牛奶厂VS广钢新城：造城筑梦 东成西就

本期的竞品测评是牛奶厂与广钢新城，两个板块虽然一个在东，一个在西，互相形成不了竞争关系，但由于两个板块同时拍地，同时推住宅项目，楼盘的涨幅也经常成为人们的谈资，比较的对象。两个板块经过7年发展，现在怎样了？

目 录

NO.1 区位对比（地理位置，交通出行）

NO.2 配套对比（教育购物，生活配套）

NO.3 产品对比（板块环境，楼盘分布）

NO.4 楼主总结（板块前景，楼主看法）

█ 牛奶厂︱区位

华美牛奶厂（天河国际社区）位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、广州科学城，属于天河高新区。

牛奶厂作为广州三旧改造项目，曾经的养牛基地，可以用“群山环绕，水甜草肥，花草常青”来形容，整个环境非常原生态。2014年6月市规委会通过华美牛奶厂规划，该地块将改造为低密度住宅区，未来新增70万㎡的商品住宅，容纳2.36万人口。

█ 广钢新城︱区位

广钢新城指芳村大道、鹤洞路、花地大道、环城高速包围的“三村一厂”区域。

“三村一厂”是指鹤洞村、东塱村、西塱村和广钢旧厂。2013年6月5日，在广州市规划局公布的《广钢新城控制性详细规划》中，广钢新城定位为“特色宜居新区”。广钢新城总用地面积6.57平方公里，规划居住人口20.7万人，按照“两轴五片”进行区域布局。

牛奶厂规划图

广钢新城规划图

█ 牛奶厂︱交通

牛奶厂交通方面，距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站，但直线距离超过2公里，如果想通过地铁来通勤，会耗时耗力，基本上只能选择自驾或者通过先搭乘公交车再转乘地铁。

黄云路从牛奶厂板块中间穿过，双向两车道连通珠吉路，这条路平时的车比较多，如果这个板块的住户都入住了，特别是上下班高峰期肯定会出现拥堵情况。据说这条路要扩建为双向四车道，这样也是有利有弊，利是通车顺畅了，弊是车流量大了，噪音灰尘也来了。

█ 广钢新城︱交通

根据规划，广钢新城沿珠江和中央公园设置4条公交主廊道、沿规划区外围设置5条机动车联系通道，共规划3个地铁站和5个有轨电车站，结合地铁站设4条社区巴士，总长16.7公里，设20个站。规划增设广钢、鹤洞、东沙3个交通换乘中心。

周边的主干道包括芳村大道、鹤洞路等，直接连接荔湾及佛山区域；而到达海珠、天河等城区，主要通过鹤洞大桥、宝岗大道到达。

牛奶厂内部交通

广钢新城内部交通

█ 牛奶厂︱教育

近年来，体育东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学等名校进驻，备受市场关注的执信中学天河校区也落户牛奶厂板块，教育配套总体非常不错。目前在二手市场，很多业主就是冲着教育配套来的，今年以来该片区的房价也是水涨船高。

█ 广钢新城︱教育

广钢新城的学位问题和交通一样令人揪心。迄今为止，广钢新城已经建好学校分别是：广东实验中学荔湾学校初中部（30班），广东实验中学荔湾学校小学部（36班）和第二小学部（48班），华南师范大学附属荔湾小学（36班）；中海花湾壹号、保利曼城的配套幼儿园各一，各20个班。

奥体东小学效果图

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省实荔湾小学效果图

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█ 牛奶厂︱购物

牛奶厂在生活配套及交通配套上劣势明显，自己没车的情况下，想要在这里居住需要有足够的通勤时间留给自己。另外前期入住的业主，得靠钱大妈、盒马鲜生购买生鲜食品，但基本不靠谱，没有大的菜市场或品类繁多的生鲜超市会让你生活品质严重下降，这对于钟情于“小隐于野、大隐于市”的业主来说，可能要好好考虑一番了。

█ 广钢新城︱购物

目前在商业配套方面，广钢新城北区，主要以项目底商为主，比较零散。规模最大的则是鹤洞东地铁站的商业综合体，但目前仍未有具体方案，等其开业仍需时日。南区得益于坐拥广钢新城商业总部，配套规格和消费氛围会高一个档次。

█ 牛奶厂︱环境

牛奶厂在未开发之前有人称它为“天河最后一块处女地”，有人嫌它是“鸟不拉屎的荒地”。据相关统计，有两类人在牛奶厂买房，一类是珠江新城、天河北、天河公园等高薪人群，他们带着“小隐于野、大隐于市”的梦想，在当时的郊区住上别墅，所以当时牛奶厂的别墅被他们扫光，即使等到现在，该板块也没有一套别墅放到市面上卖。

█ 广钢新城︱环境

广钢新城从一个工业区域变身成为广州主城区最大的居住区之一。而这其中，一座号称媲美纽约中央公园的“广钢公园”，就是吸引不少新业主前来安家的重要因素。广钢新城的楼盘陆续交楼，业主也陆续住进新房子，但中央公园何时开建，却迟迟未有动静。时至今日，广钢公园的建设并不顺利，已经入住多年的业主只能在期盼中等待。

牛奶厂商业街

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广钢新城中央公园

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█ 牛奶厂︱楼盘

2014年，广州国土局推出8宗华美牛奶厂地块，总宗地面积超过50万㎡，堪称“巨无霸”，起拍价达90亿。彼时，牛奶厂地块分为了6大部分，分别被龙湖、华润置地、金地、平安不动产、广州家和等5家房企瓜分。

█ 广钢新城︱楼盘

广州钢铁厂搬离了存续56年的芳村厂区，腾挪出来的土地，承载起在老城区居住生活的老广们对现代生活的渴望。2013年10月，广钢集团全面关停了在广州市的钢铁企业，腾出的土地进入房地产开发。2018年初开始，广钢新城迎来首批居民，中海花湾壹号是广钢新城最早收楼的楼盘。

█ 牛奶厂︱前景

随着5大房企的入驻，“处女地”和“荒地”改变了命运，从2015年龙湖地产推出板块内首个项目，成功让这个板块的房价蹭蹭往上涨，成为天河楼市关注的焦点板块。

在2017年广州3.30调控后，牛奶厂恰好赶上广州这股波澜壮阔的巨大行情，广州所有新楼盘几乎全线沦陷为双合同，导致部分楼盘和板块滞销，天河牛奶厂板块则是凭着单合同，成为2017年广州楼市最热门的几个板块之一。

今年年初因为疫情原因，牛奶厂成交均价为5.1万元/㎡，但来到12月，这里的成交均价已经去到6.5万元/㎡，挂牌价格大半年涨了接近1.5万元，涨幅是整个天河板块最高的。

█ 广钢新城︱前景

广钢新城是近几年赚足了吆喝和光彩的板块，在价值提升上却没有跑赢市场。当我们回过头来分析广钢新城楼盘的价格时，确实别有一番风味在心头。

广钢入市均价3万/㎡，在2016年下半年增长至4万/㎡，在2018年11月份猛增至5万/㎡并维持至今。2018年12月广州取消双合同的限制，在这一次的回归中，广州均价从1.8万/㎡跃升到了2.8万/㎡，而广钢新城的均价则是从4.3万/㎡涨至5万/㎡，广钢新城价格涨幅并未跑赢广州全市。

今年广钢新城的房价普遍上涨到5万元/㎡以上，最新推出的保利堂悦使广钢新城整体的房价正式跨入6万元时代。中海学仕里均价同样为6万元/㎡，但由于小面积总价低，正如其所宣传的400万元得三房那样，让刚需也能住进大城。

牛奶厂楼盘

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广钢新城楼盘

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█ 牛奶厂VS 广钢新城

2014-2015年，牛奶厂和广钢新城、广纸新城基本是同期推出住宅产品的板块。但在市场主导方面，广钢新城、广纸新城是政府主导下的造城模式，而牛奶厂则恰恰相反，完全由企业和市场主导推动。

这三个板块刚推出时，为什么那么多人看好广钢新城、广纸新城便知一二，连官方媒体的宣传也是“三板块PK，牛奶厂垫底”的评价。在市场的推动下，入驻牛奶厂板块的几大开发商联合提出的“天河国际社区”概念，让这个社区一下子高大起来。后来怎样了，今天我们回过头来看，广钢新城、广纸新城透支了前期宣传的溢价，而牛奶厂的区位及教育溢价正在开始。

有数据统计广钢新城近4年来上涨了170%，但这只是相对于网上挂牌价的统计，人家愿意挂多少就挂多少，跟实际成交价没有关系，别被忽悠。而沉寂了6年的天河牛奶厂板块今年11月终于又有地拍卖，合景泰富以48.6亿元的总价，拿下了天河奥体公园北侧AT1003036地块，折合楼面价5.1万元/㎡，成为广州地价TOP3。

楼主对牛奶厂的整体评价为，在市场整体看好这个板块的情况下，需要做好空守寂寞的准备；也有可能看着这个暴涨的房价，即使在家吃泡面也会心甘情愿。广钢新城作为荔湾老城区的新鲜血液，也有其价值所在的地方，要不就不会人气爆棚的情况，而有学位需求的买家要参考之前广钢学位事件，6万元的房价往北往东往南看看，有不少可以选择的学位房。

牛奶厂楼盘

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广钢新城楼盘

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