千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
提问：三叔，听说最近有新的T控出来？
回答：由于打新实在火热，特别是润4，打中的或有可能被查资金来源情况。目前资金方面正在收紧，JYD、DYD等需要尽早办理，补丁及摇号整改正在路上。
提问：三叔，未来10年南油B有棚改的可能吗？目前主要考虑孩子上学，尽早上车买个学位，总价350万，如果是考虑自住多于投资，是选择南油B还是福田景田的TT国际或者缔梦园？
回答：棚改时间周期太长不建议去买。刚需自住，考虑配套、交通、学位等等，更多的是一种居住的“幸福感”，而投资不是自住，是未来卖给别人获益，考虑的是潜力，所以能忍受三五年内没有地铁、配有配套也是能忍受的，只要未来通了地铁、配套逐渐完善涨一波就行。刚需并不需要太看重涨跌，合适尽管上车，反正未来都是会涨的。福田景田300多可考虑。
新人首问. 你好三叔，我们夫妻名下有套前海港湾丽都3房120平米，后海一个四十多平米的铺面（月租金15000）均无按揭！目前在操作抵押前海房产，再投资个两房？老公年收入十几万，我目前不上班带孩子.问题1:后海的铺面是否应该卖掉？2.前海港湾丽都这套是否适合长期持有，涨幅如何？3.纯投资的话，500的样子买宝安涨幅大，还是买龙岗？4.想深圳周边买套养老和投资房，买在哪里好？朋友推荐中山的火炬和南沙，还有大亚湾，买在哪里更好些？谢谢
回答：你好。前海港湾丽都，2003年建，近大新地铁站，前海中小学，地段还可以，靠近前海路和桃园路，噪音大。
1、铺面一直不建议，风险挺大的，受网络电商、外卖冲击、地段转移等不可控的因素很多，就如此次疫情，都不知道空关了多少铺面。转手交易税费也高。建议尽早置换成住宅。
2、海港湾丽这套大面积流动性弱了点，而且产品未来面临老化，同时学位一般，但地段在，还能跟涨，再过个几年老了之后就渐渐的跑输。
3、买宝安的话，涨的时候会涨的更多，跌时跌的少；龙岗涨的少，跌时跌的多。
4、养老买南沙是可以的，兼顾中长期投资；大亚湾也可以，适合自住；深圳盐田也可养老。
提问：三叔晚上好！之前新盘的ding金已经退回来了，真是几经波折，再也不想经历了。现在有些迷茫。目前是单身，家人在外地，家里资助一些买房，首套房，现金150，月供一万五六左右可以接受。目前在福田工作，有较为稳定住处，所以想买房主要是投资。住处周围都涨了100+，一方面着急上车，希望能投资潜力资产；另一方面又害怕深圳房价涨幅放缓，想留部分投资理财，希望购买总价较低或者倒挂的。最近研读了三叔很多精品内容，启发很大，但是还是苦于自己的具体下手点。目前只有参加海岸城打新的计划，但是也感觉希望渺茫。不知不觉又过去几个月，也在催促自己做决定了，希望三叔能给个建议，非常感谢！
回答：你好。总价500w左右的房子由于低总价，调控之后也在豪宅线下，受刚需欢迎，满五的房子在悄悄的涨。这个总价我建议直接淘个二手次新上车要稳妥一些。高调控下，放缓是肯定的了，但是如果不上车，怕未来上车只会越来越难，即是说，不上车的风险要比上车的风险要大的多，不如早上车早心安，以后在深圳也有个小家。500w左右有价值的房子详见内部分享。
提问：三叔，您好！之前想打海岸城，但一直都没开始，现在也开始在淘次新盘。所以我们主要在宝安和福田、坂田、南山。家庭无房无贷，计划入手700万左右的房子。这几天去踩盘，想向您请教一下。本来预算是650万，因为没有选到合适的，打算跟家人借点，把预算提到700左右，有更多选择。也考虑到通勤，首先考虑宝安中心区的翻身、还有福田、西乡、碧海，自住兼投资，希望能跑赢大盘。
1.翻身附近的海滨广场1期68平改的小三房，540万，优点：近地铁口，幼儿园和小学中学的学位不错（海滨中学和滨海小学），穗莞城轨站就在三期后面
缺点：周围都是农民房，楼梯房居住体验不佳，老破小怕跑输大盘。卡罗社区的基本都是在50平，不适合大家庭居住，花样年华郡的两房基本都在750左右了。周围好一点的小区，三房的都是780以上，表示很惆怅。
2.富通V：2房77平，600万。优点：稀缺户型，次新房，学位没有那么好，备选
3.碧海：三期基本都是复式，看您之前说不建议选复式，为什么呢？然后在碧海小区里，我在线上平台找不到700万左右的2房，而且小户型的房子非常少，为什么啊三叔？您推荐的中信湾上六座和圣拿威都没有极少有2房放出来。
5.坂田的万科第五园：71平，2+1房，590万，小区的绿化非常好，很适合居住，去福田很近。但我的通勤不方便，学位一般，也考虑到潜力方面，故放弃
6.南山西丽：桃源村2期和三期在踩盘中。
7.福田：梅景地铁站附近的也在踩盘中。
7.是否还是持续打新，对于年底或者年初有没有西部、福田、南山的新房子呢？本来以为无房无贷的房票能打新，但对于毕业不久的我们，最近的万科按社保年限排名，心都碎了一地。
考虑点：最好近地铁口，学位、居住体验、跑赢大盘。700万左右，您觉得哪些小区有值得关注呢？第一次买房挺紧张的，问题有点多，感谢您的不吝赐教！
回答：你好。1、宝安海滨广场，1996年建，没有电梯。这种老破小不建议买。
2、富通V都会，次新房可以考虑；
3、没有说不可以，只是说复式流通性没有平层好，自住喜欢的话我觉得可以考虑。
5、万科第五园可以考虑。
6、桃源村，盘大，宜居，学位一般，总体较平庸，不如看看松坪村。
7、700左右还可看下红山上塘，具体房子详见内部分享。
12月份值得关注的项目有（带*为必看项目）：
宝安区：满京华云著华庭、珑湾、新世界松风明月、万丰海岸城*、清平华府；
南山区：丹华公馆*、汇城茗院、深铁懿府*、中泰印邸、临海揽山御园、深业鹤塘岭、香山道公馆；
龙岗区：信义嘉御山7期*；
罗湖区：京基水贝洪湖苑1期*；
龙华区：深国际万科和颂轩*、尚誉红山里、万科启城家园；
坪山区：和城里
提问：三叔您好！现有1.蛇口龙瑞佳园（山海津）73平住宅，当前价近700w，还欠公积金45w商贷10w；2.公明福盈中山107平公寓，当前价400w，按揭本月还清。
均婚前购买，自己名下，现已婚，老婆无房无贷。现有资金300w，创业收入不稳定，暂仅可保证30w年收入，名下公司实际经营4年。
过往买房偏盲目，现追悔，欲再次部署投资，望得指导。暂无体系化投资方案，现有思考点为：
1.终悔悟公寓实属劣质资产，但颇烫手，预计脱手不容易。据了解过小微企业贷，招行给龙瑞佳园已批额度511w但未进一步操作，不了解后续机制，担心自己不能顺利操作。如评估可行（中介也可），拟以300w现金+500w抵押按揭投资二套住宅，公寓后续挂牌换资金以备顶不住还贷压力，方案不置可否？另在此基础上，购买二套住宅是否仍可按揭？或者建议优先等待公寓售出归集更多现金？
2.目前情况买二套住宅是否有其他条件及要求？
3.投资偏好未成形（过往盲目），拟规划顺序：增值，改善，学位。现有一胎3个月宝宝，住龙瑞佳园小两房，略有改善需求（可暂住，也可考虑公寓卖掉前入住暂改善），学位问题暂未系统了解，是否必要当下考虑不置可否。
4.关注到光明中心打新，但据说无望，二手价高是否仍有价值？另据三叔文章也对宝安中心及前海感兴趣。但并无特殊地域情结。
综上，烦请指点后续投资规划：
a.资金部署策略，重要的是以何渠道何方案按揭，及额度建议，即同时给出买房目标价建议（现拟800w）；
b.地段及房子建议，及相应的关注评估与购入策略。
感谢您的耐心听诉！
回答：你好。山海津还可以，过去涨幅可观，各方面都在改善中；公寓一直不建议。
1、现在资金方面有收紧和严查，需要尽快办理。二套可按揭。资金紧张可等公寓售出先，当前行情不用太着急。
2、二套7成，750w以上需要8成。
3、现在小孩还小，学位房可等孩子大一些再做考虑。
4、看你的月供能力，可考虑入一套900左右的，选筹见内部分享。
提问：新人提问！三叔，我们一个在罗芳；一个在八卦岭，后期有可能去盐田沙头角。双方都有按揭记录，名下无房。暂时无小孩，预计明年要小孩。现手上预备420万，可还贷能力在2万内，想购置三房或四房，小区环境好点，带初中好点学位即可，以自住为主，兼保值。现有看过罗湖深宝住宅小区大三房，信义金域半山三期89平，嘉宝田花园，龙光玖悦台，莱蒙水榭春天2期，溪山美地双证四房，由于怕噪音就没选和颂轩，现没法选择，麻烦指点。或有更好的建议麻烦提出。
回答：你好。盐田沙头角自住可考虑的，随着8号线开通，这边人气是逐渐攀升。深宝住宅区，带深中学位，就是太老了，未来要成为老破大，不大建议买；信义金御半山，布吉关，次新，学位一般；嘉宝田花园，罗湖笋岗，2005年左右的房子，花园社区，桂园中学；龙光玖悦台，红山，区位不错；莱蒙水榭春天2期，可考虑；溪山美地，双证不建议，流动性很差。
800w左右，我建议还可考虑红山上塘，自住改善，环境配套好。这个价位，没必要去罗湖、布吉。具体参考内部分享。
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