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广州楼市:这类房子不要乱买,降价30万都卖不出去

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  我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:你好广叔,本人倾向于一手楼盘,你推荐的几个楼盘都是二手的,做投资这几个二手,楼盘比一手的更有升值空间吗?海珠区中海观澜府新盘怎么样?黄埔和南沙还有一手新楼盘推荐吗?

  回答:你好。新盘坑多肉少,具体还得看楼盘,主要新盘选择少,交付周期长,投资建议以二手次新为主。中海观澜府周围多工业厂房,交通、配套、环境均一般。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

  提问:广叔好,本人新广人,在新塘翡翠绿洲两套,一套97自住,2014年购入。一套178未装修刚满2年。目前月供1.1W。因为孩子2022年要上小学,想换市区好点的学位房,目前手里只弹150。因为目前新塘房价低迷,有点纠结,想着是现在出手一套换多点子弹好挑选,还是等有轨电车通了再卖。目前倾向荔湾协和学位,附近多是老破小,只有君荟名轩次新,价格不低。不知道值不值得买入。或者广叔有没有更好的建议。注,已办离婚析产

  回答:你好。新塘泡沫挤的差不多了,已是房价低位。翡翠绿洲位置偏了点,投资客很多,缺点是交通和配套,可出手置换。协和小学还不错,可直升协和初中,其对应的房子都还算保值,如果想要好一点的教育,只能是牺牲居住舒适度了。君荟名轩位于西村,地铁上盖,独栋小区,靠近内环路有一点噪音,靠近协和学校,上学方便,总体看可以考虑的。详见内部分享。

  提问:广叔你好,本人外地户口,社保6年,没有学历,现广州两套房子,海珠区金碧三期一套,天河区珠江都荟一套,工作在海珠区,还想在广州市内买房自住或投资,有哪些楼盘升值空间大的,目前没有名额有没有什么办法购房,子弹800w,黄浦和南沙值得投资吗?请推荐楼盘,谢谢

  回答:你好。这年头能力最重要,学历是次要的。金碧三期、珠江都荟都还不错,可继续持有;看找个代持。黄埔短期潜力要大于南沙,南沙中长期价值大。可参考:广州投资回报率高的板块,详见内部!

  提问:你好广叔,坐标广州黄埔,现在持有黄埔区黄埔花园一套,有房票1,子弹600,上次城市之光没有抽中,现在是打新还是配置二手?二手的话现在有一套也是黄埔花园东南向高层小三房楼龄新,单价5000+,有学位,还有有黄埔新区保利罗兰或者东荟城,打新的话你有什么板块建议吗,天河边的保利天汇?珠江花城?还有老黄埔城市之光的富颐华庭或者城市之光,或者万博呢,谢谢解答,盼回复

  回答:你好。建议二套淘笋,一手盘坑多肉少。黄埔花园可以考虑;保利罗兰的硬伤是靠近高速,还有旁边的LG厂污染;万科东荟城胜在面积,容易淘笋,潜力不错可以考虑;具体潜力大的板块,详见内部分享!

  提问:你好广叔,请问您如果深圳东扩,惠阳的投资价值如何?从其目前的新房存量和深圳刚需外溢看,惠州二手房在东扩的前提下几年后会有出手机会?

  回答:你好,深圳东扩十年前就在传,十年后继续传,为什么会传?惠州中介要卖房子。 如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区 深圳其实还有很多地,除了拆迁旧改之外,30年前就开始填海造陆。 你现在知道的: 后海和深圳湾片区,前海居住区和前海自贸区,宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区,也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。 未来深圳向外扩容,除了“飞地”合作区这种形式,其他扩容概率很小。 惠州投资一定要回避,房比人多,二手出货打骨折。

  提问:广叔您好,坐标深圳,首付200以内的房子有好的推荐嘛?还会涨吗?现在黑天鹅影响,要买哪种房子比较好更容易保值升值呢?

  回答:你好,过去深圳买房赚钱是很容易的事,楼市几乎只有上涨和待涨两个状态。只要你买的早,买的是商品房,那充其量就是赚多赚少的问题。当然,现在已经不是当年,不过你买房赚钱的机会,依然也有,前提是你要买对房子。

  今年预计这类房子比较容易上涨?1、刚需:小户型低总价上车盘,这类房子的流动性非常好,而且因为成交量大,价格也很容易起来,60平以下的小户型房源,深圳去年涨幅超过7%,表现相当不错。因为买得起的人足够多,而且很多想上车的刚需,首选就会买这样的房子。

  2、刚改:带地铁次新小三房,如果说上车盘,解决的是有没有房的问题,那么带地铁改善三房,解决的就是住得好不好的问题。很多人都会因为这次疫情,而调整自己的买房计划。从涨幅来看,很可能是面积在90平左右的改善地铁三房的涨幅更高。这类房子更容易出现在市中心区域,而且地段通常都还不错,置换人群会首选这样的产品。所以今年市区带地铁的改善三房,应该会有一个不错的涨幅。

  3、高端改善:这类客户购买力更强,追求高品质生活,在意空间尺度、精装、低密度社区环境、物业服务等。经过这次,他们对于好房子有了更加深刻地理解。更高的舒适度、更健康的住宅、更智能的精装、更好的物业服务和社区配套的房子需求量会比较大,可能还是会有一波行情。深圳最具投资价值的楼盘,具体详见内部分享!

  提问:您好广叔,天河客运站上班,当时觉得天河太贵,直奔黄埔区府附近看房,好不容易准备决定科城山庄,125方,480万,什么都好,就是户型太老,设计和实用不行,只能三房,不能改四房,但是这个盘也卖得超级好。 现在看到天河出了几个大盘,保利天汇(朝南要5.3万以上)、兰亭盛荟(噪音硬伤),星汇云城(也是对着高速公路),但是这几个盘离我公司也差不多要1小时,500万~550万的预算也最多只能买100方,想问自住+增值,哪个好?谢谢广叔!

  回答:你好,当你不知道怎么选的时候,就选离市区近的,就选离珠江新城近的。另外,保利天汇南向不用5.3,二期只是认筹,价格没那么高,但南向单位超5万是确定的

  提问:你好广叔,预算600万,纯投资,自住投资分离,持有3到5年,南山区和宝中片区,小户型加学位房,目前看了诺德,花样年花君,松坪村西区三期,不知道选哪个,求推荐,老师是否有好的建议

  回答:你好,眼光不错,这3个盘都是可以买的 短持诺德会比较稳,但是现在的价格如果淘不到笋盘,很可能会站岗一点时间。 花样年在宝中有需求错配,但是区位优势弥补了缺点。 松坪村科技园,价格支撑力很强 具体能不能入手,最终还是看价格 投资排序: 松坪村=诺德>花样年

  提问:你好广叔目前在新安有一套一居室没有贷款,唯一住房,市价320W左右。目前打算卖掉,换500W左右的两居室。目前看了高发城驰,桃源村3期,皇庭世纪,广兴源几个楼盘。在南山科技园上班,未来考虑自住加投资,月收入2.5W左右。请问可否帮忙分析下,或者推荐其他楼盘?谢谢。

  回答:你好,这几个盘自住优先桃源村3期,投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好,但皇岗村旧改也是很遥远,本片区非常成熟,却没有稀缺的教育资源支撑 现在看,河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西,这几个盘自住首选桃源村,投资首选广兴源。 碧海可以得,不偏,潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

  提问:你好广叔,布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看?挨着在建14号线地铁口,据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价,是否有空间?

  回答:你好,二手房里买未来地铁口,挺好的。只是不适合长持,就是3年后的一波行情,所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题,龙岗的房子真是又大又便宜,适合养娃住家,心情很愉快的。

  提问:您好广叔,我在老家有一套房子在按揭中,还有70万在还。 小孩子今年很快要上幼儿园了,想在深圳入手一套自住2房;我在南山上班,年入55万,我老婆30万,但是现在要在深圳买房有贷款未还清,需要五成首付,目前深圳基本在400万以上。 一直租住在宝中这里,看着房价上涨,就是首付不够,请问这样情况能否有三成操作方式

  回答:你好,目前有3种方式可以操作成首付3成: 1、全款抵押,找垫资公司配合全款买入,过户后迅速做抵押,最多可以抵押7成,相当于首付3成。全款也利于淘笋。 2.采取5+2模式。5成首付+2成首付贷,有渠道可以操作 3.开发老人票,把老人户口迁到深圳,做接力贷,首付3成,最多贷款30年

  提问:广叔你好,请问梅林的兰江山第和山语清晖这两个房子投资兼顾自住有潜力吗?看起来单价比较有性价比,但是位置有点不好理解,户型偏大,最近在修学校,请广叔指点迷津

  回答:你好,这种湖景、山景、安静住家的高品质房子,自住还是很不错的,但投资来讲,目前奢侈性的景观、度假、养老类产品,回报率还不算高,这个就取决于你自己的想法了。


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