“准两千亿”规模的金科，要用5年再造一个自己

12月15日，金科股份（000656·SZ）在上海举办了“激发新动能 迈向新征程—金科股份2021-2025年战略规划说明会”，正式对外发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略：即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈。

金科股份董事长蒋思海、联席总裁方明富、董事会秘书张强，金科产业集团董事长杨刚等管理层一同出席了此次说明会。

（金科股份战略规划说明会现场）

五年时间“再造”一个金科

说明会现场，金科股份联席总裁方明富表示，未来5年，金科将朝着“四位一体、生态协同”的总体战略发展，综合“规模、业务、利润、负债”等因素的多目标动态平衡，力争实现2025年总销售规模4500亿以上，年复合增长率15%以上，并冲击更高目标。

截止2020年前11个月，金科及所投资的公司实现销售金额约1954亿元。4500亿的规模目标，也意味着金科这家“准两千亿”规模的房企，要花5年的时间再造一个自己。

金科方面认为，未来5年，房地产市场将在总量保持稳定的基础上呈现按年微升的趋势，预计2030年至少达到18万亿的市场规模，但与此同时，市场集中度也将进一步提升至35-40%，房地产企业必须提升经营质量，增强综合能力，才能在行业中拥有一席之地。

（金科股份联席总裁方明富）

据方明富现场透露，金科还将用5年时间实现企业自身的“两转变、两升级”，即由高速度发展向高质量发展转变；由常规发展模式向创新驱动模式转变；由单赛道为主向多赛道协同发展升级；由传统地产向科技地产及数智服务产业升级。

未来，整个房地产行业的规模化竞争也将向差异化竞争转变，这意味着比拼增速的时代已经结束。预计头部房企的销售增速将整体放缓至5%-15%。房地产增量主要将由价格驱动，改善型需求将进一步提升至50%以上。

在这样的大环境下，金科将继续以发展民生地产为主体，民生地产与精品住宅相互促进的“双模驱动、创新发展”模式，在“周转效率型”与“品质利润型”之间形成新的着力点和平衡点，在平衡盈利能力和负债指标的基础上，计划到2025年“品质利润型”产品销售收入占比达到30%，并推动创新型业务发展如代建业务、城市更新业务，挖掘新的利润增长点。

此外，随着数字化在房企价值链的各个环节开始渗透，金科方面判断，未来持有物业的估值水平将会迅速提升，因此只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合，才能拓展创新业务领域，从而获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。

“地产+”多元化赛道带来的遐想

值得注意的是，如果进一步拆解金科的规模目标，就可以发现，在其未来5年的规划中，物业、产业、康养、商旅等这些“地产+”业务也将带来不小的效益。

就在今年11月，金科智慧服务（09666·HK）已率先登陆了港交所，并成为西部年内最大一笔IPO，而截至15日，其总市值已超过350亿港元。

截至2020年6月30日，金科智慧服务已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，在管面积1.297亿平方米，签约面积约2.56亿平方米，过去三年，在管面积的复合增长率达39.0%。

围绕地产产业链整合要素资源，金科将适度投资新赛道，实现地产与产业链双向赋能，拓展未来发展空间。除了物业板块外，金科还将加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力。

其中，大产业板块将聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G等产业类型，形成“短、中、长”期的持续性发展动力，到2025年销售规模超200亿元，新增持有资产规模约100亿元。

（金科天启智慧园区 资料图）

“大消费”板块则会通过“开发+资产”双轮驱动、协同发展业务模式，优先在中高能级城市高潜力区域获取“商业+住宅”优质土地，以“现金流滚资产”的模式沉淀优质资产。根据规划，预计到2025年销售规模超200亿元，新增持有资产规模约200亿元。

最后，金科还将在长三角等多个高能级城市群范围内，积极探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式，由点到面逐步形成规模效益，进而打造大健康业务生态，实现可持续发展。

总的来说，到2025年金科的“地产+”业务计划销售规模将达500亿元以上，优质资产规模达300-500亿元。

一直以来，行业内房企的多元化都很难转化为理想的收入，甚至会出现收入不及投资多的现象而被人诟病。

但从金科的规划逻辑上，可以明显看出其多元化路径均始终围绕着地产主业，在分清主次、实现新老业务平衡的同时，又通过设立具体规模目标，以实现对集团整体业绩的赋能，相比空谈更具有现实意义。

“地产+”多元化赛道究竟能给这家房企的未来带来怎样的遐想？

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