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北京楼市分化严重,城区节节攀升,郊区跌跌不休

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:房姐您好,新人首问。我和老公北京户口,今年均40岁,有一个9岁的儿子。考虑到今后的收入不足以在北京买二套房(事业单位,稳定的穷着),最近打算在燕郊买一套房子用于养老,同时也出于“钱在贬值、攒不住钱、没有好的理财方式”的考虑。 首付控制在60以内,总价控制在180左右。也不是没有考虑过北京,但考察了一圈后,发现要么太远、要么太偏、要么太小,最后考虑在燕郊买。 最近看了挺多盘,包括嘉都、水榭花城、九里香堤、碧桂园时代城、天洋城4代、盛恒时代和路径阳光城。 出于地段、环境、社区的考虑,最后在嘉都和九里香堤犹豫,带我们看房的中介一直极力推荐水榭花城,因为他说水榭花城今后的规划非常好。 想请教您以下问题: 1、最早20年后养老,现在考虑是不是有点太早? 2、现在是买房的时机吗?还是再等等。 3、嘉都和九里香堤,您能给个推荐吗?或者别的楼盘? 期待能及时得到您的回复,非常感谢。

  回答:1. 太早了,20年后城市的发展变化极大,提前3-5年考虑来得及,现阶段不如考虑投资盘,未来养老更轻松 2. 现在燕郊可以找机会看看了,最好在春节前上车,大厂板块也可以淘下 3. 九里香堤 96-98平的三居设计挺好,南北通透采光好,小区离地铁非常近,开发商口碑好,品质不错。嘉都虽然价格便宜,但位置太偏交通不便 配套不完善,远郊盘来说不建议看

  提问:北京房姐您好,手里有1200万现金,想投资一套性价比高的房产,然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套,目前有2套全款房产总价值在2400万左右,请帮我建议纯投资房产选择哪里合适,如果购入天通苑楼层那个区域出行方便,复式价位多少合适,谢谢谢谢谢谢

  回答:思路可行,不过高总价的抵押对流水的要求很高,需要注意 推荐 望京以宝星,慧谷等为代表的次新7*200平, CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑建议看东区,单价 2.8内

  提问:房姐好,新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘,纯投资非自住用,想请教以下问题: 1. 旧房是2个富润家园开间,租售比1.75%,请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适? 2. 为了最大化收益,您更推荐置换两套小房?还是二合一? 3. 基于我们的选盘要求,能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘?希望能最大化房产增值+租金的综合回报,最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房,因为未来政策可能放开,这类房子价值会提升,且租售比高,不知道您是否同意这个观点?如果同意,您推荐哪些商住房? 以下是选盘要求: 范围:全北京 房型:新房二手商住均可 资金:总价不高于1100万(800万卖房现金+300万贷款) 感谢!

  回答:1. 富润家园基本都是塔楼,小区环境略局促,这个租售比也比较低,可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的,sfsd肯定在一套上用足更合理,建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧,现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手,要去做这个接盘侠么? 另外买房投资最忌讳太看重租金,租金高的标的往往涨幅都很低

  提问:房姐,踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢?我衡量了物业,周边设施,交通情况可以判断吗?

  回答:每一个元素,在这个地段、物业、环境中的权重大小; 房子的每个优点缺点,在所处的市场中的占比高低; 通过大量的踩盘看房,积累几百上千条对照实验的记录,才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

  提问:房姐您好!新人首问。今年以来一直在看房,在家庭资产的配置方向上有些犹豫,着急,盼解惑。 本人与爱人均为京户,家庭现有房产一套,为西城德胜学区一居,月供1.5w,出租中。目前与父母同住来广营一带,2年后孩子入学将搬至学校附近,买房或租房居住。当前家庭年收入90w+(含房租收入),有子弹300w,双方工作稳定,父母无负担。今年想用父母SFSD的资格再入一套房产,有两个考虑方向: 1. 在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居,自住为主,兼顾增值。目前看了小西天(志强南园、北园、文慧园)、马甸桥西北(七省办、月季园)等小区的老破小,70平左右,90年后的单价大多在8-9w; 2. 不考虑自住,购入一套投资性房产,以增值为第一目标,孩子上学后租房居住。 我的问题: 1. 您认为以上哪种购房思路对家庭财产配置更有利? 2. 小西天、七省办老破小升值潜力如何,哪个区域更好? 3. 如不自住,仅考虑投资,请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢!

  回答:你好,自住可以在小西天板块淘,不过价格都偏高性价比较低 自住很方便,但是环境差一点 升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后,综合地段因素和目前的价格不是很适合投资。 要么远一点惠新西街附近选筹,能兼顾投资属性 如果能接受投住分离,追求利益最大话,建议入手 双井、望京这些板块。 慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城、首城国际可以重点关注下

  提问:请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入,交了很多税费,看中了公园和加装电梯,后感觉增值能力不强,又总是纠结北京人家,后悔没买,请比较下这两个盘的增值潜力,看有没有必要换,谢谢!

  回答:风雅园是当年第一批经适房,除非全款买,不然税费高,6层板楼无电梯 高层不方便,这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低,绿化高,公摊也比较小,居住还不错,就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年,置换成本考虑进去,现在有点亏,除非有找到不错的标的可以考虑,否则不建议换

  提问:房姐你好,首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房,一套市区学区房,一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉,卖房也是一时冲动,现在有点后悔了。 希望房姐给予指导: 1、 天通苑西三区的房子,165平,售出价格为520万左右,前期一直出租。如果反悔,是否还有补救的措施;违约的话一般要承担多少违约金?或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得,没多少时间和精力去看房,而且这来回一折腾,中介费加上装修费杂七杂八的,又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成,房子只能继续卖掉。请问,房姐,建议去哪里投资呢? 原来天通苑房子已无贷款,市内学区房是15年买的,尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+,年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套,这样方便出租和打理,但又觉得真的好破好小,还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧,又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子,但感觉那边发展前景不太好,一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房,拿在手里存银行吗?或者有其他更好的投资渠道吗?我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

  回答:你好,如果你经济实力雄厚,初步跨越了中产的圈层,有一定在本宅内的社交需求,是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了,目前没有杠杆,利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程,地段 学位 圈层都需要同步升级,资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘,主要缺点就是 周边无大型购物场所,周边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学(重点学校)大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块,子弹700,建议直接入手总价1000左右的楼盘,你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市,比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

  提问:房姐你好,自有房住朝阳立水桥附近,考虑在丰台万科云庐买一套,预算700,看中人大附中丰台分校,问该楼盘是否值得买?第一套能否做抵押?利率一般在多少?

  回答:万科云庐落盘附近缺点是没地铁,只能开车,优点是环境不错,我觉得关键是交通,没车那地方根本出不来。这一点你能接受也可以入。第一套能作抵押 4-7都有可能,要看你的个人情况

  提问:房姐,关注很久,首次提问,请您指导:(1)现在国内疫情接近尾声,国际金融市场比较动荡,有发生经济危机的可能,都在搞货币宽松,在这种内外部环境下,北京后市预计如何发展,现在适不适合买房,还是等一等。(2)西城广外有1套朝北的一居,春节前后一直看房,计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居(单价9万)或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居(单价7.4万),有保值增值和带点学区中等不要差诉求,两边的利弊如何,您推荐哪种?(3)西城广外单价9万老公房值不值得考虑,入西城有什么风险?麻烦您!

  回答:当前看对国内楼市影响不大,后市无法预测,不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区,平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带,9万公房完全是学区支撑,投资并不看好,和你的增值诉求相悖

  提问:房姐您好,刚需买房问题求指导: 先说下自身情况,我在顺义马坡附近工作,爱人在怀柔科学城工作,家里可以出250-270万左右现金(全部积蓄),我夫妻二人年收入到手30万左右,但是大部分是年底奖金,每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。 目前是刚需首套,比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居,总价268万,这个房子自住的话离我们两人上班都很近,通勤方式是开车,但是担忧的是周边配套不行,而且相对周边的水色时光老小区有溢价(水色基本2万五左右一平,金茂是3万一平),怕以后不好出手,且价格跑不赢大盘。 有优势的地方是可以全款买下,保留首套贷款资格,因为等小孩子上学时,房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住,268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适? 如果往后沙峪或者北七家看的话,我们这种情况有没有什么盘可以推荐?谢谢!

  回答:北小营位置太偏了,不推荐买 后沙峪看下 江山赋、万科城市花园、蓝星花园, 北七家 看下 名流花园、名佳花园 未来几年会置换的话,首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资,然后租房住。

  以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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