北京东四环豪宅背后：香港“船王”女婿开发，拿地花了50多亿

　　作者丨市界 徐明辉

　　编辑丨朗明

　　老北京有句话，叫“东富西贵”。东边扎根着富商巨贾，西边坐落着官邸王府。两块区域寸土寸金，成为各大地产商必争之地。

　　2016年初，东四环一块地皮在经过数场激烈角逐后，被九龙仓（00004.HK）、绿城、中交以51.35亿元高价联合夺得；2017年9月，九龙仓再度举牌，斥资62.6亿元拿下西三环黄金地皮。

　　三年过后，东四环的“壹·亮马”拔地而起，西三环的“西城天铸”高耸入云。至此，老牌港商贯穿“财富与权力”，终于在帝都占了一席之地。

　　01 李嘉诚助“船王”夺九龙仓

　　九龙仓的历史，比港交所都早。

　　1978年7月末，刚过完50岁生日的李嘉诚来到香港文华酒店，秘密约见了60岁的包玉刚。当时的李嘉诚还不是香港首富，包玉刚却是“世界船王”财力雄厚。两人此番密会，正是为了收购九龙仓。

　　九龙仓隶属英资四大行之一的怡和洋行，由英国商人保罗·遮打于1886年创建。九龙仓旗下产业众多，除了尖沙咀、新界、香港岛上的大部分码头、仓库，还拥有酒店、大厦、有轨电车等优质产业。

　　当时有个说法：“谁拥有九龙仓，谁就掌握了香港的货运权。”

　　李嘉诚最先盯上这块肥肉。20世纪70年代末，李嘉诚凭借长江实业在同辈大亨中脱颖而出，风头正劲的李嘉诚开始在暗处高价收购九龙仓，先后从散户手中买下2000万股股票，持股比例接近20%。

　　九龙仓股价大涨，最终惊动了怡和洋行。怡和一看，情况不妙，九龙仓都快要姓李了，于是开始大规模反购股份。

　　因为不清楚怡和洋行的持股比例，李嘉诚只有持股超50%，才能保证绝对控制权。但此时，九龙仓的股价已经从一开始的14港元/股暴涨至46港元/股，超出李嘉诚的财力范围。这才有了文华酒店密会包玉刚一幕。

　　包玉刚是浙江宁波人，30岁到香港做船运贸易，1978年已经稳坐“世界十大船王”头把交椅。李嘉诚开门见山，想把手中1000万股九龙仓股份转让给包玉刚。当时，包玉刚预感到世界航运低潮即将到来，正准备“弃船登陆”，两人不谋而合。

　　李嘉诚说到底还是个商人，也不会白白送温暖。作为低价转手九龙仓的条件，包玉刚需要帮助李嘉诚从汇丰银行手里拿下和记黄埔9000万股股份。

　　包玉刚是汇丰银行董事，汇丰又是包玉刚名下公司环球航运的二股东，两者关系密切。最终，包玉刚以36港元/股的价格，买下李嘉诚持有的九龙仓股份，李嘉诚则斥资6亿多港元，拿下和记黄埔22.4%的股权。

　　据包玉刚的女婿吴光正回忆，李嘉诚起初的开价是40港元/股，包玉刚沉默片刻后说：“你每股降4港元，我们马上成交。”李嘉诚毫不犹豫地答应了，整个会谈只持续了几分钟。

　　而这几分钟，却在香港经济史上留下了浓墨重彩的一笔，也成了华资进军英资的重要开端。

　　李嘉诚退出后，包玉刚继续增持九龙仓，持股比例达到30%。怡和洋行为了追赶包玉刚，于1980年6月公开宣布回购九龙仓股份，预计持股比例达49%。消息一出，九龙仓股价暴涨，被拉升至100港元/股。

　　得到消息的包玉刚，立刻从国外返回香港召开记者发布会，宣布以个人及家庭名义，作价105港元/股收购九龙仓49%的股份，涉及金额22亿港元。22亿并非小数目，即便是对于当时的怡和洋行来说，都望尘莫及。在包玉刚近乎碾压的气势下，九龙仓最终易主。

　　5年后，包玉刚又夺下英资集团会德丰（00020.HK）股权。至此，包玉刚家族财富实现质的飞跃，坐拥400亿资产，成了名副其实的华人首富。

　　02 女婿、外孙成“香港最大包租公”

　　包玉刚没有儿子，膝下只有4个女儿。1973年，祖籍为浙江宁波的吴光正与“船王”次女包培容结婚。或许是因为祖籍一样，包玉刚和吴光正特别聊得来。

　　吴光正全程参与了九龙仓收购案。当时，吴光正实时细阅了九龙仓1977年年报及李嘉诚提供的一页简介，并拟定了购入与否的建议。1978年，吴光正出任九龙仓董事，后被任命为董事总经理。

　　在其担任董事总经理期间，九龙仓完成了对英资洋行会德丰的收购。当时，包玉刚已经67岁，身体状况每日愈下。1986年，包玉刚将九龙仓主席之位交到吴光正手里，1991年，包玉刚去世，吴光正全面接管“船王”家族事业。

　　吴光正接手后，开始重点发展地产业务。他拆掉九龙仓旗下的旧码头，开始兴建现代化商场，也就是如今赫赫有名的尖沙咀海港城。海港城是香港最大的购物中心之一，也是全球最赚钱的购物中心之一，早年间的年租金收入已经超过50亿元。

　　坐落于铜锣湾的时代广场，也是吴光正时期的标志性产物。据财报显示，时代广场的年租金收入超过20亿元。

　　2013年，吴光正夫妇凭借450亿元财富值，登顶“2013年甬商首富”。两年后，吴光正宣布退任九龙仓主席，交由36岁的儿子吴宗权打理。吴光正说，“1982年，包玉刚委以我领导会德丰及九龙仓之重任，当时我36岁。我希望吴宗权也可以有同样的机会。”

　　据吴光正介绍，2015年，海港城和时代广场的市值已经超过2200亿港元，而九龙仓的账面净额则超过了3000亿港元。

　　现在，吴宗权除了在香港收租，九龙仓在内地也有不少物业，租金收入同样不菲。

　　03 九龙仓进军内地的“豪华朋友圈”

　　2000-2007年，中国商业地产市场增量大幅上升，这一期间，一二线城市的商业地产如雨后春笋般快速发展。

　　2000年，九龙仓进入内地试水，在上海开出首个时代广场，主打以"写字楼+商场"的物业组合。随后，九龙仓又在重庆、大连、武汉建起了时代广场。只不过，收益并不明显。

　　2007年，九龙仓巨资拿下“成都地王”（后来的成都IFS），正式宣布加大内地投资，目标是5年后内地资产占到集团总资产的50%。这一年，北京有了西单，上海有了新天地，擅长商业地产运营的九龙仓急需在内地建立起属于自己的潮流地标。

　　2014年，成都IFS面世，从拿地筹备到正式开业，九龙仓花了7年时间。事实证明，这个项目帮九龙仓在内地打响了名号。据九龙仓2016年年报显示，成都IFS的商场表现远超预期，商场实现营收6.33亿元，同比增长11%；销售额为38.5亿元，同比增长17%。此外，2016年，成都IFS的人流量上升了19%，出租率高达98%。

　　九龙仓副主席周安桥甚至感慨：“成都IFS这样的项目，每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严，总是找不到类似的好地段。”据了解，地铁是九龙仓选址的一个必要条件。截至目前，除成都IFS外，九龙仓在内地已运营的商业项目，还包括无锡IFS、重庆IFS和长沙IFS。

　　IFS系列对九龙仓的业绩贡献巨大。九龙仓在年报中披露，2019年，长沙IFS实现收入和盈利分别为8.1亿港元、3.25亿港元；成都IFS收入上涨11％至17.47亿港元，营业盈利增加21％至9.47亿港元。

　　如果说，商业地产是九龙仓单枪匹马在闯，那布局住宅项目便是其“广交朋友”的结果。例如，与招商地产合作开发天津雍华府、苏州雍景湾；与绿城、中交合作开发壹·亮马......

　　2012年，宋卫平陷入困境，九龙仓与绿城签署战略协议，以51亿港元价格入股绿城，加上原有股份，九龙仓共持有绿城24.6%的股份，成为其第二大股东。后来，中交介入，先后收购绿城28.91%的股份，成为了绿城的单一大股东。九龙仓在绿城的话语权越来越少。

　　2015年7月，绿城发公告称，董事会中的九龙仓代表悉数辞去职务。至此，九龙仓完全退出了绿城董事会。

　　不过，从九龙仓后来发布的公开信来看，这次退出似乎并不情愿。九龙仓在公开信中写道：九龙仓绝无控制、全购绿城或其他野心，2012年拔刀相助绿城，原因只有三个：宋卫平、宋卫平、还是宋卫平。

　　虽然退出了董事会，但九龙仓表示，未来还是会继续支持绿城，只不过换一种方式，在董事会以外以股东身份支持绿城。

　　三家地产商剪不断理还乱，2016年，北京东四环一块地皮在经过数场激烈角逐后，被九龙仓、绿城、中交以51.35亿元高价联合夺得，三年后，建成了每平米接近10万元的壹·亮马。

　　事实上，除绿城外，九龙仓还曾持有过远洋地产7.02%的股份，后套现22亿港元退出。目前，九龙仓的吴光正还以个人名义持有龙湖集团5.84%的股份，是继吴亚军之后的第二大个人股东。