直播回顾：解构多元视角下的上海楼市

2020进入尾声，网易房产上海站在12月12日推出年末特别策划——双十二购房“折”学直播盛典，并在直播中邀请到了行业资深专家、中原地产首席市场分析师卢文曦与网易房产上海站新房主编叶怡静一起向网友简单回顾了2020年的楼市行情，并为购房者带来了不少干货资讯。

错过直播的网友们不用担心，点击本文的“阅读原文”即可回放当天的直播内容，并且，今天的推文也将为大家再就几个热点问题进行文字实录。

2020年的楼市行情到底怎么样？

今年年初受到疫情的影响，所以在第一季度的时候，市场是处于一个相对停滞的状态，但其实到了二季度的时候，市场就开始有一个稳步的复苏了，包括成交量也开始慢慢地升上来了。那么到了下半年之后，我们发现市场已经开始慢慢地从升温到逐步走高的一个状态，到了最近两个月，市场的成交也一直是维持一个比较高的态势。

所以说跟往年相比的话，今年的成交节奏跟以前相比是不一样的。以前我们大家都说金三银四，到了后面是金九银十，但今年3月份4月份的成交量是比较低的，真正到这个市场调整好，恰恰是在9月份10月份，这和以往是不太一样的。

第二点呢，我们发现这个市场交易的角度也不一样。原先我们知道买刚需或者说首次改善产品是特别多的，今年总体状况虽然可能还跟以往差不多，但结构上明显更偏改善。比如上半年一些高端项目开盘，基本认筹都很高，其实背后的原因不难理解，从房价层面来考虑，这些高价项目，比如滨江的一些地块，客观来评估可能要达到13、14万的售价，但实际因为限价因素，它可能被压到了12万，甚至只有11万，而对比的是二手房价格甚至比新房还要高一些，那对购房者而言自然这类产品就有很高的性价比。

为什么高端项目的限价作用会更明显呢？显然，如果10万以上的豪宅签约量特别多的话，他对全市的均价会有比较明显的带动作用，对于地方政府来说，对房价管控的压力就会增加，这也是为什么这两年越是高端的项目越容易遭到疯抢的原因。

此外，受到疫情影响，尤其今年头几个月大家都只能待在家里，所以突然之间对房屋的空间要求就提升了，大家会想要一个活动空间更大，功能更齐全，小区物业更好的产品，这种对品质逐渐清晰的需求，也会进一步促进置换改善客群的行动力。

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那么今年的刚需房表现如何呢？

虽然今年转向改善的趋势比较明显，但是，刚需始终是我们支撑市场交易的一个重要基石。如果没有刚需的话，上述的一些头部项目的房价可能也不能够得到很好的支撑。

道理很简单，刚需要卖掉他的刚需房，他要去买上面的改善房，而改善房房东则要抛掉自己的房子去买豪宅，这是一级一级的梯度消费的过程。如果缺了某一级，可能对整体市场都会有比较大的影响。

所以说刚需并没有我们想象中的那样一定就是不行了，相反我觉得上半年改善和豪宅卖得特别好其实是一个认知错觉。

因为上半年改善和豪宅推盘的量特别多，而恰恰这个时候市场是处于一个产品稀缺的状态的。我们看了下，今年整体的市场供应跟去年相比累计到11个月大概是减少了一成半左右，总量来看其实还好，但问题在于上半年缺得比较严重，下半年他有一个补量的动作。那么从结构上来看的话，上半年由于刚需的量跑的不是特别快，所以相对而言这个结构性关系可能就是改善，包括豪宅多了一点，这样一来其实上半年的价格也会整体偏高一些。

但是到了下半年随着远郊区域，尤其是像原来的南汇区，包括奉贤、嘉定安亭等等，远郊区市场的供应量走出来之后，整体的均价也慢慢地开始就会往下走，市场它也有一个回稳的过程。那么这种过程其实也是刚需房大量入市带来的。

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今年楼市整体向好，是所有的房子都涨价了吗？

确实，今年新房在下半年的上涨是比较明显的，我们其实还同时观察了5年内的次新房的价格情况，整体也基本都是向好的，有些好的涨幅可能要达到7到8个点。

但是有一种产品，我们大家叫远郊区域的老破小，今年的价格其实没怎么动，甚至是没有恢复到19年的水平。从今年我们中原测到的房价指数来看，从最低点到最高点，房价整体大概是涨了6个点左右，这个也基本是一个平均水平。但是我们从一些个案的角度来看，发现远郊区域的老破小涨幅却是低于市场平均水平的。所以也提醒一下大家，对于一些房龄特别大的产品，所在位置又不够核心的话，今后还是要注意规避。

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上海不缺需求，缺的是好产品

今年由于受到疫情影响，我们感觉好像上海的资产，就是这些新房的摇号对手里可能不再局限于上海人和新上海人了。有一个真实的案例，就是在上半年疫情稍微平息一点的时候，有个同事来问我，境外人士在上海买一手房有什么限制条件没有，为什么他要问这个呢？是他有一个朋友的小孩儿在英国读书，然后他在英国的老师找他咨询，说想在上海买房，说因为这个疫情的关系决定以后要在上海定居了。像这种情况到底只是一个个案，还是说可能他是有一定代表性的呢？

其实大家都知道，上海不仅仅是全国的上海，我觉得还是世界的上海。上海本身就是一个国际性大都市，所以在上海买房的话肯定不仅仅是上海人，还有非上海户籍的、还有一部分外企的。

那么从现在来看的话，今年基本上上海和非本地户籍的，基本上买房都是一半对一半的这样一个需求，所以可见这个市场的竞争其实是很厉害的。那么外籍的话其实看总量并不多，差不多也就是占1%左右，但是他确实有一定的代表性，说一个比较有意思的案例，汤臣一品大家都知道有两栋楼是卖的，还有两栋楼是租的，那么今年呢有一部分的疫情关系，然后还有这两年中美贸易摩擦，所以导致两边关系是很微妙的，在这个背景下，有一部分人据说原来是想拿美国绿卡的，但结果呢，他们又回来了，回到国内，那肯定是首选北上广深。

那我这个案例的主人公呢，他从国外回到上海了，那他又没有资格买房，那就只能先租咯，结果就在汤臣一品租了套复式。这个租金也不便宜啊，但是可以想象很多高资产高净值的客群，他是希望在优秀的一线城市拥有一个自己生活的空间的，可能现在暂时因为限购限贷限制了这部分人消费、买房。但是一旦5年到期，那么这部分就是后面的购房需求的补充力量。

所以我说上海很明显是不缺需求的，缺的是好的产品。所以好像这也可以从一个侧面来说明，为什么今年内环内会这么火。

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到底应该什么时候买房？

这个应该是大家最关心的一个话题，其实平时问我问得最多的也是这个问题。

针对这波行情，其实我在今年年初在各个平台采访的时候就提出了，我说当下就是最好的买房节点，就是在3，4月份。

为什么我会这样判断呢？第一点，其实我们大家都知道，2016年11月份的时候，上海市出了调控政策，17年18年连续两年调整，市场其实一直是比较冷的。但是我们发现19年市场开始复苏了，而且大家的情绪也开始稳定，买房也比较理性。比如房东挂牌也都是按市场价码挂牌没有什么非理性的行为，买家也是，如果你给的价格不合理，也没有给我合适的还价空间，那么我就不买。所以说在这种情况下，市场基本已经开始理性复苏了。

那么我们从二手房的成交来看，19年也是达到了2万套左右，我们说1个月2万套基本是市场一个比较正常的交易量，在这种情况下，我认为19年的时候已经是摆脱了市场的阴影开始走好了。

所以如果没有这个疫情的影响，我认为2020年肯定是比19年要更好的，但没想到出现疫情的关系，我们的节奏完全被打乱了。

这有点像当初股市刚刚开盘的时候，突然就砸了一个很深的坑，到了开盘第二天第三天的时候，我突然就说，这个时候敢不敢有人抄底，确实也是过了3天之后在出现一个很深的大坑之后，它就开始往上走了。

所以如果类比股市的左侧交易右侧交易的话，我觉得买房的时候可能左侧交易更好一点。为什么呢？就是当大家都不关注市场的时候，记住这个时候是买方市场，你有很大的主动权和选择权。尤其是你跟房东谈价格的时候，你可以可以争取到一个很好的姿态，这是一点。

第二点呢，就是这个时候市场的挂牌量还是很丰富的，很多小区里边的优质房源，其实就那么几套，就那么几种房户型，大家都在关注的时候最先消灭的也是这些优质房源。那么如果真的等市场开始走好了，大家都在看房的时候，你已经是处于一个被动地位了。

所以我觉得其实大家不用怕上海这个楼市会调整或怎么样，我一直认为上海楼市总体来说还是属于一个比较稳定的状况。即便市场出现调整，像17年18年这个调整，但是你不要忘记即便在调整期，你的房子还是可以使用的，上海的租金其实现在也不便宜，这点和买股票是完全不同的。

我们说股市要抄得底中底，方为人上人，但买房子不一样，要买到真正的低点是有很大的运气成分在里面的，作为普通的人，我们还是第一个多关注市场上的一些信息，第二点呢，就是在该出手的时候，你有没有一个魄力做出决策，我觉得这个还是很重要的。

最后再给大家一个定心丸，其实上海的楼市即便是调整差不多也就是两年，但是上涨的周期可能是两年半到三年这样一个状况，也就是所谓的“短空长多”，所以对于买房，我个人觉得一旦看中，还是早点出手比较好。