谢逸枫：全年卖地收入破7万亿堪称史诗级最成功的房地产经济学

文/谢逸枫

天底之下只赚不赔的最赚钱生意，除了卖地还真没有别的生意可比，2020年全年卖地收入再次破7万亿元，堪称一部史诗级最成功的中国经济学，即房地产经济学。即使遭遇过去20年史上第三次最严重的经济打击，房地产不仅没有崩盘，销售面积、销售额、房价、卖地收入却又一次创造最高纪录。中国经济复苏，贡献最大的依然是房地产，成为世界主要经济体唯一正增长的国家。

2020年前11月卖地收入6.5126万亿元，加上五项房地产税收1.7616万元，房地产总收入8.2742万亿元。2020年预计房地产总收入超9万亿元，卖地收入超7万亿元，加上超2万亿元五项房地产税收的收入。假如加上六项房地产相关税收，十一项房地产税收的收入超过2.8万元，加上7万亿元卖地收入，2020年预计房地产总收入超过10万亿元。

7万亿元，这是1987年9月8日以来，中国第二次卖地收入历史最高收入纪录。2020年前11月，国有土地使用权出让收入65126亿元，同比增长12.9%。 按照这个12.9%的卖地增速看，2020年全年全国土地收入首次破7万亿元，创造历史最高。其中三分之二左右的卖地收入，主要是来源于一二线城市。其中2020年全年预计50个典型城市卖地达到4万亿元以上。

10万亿，这是1987年9月8日以来，中国首次房地产总收入历史最高收入纪录。2020年全国房地产总收入首次超10万亿元，占全国财政收入60%以上，占地方财政收入的90%。靠着房地产的收入，终于解决了“财政收入增速负增长、税收负增长，发债创历史新高”的风险，关键是防止了财政、地方债务、经济的危机爆发，实现了六稳六保。

其一是土地收入占到全国财政总收入的38.42%，地方财政总收入的45.15%。前11月国有土地使用权出让收入6.5126万亿元，比前10月5.5965万亿元，多出9161亿元。预计2020年国有土地使用权出让收入7.5万亿元左右。地方卖地收入，即地方国有土地使用权出让收入约7.5万亿元。说明土地收入是支撑地方财政收入最主要的来源。

其二是土地与房地产相关的税收占全国税收收入的12.21%，加上企业所得税、个人所得税等6项税，占到全国总税收入的25%以上。前11月1.7616万亿元，比前10月1.6111万亿元，多出1505亿元。预计2020年土地与房地产相关的税收2万亿元左右。前11月土地和房地产相关税收中，契税6290亿元，土地增值税5835亿元，房产税2520亿元，耕地占用税1117亿元，城镇土地使用税1854亿元。

其三是前11月全国卖地的收入超过8万亿元，达到6.5126万亿元，加上1.7616万亿元的房地产税收，房地产业带来的总收入高达8.2742万亿元，占到全国财政收入16.9489万亿元的48.81%%，占到全国税收收入14.4227万亿元的57.36%，占到地方财政收入9.1316万亿元的90.61%。说明房地产的总收入，相当于一年地方总财政。

其四是过去10年土地收入数据显示，自2011年至2020年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095.85亿元、7.8万亿元、7.5万亿元左右（预计）。10年间全国土地出让收入总计约50万亿元，年均约5万亿元。对追求经济发展的地方而言，其重要性可想而知。

其五是多城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。截至2020年12月7日，已有11个城市卖地破千亿，超过30个城市卖地超过500亿，刷新历史纪录。今年前11月，50城卖地收入3.67万亿元，同比增20.8%，收入和增幅均刷新历史纪录。前11个月，就已经有上海、杭州、广州三个城市卖地收入超过了2000亿元，2019年只有一个城市卖地收入超过了2000亿。

具体来看，上海、杭州、广州卖地收入超过2000亿元。其中，广州2249亿元，同比上涨75.63%。杭州2564亿元，同比上涨3.09%。上海2773亿元，同比上涨56.76%。此外，南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆等八个城市卖地收入超千亿。其中，南京卖地1898亿元，同比上涨25.35%。北京卖地1802亿元，同比上涨15.71%。佛山卖地1234亿元，同比上涨72.87%。

2019年卖地的5强城市分别是杭州、上海、广州、苏州、武汉。值得注意的是土地面积成交下降了，地价却创历史新高，达到22.5%。中指数据显示，前11月全国300个城市土地成交面积8001万平方米，环比下降27%，出让金额4209亿元，环比下降15%。前11月房企境内外债券融资累计约11291亿元，累计同比微增0.8%。说明房企的拿地资金，主要是自有资金与银行贷款及其他资金来源。