从需求面来看，会继续打击各类炒房行为，坚持房屋的居住属性。从供应层面来看，会通过高度重视保障性租赁住房建设，重视长租房市场的规范，整顿租赁市场秩序，租房者也能够享受到一定的公共服务，进一步降低商品房的投资属性，老百姓即使是租房也能够安居乐业。

第二，租赁住房市场将更加规范。

根据国家统计局数据，2019年各大城市人口净流入总量来看，上海、深圳、北京、东莞、广州位居前5，其中上海的人口净流入达到了958.84万人，总量位居全国第一。

前五大城市中，有4个是一线城市，这4个一线城市的市区平均房价都在3万以上，而且房价收入比都已经超过15，刚毕业的年轻人要想通过自己的努力买房是很难的，租房就成了他们解决居住问题的办法，所以对租房市场加强管理，也成了大城市解决住房问题必不可少的一环。

数据来源：易居研究院

经济日报曾发文《“房住不炒”的楼市基调不会变》中提到，住房消费并不是简单意义上的购房消费，购房消费正逐步向居住消费转变，包含租赁住房、装修改造等更大范围的消费需求。

那么大城市的租赁市场会如何规范呢？中央经济工作会议中也有提到，要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。要降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

前段时间，部分城市的二房东租赁模式跑路引发市场关注，充分表明长租公寓市场需要加大监管力度。后续大城市的租赁市场，一方面会增加租赁住房的供应，另一方面会对长租公寓的经营风险进行管控，同时加强对租金水平的指导与价格管理，防止租金水平过快上涨。

强化住房租赁市场建设，也是楼市供给侧改革中的重要内容。深圳计划房屋建设的60%用于人才房和保障房。根据广东省住建厅数据，截至目前，全省累计供应新就业无房职工和青年人才公租房、人才房超过15万套。楼市调控不放松和保障性租赁房的大规模启动之下，商品房的涨价空间就会加速减少。

第三，房企到了转型的路口。

重视租赁住房建设是解决大城市住房突出问题的关键内容。中央经济工作会议也有指出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。

近几年上海已有多宗单列的租赁用地成交，2021年可能有更多的城市跟进，特别是大中城市，租赁市场的土地供应将有明显放量。未来土地市场可能发生结构性变化，租赁住房地块增加，纯商品房宅地减少，开发商竞配建租赁住房可能成为新内容。

在房住不炒、因城施策、租赁住房加大供应的当下，短期内限购、限贷、限售等政策还难以明显放松，租购并举政策的深入，又降低了商品房的投资属性，而保障房、旧城改造的大量启动，商品房的成交量从2021年开始可能还会有下降。

叠加三道红线对开发商融资能力的影响，过去那种只要拿地就能赚钱的行情已经一去不复返，当下还有房企在盲目扩张，在新一轮楼市的变化中，会有一批中小开发商被淘汰。

近期，中央会议提到“需求侧改革”，想扩大内需促进消费，高房价始终是绕不开的。房价的过快上涨一定程度上会抑制人们的消费意愿和消费能力，未来稳房价仍将是重要目标。合理的住房消费会得到支持，但建议各位买房的朋友，不要期待房价进入“下一轮牛市”，买房也要综合考察一下开发商持续发展的能力。