对话当代张鹏：过去扩份额 现在控风险

年关将至，“冲业绩”成为许多房企共同的主题。

走进位于北京东直门的当代总部，电梯里的电子屏上显示“距离2020年结束还有34天”以及“按名责实”。

今年，有接近三分之一的时间受制于疫情，抢收就从“闪光点”变为“生命线”。

“按名责实”是当代置业执行董事兼总裁张鹏在今年的战略研讨会上定下的策略之一，每个团队要按照自己的实际能力所能达到的目标进行奖惩，更强调目标和结果。

与许多企业类似，当代每半年都会召集一次由核心高管参加的战略研讨会，进行“自我反思和自我批评”，相比往年的扩份额，今年研讨会更多讨论的是“控风险”。

张鹏的日常从不缺乏“反思”——公众号“三千白果”记录了他对生活的反思，而战略研讨会也是一种反思——在运转过程中可能因为市场或者专业能力把握不精准，就需要进行修正，把血液中的杂质清除出去。

今年，张鹏眼中“当代绿色之外最亮眼的名片”第一服务控股（2107.HK）成功上市。与其他房企分拆物业上市不同的是，此次第一服务上市是经过几次重组与整合而成，并且是由新三板上市转战港交所。

相比“多元化”，张鹏说当代更愿意称这些非地产主营业务为“引力加速体”，尽管当代置业内部已经陆续孵化了40多家创业公司，但背后的逻辑依旧遵守本源——聚焦两个价值链，地产和客户。

没有人愿意慢慢变富，企业亦是如此。

当狂飙猛进席卷行业时，不管是绿色科技或是全生命价值链都不是立竿见影的速成法则，但拉长时间轴来看，这些为当代构筑了一条又长有稳的护城河。

地产观：“底线”和“三个功夫”

疫情、三道红线，严控的政策，毫无疑问，2020的地产行业是过去数年中最艰难的一年，甚至一些排名靠前的房企也出现了不同程度的危机，活下去不再是一句口号。

这一年张鹏更多的谈论着风控，具体来看就是“底线不能突破”；无论是工程进度还是工程质量都要合规；所有的管理动作、经营动作、市场动作都要规范；对价值链上其他产业的投资要停掉，聚焦销售、竣备和营业收入。

喊了多年的现金流，终于在三道红线之后实实在在的落到房企动作上来。当代的策略是，加强现金流、增加长期债、以及把债性融资转为股性融资。

在回答“绿色科技给当代带来多大的溢价” 问题时，张鹏很坚定，“绿色科技是我们的战略，是融入骨子里的东西，不是营销方法，市场好或不好，我们都要这么做。”

基于此，张鹏在内部经常说的三个词是，“笨功夫”、“硬功夫”和“苦功夫”：分别对应着企业管理能力、满足用户需求的能力以及长期主义。“短期有规模，但是虚胖，看上去繁花似锦，但实际上不堪一击”。

在规模天花板渐渐显现之际，地产公司的发展逐渐分化出不同路径，张鹏判断，未来地产公司可能有两大方向，一是金融，另一个是科技。每家公司都有战略，但拥有战略定力的公司不多。积累了20年经验的当代给自己的定位就是绿色科技。

对于规模，张鹏认为，“托拉斯”式的企业也绝对不会形成垄断，“尽管规模是我们的追求，但不是唯一的追求，大不意味着赢得一切”。

产业观：成熟一个，上市一个

近两年，一些中型房企演变出这样一条路径：投资性收入超过主营业务收入，而其投资的范围极其广泛，从科技到出行，从时尚到酒店，简单说，哪个赚钱投哪个。

从当代孵化的第一个项目51VR（后升级为51World）到今年上市的第一服务控股，当代的投资逻辑主要围绕两点，一个是地产开发，如物业公司，监理公司，总包公司；另一个是围绕客户需求，细分就是，小孩需要什么，老人需要什么，年轻人创业需要什么。

全方位场景服务下的当代投资生态

与其他企业不同，在当代的顶层设计中，这些孵化出的创业公司都不在上市公司架构内，没有母公司的强大资源支持，这些企业必须有自己的竞争力，既要有清晰的商业模式，又要有核心IP。

拥有一位长期主义的掌舵人最大优势是，即使遇到短期波动，也能让企业的发展稳健自如。

短期内，当代的多元业务还不能相互反哺，但当管理红利到来时，形成生态的布局相互勾稽，“成熟一个，上市一个”。

既有时间要求，又要独立面对市场考验，张鹏说，从今年开始，每年陆续会有1-2个独立核算的主体寻求上市。

值得一提的是，今年11月，登录纳斯达克的“联合办公第一股”优客工场背后也有当代系的投资身影，“形成相互支持的局面”——试图为当代构建一个健康的生态圈，或许是张鹏对当代最大的“长期主义”，毕竟从小树到森林，再到热带雨林的过程并不容易。

管理观：一体化+数字化

地产再无黑马之后，回归主业，回笼资金成为主流，金融、产业、持有物业都不如售楼处卖房子来得快。

“每个企业都有自己的投资模型”，向管理要效益，在利润变薄的背景下，管理不再是“锦上添花”，更是创造利润的黄金线。

在地产链条上，当代制定的“投研一体”、“投客一体”和“投营一体”三个一体化策略，将投资、市场研究和经营三者强关联起来，去哪些城市，建什么房子有了更清晰的判断。

撑起海量数据，依靠的就是数字化。值得一提的是，在疫情催化下，许多房企都将数字化定为明年的战略重点，只是为了增加资本想象空间，还是用数字化改造流程和产业为管理提效，目前尚未可知。

张鹏曾说过，“地产商就是科技公司”，他将当代的数字化架构分为“端、网、云”三层，分别对应着建筑、社区和城市。

围绕居住，将最小单位和最大单位之间联动打通， “数字化不是可做可不做，是必须做”。

具体来看，当代数字化战略的承载，一是硬科技，跟地产相关的建筑物理科技系统，目前已经基本部署完毕；

第二，全场景下的黑科技，如51World；

第三，用于提升管理效能的数字科技体系，这是当代的底层逻辑和数据库，主要是为了科学决策。

张鹏说，当代只需要再用5-10年的时间，就能成为一家完全科技化、数字化的地产型企业。到那时，人们或许不再会用“跨界”去形容地产和科技的结合，因为界限已被重新定义甚至推翻。