北京楼市：房产投资是抗通胀的最佳选择

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，持币七百，双井到大望路如何选择？ 经济学我不懂，追加个两个问题 1，未来五年\/十年跑不跑得过银行理财（照5%名义收益率算？）？（最好可赐教核心理由） 2，我不炒房，听话。但也不希望跑得比周围慢。就此而言，首城国际怎么样？ 谢谢。

　　回答：如果资产性收益率低于3%，说明没跑赢通货膨胀，生活水平是在不断降低。如果投资收益率高于3%，低于7%，说明没有跑赢GDP，在社会中的财富阶层不断下降。 如果投资收益率高于7%，低于10%。说明没有跑赢M2，没有享受到央行货币增发所带来的福利。我们投资的最低目标是跑赢通货膨胀，必要目标是跑赢GDP，理想目标是跑赢M2。 投资大城市的优质资产，特别是通过负债持有优质资产，当前北京市场只要找对标的，年复合收益10+没问题，另外观察国外市场长期回报均在10以上，房子在中国对家庭的意义更特殊，相比其他资产依然是最合适的资产配置。 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不建议买， 看看 阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园

　　提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变： 1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？ 2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？ 3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？ 4.塔楼比板楼应该折价多少？ 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？ 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

　　回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

　　提问：智慧的房姐，您好！之前的付费被退回了。再来一次~京户二套，目前打算经营贷，可接受350左右最高不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少，打算先上车，2-3年卖了，和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住，打算单纯考虑升值和出租（缓解房贷）。看了常营，柏林爱乐，新天地，北辰福地，金隅丽景园，后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些，望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

　　回答：金隅丽景园 可以看的，最近两年的涨幅是跑赢大盘的，长期看低价盘会被拉平，能选择两居当然最好，但上车更重要 望京看看 花家地X里，望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

　　提问：新人首问。京集体户口，首房首贷，个人手头400左右（但还想留点用）。想买东五环左右两居。自住，个人比较喜欢热闹方便一点的地方，当然环境、户型好的更好。目前看了兴隆家园、金隅泰和园区域，还有双桥温泉东里附近（太偏僻，放弃），比较看中常营北京新天地一套南北通透两居，请问这几个区域有什么推荐吗？新天地这块怎么样？

　　回答：常营北京新天地价格合适可以入 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，单价6.5内可以考虑。金隅泰和园位置一般，不推荐 另外推荐看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

　　提问：房姐您好，新人首问。本人已婚，还没孩子，暂不考虑学区。单位在海淀北部永丰附近，SFSD，今年准备看个房子，算上中介费等全部首付预算150，如果考虑自住的话，房姐有合适的地段小区推荐吗？ 近期有看过回龙观地区的房子，龙兴园，新龙城，领秀慧谷，龙华园，黄平路8号，慧华苑，矩阵小区，轮胎厂宿舍这一代。轮胎厂宿舍跟黄平路8号户型一样，但由于轮胎厂宿舍是海淀的房子就贵。其余都是昌平房产，黄平路8号最便宜，其他楼盘相对较新。倾向龙华园、领秀慧谷、黄平路8号。我媳妇看中领秀慧谷房子是经适房，房子比较新但税费等加起来首付大概得到200，这个吃力，房姐觉得有必要加杠杆够这个小区吗？还是等挣一年钱明年再买。黄平路8号总价低，离地铁最近，但小区老旧基本没绿化。考虑这边也有说积分落户城六区以外能加分。这边区域房姐有什么好的建议？ 也看了房姐很多以前的文章回复，按我的预算朝阳应该也能淘到一些公房，比如朝阳劲松等附近，但此地就离单位很远了，是否可以购买之后然后租出去，在单位附近租房住。这种方式和在北部买自住哪个会好些呢？如果这种方式可以的话，还有哪些地区可选择呢？ 按现在预算买的房子都相对小些，未来5年后是考虑更换的。感谢房姐指导。

　　回答：领秀慧谷AB区是两限房，税高，品质一般，CD区商品房,品质好，价格高一些。你们可以看看领秀慧谷商品房。 另外旁边不是有华润的万象悦府嘛，70来平米的两居室首付也就160w，性价比也还不错。也合适低首付，能拉高杠杆。还是建议选回龙观板块，毕竟你们有自住需求。

　　提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情结作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️

　　回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错

　　提问：亲爱哒房姐～新人首问～灵通关有一套老破小公房出租，康家园两套房子自住，面积户型都不大理想，有老人，身体一般不能离医院太远～想换两套户型朝向好些升值空间理想的房子。习惯东边了，还是考虑东边，现在房子留不留，怎么换好些，另外有通州购房资格，向通州购置空间如何？

　　回答：不知道你的预算情况。康家园两套可以出掉。 朝阳可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区，或者常营次新盘 通州也可以考虑，推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

　　提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。

　　回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以作为参考 选筹上 国美>华纺易城

　　提问：房姐好，新人首问 咨询1：本人2016年买第一套房，当年贷款利率4.9%且打8.8折，现在是否应该转成LPR？如何操作？ 咨询2:计划买第二套房：定位（北京）世华泊郡的回迁房，想问下，这个小区的回迁房的价格走势（现6.28万\/平）？买这个回迁房是否有什么风险，我应该留意哪些？（比如小孩上学？再次交易时？） 咨询3：看中世华泊郡总价660w，106平小三居回迁房可交易，南北通透户型，是否值得上车。如果上车，我的子弹300，是否应该采取抵押贷？

　　回答：1. 转lpr吧，现在在手机app就能操作，或者直接电话问下银行 2. 购买回迁房关注一下税费，另外就是周边居民素质的问题，其它没什么 3. 这个可以考虑，建议走全款抵押

　　提问：亲爱的房姐你好 大额付费 首付150，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑东一区50号楼的2层，84平米，没装修，卖365万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，90多平米，可以拎包入住，卖385万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，78平米，卖375万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算500-600，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。

　　回答：天通苑这两个第二套>第一套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区是限价商品房，税费比纯商品房多一个土地收益金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园

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