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世联行放贷不顺,转型长租公寓巨亏,国资接手能否翻盘?

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  雷达财经出品 文|李万民 编|深海

  12月9日,世联行公告,以2.55亿元向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.4286%的股权,预计产生投资收益5100万元,占2019年度经审计净利润的62.24%。同时,向卓群创展转让全资子公司世联小贷持有的信贷资产,转让价款总额8.06亿元。另外,使用不超过4亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金。其中,转让股权、信贷资产相关情况引发深交所中小板关注,下发关注函要求公司说明相关情况。

  这只是世联行自救的一个缩影。世联行是国内最早一批从事房地产专业咨询的综合服务商,2009年于深交所上市后,有感于房地产即将进入下半场,开始推进房地产集成服务,先后进军小贷与长租公寓领域。长租公寓成为世联行的"滑铁卢",进入多年仍难盈利,在原有业务增长滑坡后,公司整体在2020年陷入亏损,最终于7月份找来国资接盘。

  国资接盘后,连番出手,更换财务总监,合作格力电器,最新公告中又"三管齐下"增厚公司现金流和利润。不过,是否能扭转颓势仍有待观察。

  房产中介转型放贷,金融业务最高毛利率达76.03%

  世联行的前身为世联房地产咨询服务(深圳)有限公司,由陈劲松、佟捷夫妻于1993年4月创立,并于当年7月份取得深圳市为房地产咨询企业颁发的第一张批文,进入房地产评估与交易等专营业务。此后又进入房地产策划代理业务,随着景桦花园等一个个代理项目的成功,逐渐在行业中打响名气。

  经过多年发展,世联形成"顾问+代理"两大支柱业务,于2009年8月28日在深交所挂牌上市,简称"世联地产",成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

  上市之后,世联地产不断推进传统的代理销售和经纪业务,代理销售总额分别于2010年、2012年、2013年突破1000亿元、2000亿元、3000亿元大关。

  在传统业务推进的同时,世联地产判断房地产即将进入下半场,公司谋划推进房地产集成服务,要做"中国世邦魏理仕"。

  为了推进"集成服务",世联地产于2011年底控股青岛雅园进入资产服务领域,2012年并购盛泽金融及其子公司世联投资、世联小贷的股权,将其作为一项资产整体进行运营,调整金融服务产品结构,于2013年推出"家圆云贷",构建起"资产服务+金融服务"业务版图。

  2014年,"世联地产"更名为"世联行",以线下销售团队为"阵地"或"社区",以为 C 端客户定制的为交易链本身各环节的服务为"云",推出"祥云战略",构建新的O2M商业模式。金融业务得到迅速推广,推出的"家圆云贷"2013年全年放贷1.5亿元,2014年暴增至19.7亿元。金融产品也变得"多元化",以"家圆云贷"为核心,在资产证券化、财富管理、投资管理、P2P等方向进行尝试。

  据《人民网》报道,家圆云贷主要解决客户在购房过程中快速补充家庭现金流短缺问题,贷款期限最短3个月,最长3年,额度分为50万元以内和50万元-150万元之间两种。该产品的资金部分通过世联行的P2P平台——世联集金来对接,其中锁定期1年的理财产品预期年化收益达到9.5%。

  据《每日经济新闻》报道,家圆云贷在世联行合作的楼盘存在开发商补息优惠,以广州万科某二期楼盘销售为例,客户向家圆云贷申请10万元贷款,需付息2万元左右,但同时可以享有2万元左右的房款优惠,抹平贷款成本。家圆云贷迅速成为爆款,即便年利率高于链家等的竞品10个百分点,仍然让客户趋之若鹜。

  世联行年报显示,金融服务业务的毛利率基本都处在60%以上,最高的2014年甚至达到76.03%。金融服务业务的营收主力是小额贷款业务,2014年占比达97.19%;小额贷款业务主要由家圆云贷构成,2014年家圆云贷占金融服务业务营收的90.83%。"高毛利+爆品",金融服务业务在家圆云贷的加持下蒙眼狂奔,占营业收入的比重从2012年的2.53%增长至2014年的8.18%。截至2014年,负责运营家圆云贷产品的世联小贷实现净利润9874.22万元,占当年度归母净利润的23.85%。

  

  截图来源:世联行2014年年报

  值得注意的是,2016年10月,深圳市稽查局清查了中介门店,有自媒体爆料在世联行查出了"首付贷"问题。由于世联行通过家圆云贷产品向购房者放贷,陆续有媒体质疑世联行违规发放"首付贷",对于是否有"首付贷"问题,世联行在回复媒体时进行了否认。

  转型长租公寓,前三季度亏损6873.23万元

  随着"祥云战略"的持续推进,截至2016年,也就是"祥云战略"落地的第三年,世联行在传统服务之外的新业务营收占比已经从27%提升至接近50%。与2009年至2013年相比,2014年至2016年间的营收复合增长率从36.5%提升至37.67%,归母净利润符合增长率从20.53%提升至37.67%。世联行称,发展符合预期。

  接下来,世联行继续推进"祥云战略"开拓新业务。适值国内住房租赁刚性需求持续强劲,同时国家也出台政策鼓励住房租赁市场发展,长租公寓开始兴起。世联行认为,长租公寓具备广阔的发展空间,自己又在地产服务领域有丰富经验,正是一个机会。于是,在2015年底推出 "世联红璞"的长租公寓品牌,确定了"聚焦整收,适当涉入集中式散收"的长租公寓发展策略。此后,随着长租公寓业务的持续推进,公司的业绩却走上了下坡路。

  2016年7月,世联行股东会通过了长租公寓建设项目的定增预案,拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。这份定增方案于次年5月被撤回,但公司表示将继续推动长租公寓项目的建设。之后于9月份,公司召开第二次临时股东大会,变更募集资金投资项目,将顾问代理业务全国布局项目、O2M 平台建设项目及补充流动资金剩余募集资金7.8亿元变更为租建长租公寓项目。

  截至2017年末,公司长租公寓全国签约间数突破10万间,布局29 城,在管运营房间约 3.5 万间,平均出租率 81%,公寓管理业务实现收入 2.08 亿元,同比增加 387.64%。这是世联行运营长租公寓间数最多的一年,年报显示,这一年资产服务业务的毛利率为-21.64%。这也意味着,新业务的开展,其实是亏钱在做。深交所发问询函向其询问原因,公司回复称预计盈利时间为第五年。

  此后,世联行的长租公寓运营间数没有继续上升,2018年和2019年分别为3万间和超过3.3万间;营收持续提升,分别为4.06亿元和6.15亿元;资产运营业务毛利率分别为-65.94%和-47.19%。陈劲松在2017年发下的"100万间目标"宏愿,终未能实现。

  就在世联行投入资金、资源大力开拓长租公寓业务的同时,营收主力开始遭遇增长危机。

  2018年,世联行上市以来首次出现营收、归母净利润"双降",分别同比下降8.26%、58.59%。2018年,第一大营收来源代理销售业务营收同比下降12.26%至33.16亿元,第二大营收来源互联网+业务营收同比下降28.58%至16.81亿元;2019年,代理销售业务营收同比下降13.92%至28.54亿元,互联网+业务营收同比下降28.01%至12.1亿元,第三大营收来源金融服务业务也同比下降37.77%至4.77亿元。

  2019年"双降"幅度进一步扩大,至2020年前三季度,归母净利润已经直接转负为-6873.23万元。 期间于2019年1月,世联行18年老兵、集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟离职,由另一位老臣史剑华接过长租公寓的指挥棒。据当时媒体报道,世联行已经减少对红璞公寓的投入,将重点转移到办公空间上。

  国资接盘,开启自救

  进入2020年,疫情来袭,长租公寓的运营愈发艰难,开始排队爆雷。蛋壳公寓爆雷后,几十万租客"无家可归",徒留一地鸡毛。

  世联行运营长租公寓走过5年之际,预计中的"盈利"依然无望,反倒是公司整体出现亏损。

  5月初,陈劲松做客e公司"财经明星会"活动时曾表示,长租公寓二房东的模式有问题,世联行没什么太大问题,亏损主要是因为按照目前会计准则要摊销以前的装修费用。红璞公寓的整栋集中在疫情下受影响稍小,另外红璞公寓主做中低端市场针对毕业的大学生,即使在疫情时业务都很不错。

  一边"看好",一边已经找国资"接盘"。7月,世联行公告,控股股东世联中国召开董事会,同意以5.65亿元将手中持有的世联行9.9%股份出让给具备珠海市国资背景的珠海大横琴;同时,另一位股东华居天下以3.79亿元将手中持有世联行股份总数的6.00%转让给珠海大横琴。

  

  完成后,珠海大横琴以15.9%的持股比例跃居世联行二股东。世联中国将手中占公司股份总数14%的股份的表决权委托给珠海大横琴行使,珠海大横琴将成为公司单一拥有表决权比例最高的股东,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国资委。

  国资入主后,9月份,将原珠海大横琴置业有限公司财务部经理薛文聘任为公司财务总监;11月份,与格力电器签署《战略合作框架协议》。

  此外,积极处置小贷资产,最新消息是以8.06亿元向卓群创展转让全资子公司世联小贷持有的信贷资产,并使用不超过4亿元的闲置募集资金暂时补充流动资金,还以2.55亿元向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.4286%的股权,预计产生投资收益5100万元,占2019年度经审计净利润的62.24%。

  有行业人士表示,国资接盘,并不意味着世联行万事大吉,公司想要翻盘,需要基本面发生改善。

  注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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