这里有一份上海新房选购攻略！请查收！

　　未来上海新房供应大区在哪里？小白售楼处踩点准备&户型攻略

　　
12月12日下午，网易房产上海站年末特别策划——2020年双十二直播盛典圆满举办。在小编淘房记环节中，易眼看房及地产申度两大公众号深度联动，易眼看房主笔金伟和地产申度主笔忻奇琪也一同出现在直播间的现场。

　　网易房产上海站 金奇组合首次出道

　　他们各自以自己的视角、贴近楼市一线的经验，为大家直观地总结了今年上海新房市场上的热门项目、板块、楼市资讯等内容，整场小编淘房记的环节干货满满、金句频频，受到了网易网友们的强烈支持。

　　为了让更多公众号的粉丝也不错过这些置业建议，琪琪也特地将直播内容整理成文字内容，希望能够给到粉丝们深度、有料的置业建议。

　　上海新房三大变化趋势

　　金伟：如果用三个关键词来总结的话，我觉得主要呈现出“楼市热但可控、价格小幅上涨、户型大体趋同”的趋势。

　　今年市区以及上海外环的区域都非常热，即便到了现在的12月，也没有看出有转冷迹象，这一方面是热点区域供应量一直存在，另一方面是限价趋势下，购买新房确实很有性价比，所以诸如大虹桥、北外滩、前滩、徐汇滨江会出现楼市火热现象。

　　忻奇琪：其实不仅是新房市场，整个上海土地市场也非常的火热。今年在北外滩、徐汇滨江、杨浦等这些热门的板块都有热门的宅地出让。

　　土地市场的火热一方面是因为，2017年上海楼市经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。调控政策密集出台，使得开发商投资变得非常谨慎。

　　因此2017-2019年，这三年的上海土地市场一直处于深度调整期。但是随着可售货值的减少，今年我们很显然看到不少开发商开始补仓上海。

　　同时在今年虹口区的土地围标事件之后，反而提振了一些中小型、甚至是一些首入上海的开发商们的信心。一些之前没有在上海市场上出现的房企，比如：龙光、祥源等企业都在上海拿了宅地。

　　那如果从宏观数据来说，单从11月来说，土地出让金就达到了151.6亿元，同比上升了79.5%。

　　整个1-11月，上海的土地市场总出让金就达到了2450.6亿元，与2019年前11月（1355.5亿元）相比，同比上涨了80.8%。成交楼面均价达到了17184元/平（所有经营性土地，不包括工业用地、科研用地等），同比上涨了13.8%。

　　忻奇琪：今年以来，浦东新区的推地量是最大的（401.5万方），其次是青浦区（199.5万方），第三是嘉定区（133.7万方）。而收获土地出让金最多的也是浦东新区（520.6亿元），其次是徐汇区（310.5亿元），而嘉定区则位列第三（260.8亿元）。

　　按照拿地金额来看，成交总价最高的是香港置地，其以总价310.5亿元拿下了徐汇滨江地块，为目前整个上海市的总价地王。其次是华发，2020年以来，在静安、闵行、浦东各拿一块涉宅用地，总成交金额为111.7亿元。第三是金地，在嘉定、青浦两个区拿下三块宅地，总价94亿元。

　　由于整个上海市的地价都有所上涨，还有不少市中心的宅地地块在今年成交，因此这些市中心地块直接影响了一些新房入市的价格，同时也给了许多板块未来新房价格上涨的预期。

　　金伟：如果认准一个区域的新房，首先最重要的还是要准备好资金，现在新房认筹都有一定门槛，如果资金准备不充分的话，那么错过了也就错过了，所以资金一定要及时到位。

　　另外，现在市区新房普遍面积段都做得相对较小，也就是接下来入市的新房多是以刚需产品为主，这种情况下反倒是回归到了住宅本身的居住属性，所以单价可能相对较高，但能够有效控制总价。

　　不过对于想要市区改善的项目，从趋势上来看，未来市区可能会越来越少，这对改善型买家来说并不是什么利好，毕竟现在从土拍的源头上就控制了面积段，所以趁着这几年还有一些改善型的产品入市，改善型买家应抓紧进入市场。

　　金伟：在进入售楼处前，最好做到各方面需求自己心里都要有数，首先要明确自己购置房子的目的究竟是什么。

　　如果只是为了居住，那么就好好看看这个房子在小区属于什么位置、楼层是不是你喜欢的、户型有没有硬伤、价格是否在自己的预算内，如果是年轻小夫妻还要关注周边的学校动态，比如大概能对口什么学校，如果是规划学校何时能够建设等等。

　　当然，如果买这套房子有一点投资属性，那么就要研究下周边还有哪些大型规划设施，比如商业、交通、学区等，尤其是交通和学区，这两个因素只要有一个能落地，那么这里的房价就很大概率具备上涨潜力，所以买房这两方面要格外注意。

　　最后就是，房子不可能是十全十美的，总会有你不如意的地方，那不如意的地方你要如何来取舍，这是很重要的，所以综合你自身所有需求，做好功课后，再来看房，势必会事半功倍，不仅节省时间，你的目的也会更加明确。

　　那今年跑了这么多盘，也就售楼处体感最佳的几个盘和大家说道说道。

　　万科融信中興路一號这个盘一定要说说，该盘自出生就自带光环，地王加持，又请英国大师来设计整个项目从内到外都有一种独一无二的感觉，比如地下泳池，还有会所，特别深得海归人士喜欢。

　　进售楼处的第一感觉就像是进了酒吧的感觉，有点这种氛围，也有点摩登时尚的感觉，同时还有点网红打卡圣地的感觉，就是觉得很时尚，不像是卖房子的售楼处，新颖倒是很新颖，确实适合年轻人来玩，所以这和上海其他项目售楼处是有明显区别。

　　融创徐汇滨江壹号是一个比较热门的豪宅项目，虽然他只有4幢楼，社区不算太大，但这个项目的沙盘很特别，购房者一眼就能知道这个板块未来有什么，这对购房者来说非常直接，因为现在多数售楼处在介绍项目的时候，会让你看一个变了形的区位图，告诉你我们项目离这里或者那里有多远，开车多长时间能到等等，不直观不说，而且看这种变了形的区位图就感觉像在欺骗自己。而融创徐汇滨江壹号的项目其实你只需要看沙盘，基本上就知道这里有什么，哪里有什么了，比较直观。

　　再来说下郊区的项目，中信泰富仁恒海和院，这是个崇明陈家镇的房子，只能说仁恒对品质的把控是非常厉害的，售楼处很大，到处充满现代气息，里面除了用来接待客户外，还有书吧、儿童游乐空间、健身房、泳池、社区餐吧，反正你在里面吃喝玩乐一天都不会有厌烦的感觉。等到房子卖完，售楼处就是个4500平米的会所，可以说，仁恒对年轻人的把控是非常到位的，完全不怕你在里面没有事做。

　　那从户型的角度，如今新房户型基本都大差不差，我觉得能让我稍微惊艳一点的户型是建面小，但能做到大开间、横厅的这种，所以我印象比较深刻的是浦江镇的新城千禧公园约98平的3房2卫户型和嘉定江桥保利云上澄光的95-99平3房2卫户型。

　　这2个户型大体相当，都是刚需产品，一般情况下，刚需3房产品，做到3开间朝南其实已经很不错了，但是这个户型客厅和餐厅都做到了大横厅，增加采光面是实打实的舒适度，住过的人其实都非常清楚，所以这个户型在这样的面积段下，能做到大横厅，其实是不多见的。

　　品牌、配套、物业一个都不能少

　　忻奇琪：今年说起来，整个地产行业受到波及面最大的还是商业地产的板块，但我们也能看到，商业地产所展现出来的韧性。疫情虽然在年初时来势汹汹，但也使得商场更加重视起日常消杀工作，并且也加快了商场与周边社区的线上联动，增添了用户的黏性。

　　在选择新房的时候，消费者其实也可以通过走访新房项目周边商场，看看商场具体的后疫情管理措施，以及出现了哪些业态上的调整，侧面也多了一项评判新房项目的标准。

　　那身在行业中的我们其实可以看到，从今年10月底开始，物业股票就纷纷扎堆上市。这其实一方面和今年的三道红线，监管部门开始关注其整个行业的负债率、现金流等情况有关系。这就使得有能力的房企将自己的物业部分拆分上市，通过上市来拓展自己的融资渠道，从而缓解资金上的压力。

　　另外一方面，其实还是有一些规模已经做到很大的房企，比如万科、龙湖，虽然他们的物业规模也已经很大，但却还没有上市，因为他们觉得其实物业方面还有很多细节的部分可以进行提升，也有很多细节可以更加透明化，比如说物业费的使用，电梯厅的广告收入去向等等。

　　一个好的物业不仅让业主生活在一个舒适的环境，同时也能够让房子得到保值、升值，所以这也应该被纳入新房选购中重要的一个参考因素。物业这件事是小事，也是大事。

　　此外，在整个行业呈现出来的强者恒强的情况与趋势，消费者在选购新房项目的时候，一定要将开发商本身的规模、实力、品质等各方面的因素考虑其中，如果回顾过去三年上海市场占有率TOP 10的房企，可以看到其中很多名字都是重复出现的。

　　除了我们经常能够看到全国性的TOP 10房企外，还有不少例如：大华、陆家嘴这样的上海本地、国资背景的房企。

　　当然如果光从销售额上看也不是最全面的，因此我们的编辑组目前也在紧锣密鼓地进行“2020年度网易房产严选好房榜”的特别策划，不仅邀请到了专业媒体人和从业者参与评审，同时也将在1月正式开启网络票选活动，最终将评选出各方面都非常优秀的新盘项目。

　　另外，听说还有神秘跨界大咖出镜畅聊自己的“好房观”，感兴趣的读者不妨继续持续关注我们！

　　如果未来在置业方面还是有什么感到疑惑的，也不妨在留言区告诉我们~期待下次的见面！

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