北京楼市分化严重，城区节节攀升，郊区跌跌不休

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐您好，新人首问。我和老公北京户口，今年均40岁，有一个9岁的儿子。考虑到今后的收入不足以在北京买二套房（事业单位，稳定的穷着），最近打算在燕郊买一套房子用于养老，同时也出于“钱在贬值、攒不住钱、没有好的理财方式”的考虑。 首付控制在60以内，总价控制在180左右。也不是没有考虑过北京，但考察了一圈后，发现要么太远、要么太偏、要么太小，最后考虑在燕郊买。 最近看了挺多盘，包括嘉都、水榭花城、九里香堤、碧桂园时代城、天洋城4代、盛恒时代和路径阳光城。 出于地段、环境、社区的考虑，最后在嘉都和九里香堤犹豫，带我们看房的中介一直极力推荐水榭花城，因为他说水榭花城今后的规划非常好。 想请教您以下问题： 1、最早20年后养老，现在考虑是不是有点太早？ 2、现在是买房的时机吗？还是再等等。 3、嘉都和九里香堤，您能给个推荐吗？或者别的楼盘？ 期待能及时得到您的回复，非常感谢。

　　回答：1. 太早了，20年后城市的发展变化极大，提前3-5年考虑来得及，现阶段不如考虑投资盘，未来养老更轻松 2. 现在燕郊可以找机会看看了，最好在春节前上车，大厂板块也可以淘下 3. 九里香堤 96-98平的三居设计挺好，南北通透采光好，小区离地铁非常近，开发商口碑好，品质不错。嘉都虽然价格便宜，但位置太偏交通不便 配套不完善，远郊盘来说不建议看

　　提问：北京房姐您好，手里有1200万现金，想投资一套性价比高的房产，然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套，目前有2套全款房产总价值在2400万左右，请帮我建议纯投资房产选择哪里合适，如果购入天通苑楼层那个区域出行方便，复式价位多少合适，谢谢谢谢谢谢

　　回答：思路可行，不过高总价的抵押对流水的要求很高，需要注意 推荐 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平， CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑建议看东区，单价 2.8内

　　提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了最大化收益，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘？希望能最大化房产增值+租金的综合回报，最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！

　　回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低

　　提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

　　回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小； 房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低； 通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

　　提问：房姐您好！新人首问。今年以来一直在看房，在家庭资产的配置方向上有些犹豫，着急，盼解惑。 本人与爱人均为京户，家庭现有房产一套，为西城德胜学区一居，月供1.5w，出租中。目前与父母同住来广营一带，2年后孩子入学将搬至学校附近，买房或租房居住。当前家庭年收入90w+（含房租收入），有子弹300w，双方工作稳定，父母无负担。今年想用父母SFSD的资格再入一套房产，有两个考虑方向： 1. 在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居，自住为主，兼顾增值。目前看了小西天（志强南园、北园、文慧园）、马甸桥西北（七省办、月季园）等小区的老破小，70平左右，90年后的单价大多在8-9w； 2. 不考虑自住，购入一套投资性房产，以增值为第一目标，孩子上学后租房居住。 我的问题： 1. 您认为以上哪种购房思路对家庭财产配置更有利？ 2. 小西天、七省办老破小升值潜力如何，哪个区域更好？ 3. 如不自住，仅考虑投资，请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢！

　　回答：你好，自住可以在小西天板块淘，不过价格都偏高性价比较低 自住很方便，但是环境差一点 升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资。 要么远一点惠新西街附近选筹，能兼顾投资属性 如果能接受投住分离，追求利益最大话，建议入手 双井、望京这些板块。 慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城、首城国际可以重点关注下

　　提问：请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入，交了很多税费，看中了公园和加装电梯，后感觉增值能力不强，又总是纠结北京人家，后悔没买，请比较下这两个盘的增值潜力，看有没有必要换，谢谢！

　　回答：风雅园是当年第一批经适房，除非全款买，不然税费高，6层板楼无电梯 高层不方便，这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低，绿化高，公摊也比较小，居住还不错，就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年，置换成本考虑进去，现在换有点亏，除非有找到不错的标的可以考虑，否则不建议换

　　提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区学区房，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾，中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内学区房是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

　　回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的楼盘，你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

　　提问：房姐你好，自有房住朝阳立水桥附近，考虑在丰台万科云庐买一套，预算700，看中人大附中丰台分校，问该楼盘是否值得买？第一套能否做抵押？利率一般在多少？

　　回答：万科云庐落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能，要看你的个人情况

　　提问：房姐，关注很久，首次提问，请您指导：（1）现在国内疫情接近尾声，国际金融市场比较动荡，有发生经济危机的可能，都在搞货币宽松，在这种内外部环境下，北京后市预计如何发展，现在适不适合买房，还是等一等。（2）西城广外有1套朝北的一居，春节前后一直看房，计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居（单价9万）或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居（单价7.4万），有保值增值和带点学区中等不要差诉求，两边的利弊如何，您推荐哪种？（3）西城广外单价9万老公房值不值得考虑，入西城有什么风险？麻烦您！

　　回答：当前看对国内楼市影响不大，后市无法预测，不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区，平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带，9万公房完全是学区支撑，投资并不看好，和你的增值诉求相悖

　　提问：房姐您好，刚需买房问题求指导： 先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。 目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。 有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？ 如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！

　　回答：北小营位置太偏了，不推荐买 后沙峪看下 江山赋、万科城市花园、蓝星花园， 北七家 看下 名流花园、名佳花园 未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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