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竞自持再现!朝阳流拍地块化身限竞房 每平涨价1578元

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  北辛安地块改期,使得今天下午原定的三场土拍变为两场。

  其中,朝阳东坝1104-611限竞房地块,6个月前遇冷流拍,今天却被各家争夺。

  充分诠释了,命运的神反转。

  最终,旭辉+首开+金地总价35.0244亿,自持比例4%,自持建筑面积2980.28平,竞得东坝1104-611限竞房地块楼面价47035.8元/平,溢价率3.5%

  有理由相信,华樾国际二期,已在路上。

  华润+城建、阳光城、招商、远洋、旭辉+首开+金地,共5家房企及联合体参与竞拍。

  线上竞拍5轮、现场竞拍3轮后,阳光城35.0244亿报价触顶,转为现场竞报自持商品住房面积比例阶段。

  自持还不如涨地价,这是业内的普遍态度。因此,在竞自持阶段开始前,华润+城建联合体就匆匆离场,留下剩余4家,接着厮杀。

  旭辉+首开+金地、阳光城也仅PK了3轮自持, 就尘埃落定。

  招商、远洋,全程吃瓜群众。

  01

  遇冷流拍再上架

  今年4月27日,规自委曾发布公告,暂停朝阳东坝两宗限竞房挂牌。其中就包括此次再度入市的1104-611地块。

  地块配建多、拿地成本高,或是致使土地暂停交易的主因。

  1104-611地块的再度入市,挂牌文件里的一些变动,似乎也印证了之前的一些猜想。

  

  用地性质上,1104-611地块由“F1混合公建用地”变为“R2居住用地”。

  减少了配建,土地性质变得更加纯粹

  拿地成本上,虽然起拍总价由32.06亿变为33.84亿,提高了1.78亿。

  但因配建的取消,单位拿地成本反而降低了。起始楼面价45441元/平。

  限价上,之前1104-611地块限均价为69422元/平,最高限价76364元/平;再次挂出后,限均价提升至71000元/平,最高限价提升至78000元/平。

  限价整体小幅上调了2%。东坝新房均价站上了7万/平的新阶段

  

  90/70的限制方面,由“建筑面积”变为“套内建筑面积”。即1104-611地块,套内建筑面积 90 平以下面积所占比重,需达到70%以上。

  整体产品面积尺度上,将有进一步提升。

  从规划条件来看,住宅部分限高80米,绿化率为30%,预计产品将为20层左右高层产品。

  

  地块各项条件的市场友好度,大幅提升。开发商们的态度,也有了大改变。

  相较之前的遇冷流拍,截至今天下午现场竞拍前,1104-611地块地块已获得5次线上竞价,总价被提升至34.64亿。

  02

  “好运”的华樾国际

  1104-611地块毗邻限竞房华樾国际,建设用地面积26609.75平,规划建筑面积74507平。

  同样是限竞房,比今年5月15日由首开+旭辉+金地,20.55亿底价拿下的华樾国际,限均价每平上涨1578元。

  时隔6个月,涨幅约为2.27%。1104-611地块将是五环外待售限竞房中,最贵的那个。

  

  5月底价成交的华樾国际,楼面价为45336元/平,而1104-611地块的成交楼面价为47035元/平,楼面价整体上涨3.74%。

  华樾国际,虽然不再是朝阳唯一的限竞房了,却成为了朝阳最便宜的限竞房

  据项目方面消息,华樾国际大概率本周开盘。400多套房子,一期先开3#4#两栋楼,共200多套,毛坯交房。

  

  产品包括74㎡两居、89㎡三面宽/两面宽的三居、110㎡三居以及112㎡三居、126㎡四室两厅三卫。

  朝阳+纯新盘+总价450万起+刚需小户型等关键词下,再添一词---

  未开盘,先看涨。

  在某些意义上而言,华樾国际可谓好运开挂。

  03

  东坝命运的神反转

  作为北京楼市政策的试验田,东坝地区的发展史,可以说是北京楼市变迁的缩影。

  2010年之前,东坝作为朝阳的边缘地带,一直都是保障房和经适房的集中营,可以和天通苑、回龙观并称北京北部地区保障房三杰区域。

  东坝国际商务区规划的宣布,改写了这一地区的命运。

  2013年开始,品牌房企争相走进东坝,保利、龙湖、首开等房企重金布局,打造了保利首开天誉、首开龙湖天璞、恒大华府、和光尘樾等豪宅产品。

  东坝自此不再跟天通苑之流厮混,改叫望京大哥。

  如今的东坝,已是豪宅的天下

  

  但一个在上半年流拍不断,爆冷连连的区域,缘何在下半年受到开发商们的青睐呢?

  将欲取之,必先予之。

  地块条件的优化只是一方面。

  1104-611地块虽在东坝,但距离金盏乡更近。今年下半年,金盏先是被冠以“第二三里屯”,接着又被划进北京自贸区

  东坝区域也再度迎来命运的神反转。

  地块离未来的地铁3号线的楼梓庄西站、3/12号线换乘站管庄路西口站,都很近,直线距离500米。

  未来将成为项目配套上的一大亮点。

  被坝河一分为二的东坝,北区规划为集商业娱乐、总部办公、会展、国际交流服务于一体的高端商务区,南区主要规划为居住区和生活配套区域。

  现在的北区仍是大量的待拆代建,南区的生活配套也有待完善。

  1104-611地块的利好,仍旧需要时间去兑现

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