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男子离婚时将房子给了妻子,5年后因男子欠债该房产被查封

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  离婚时房子给妻子,不及时过户 ,五年后前夫欠债该房产被查封,该怎么办?

  

  
小明、小兰夫妻2014年通过法院调解离婚,约定登记在夫妻名下、位于北京市海淀区某小区的房产归女方所有,但是因为房产有按揭,无法还清贷款,因此没有及时过户到小兰名下。

  
2019年,小明做生意失败,对外欠债500多万元,债权人将小明告上法庭,并同时申请查封了该房产。2020年,法院判决前夫还钱,判决生效后,开始拍卖该房产,法院通知拍卖,小兰才知道房子要拍卖了。

  
因为房子登记在小明小兰两个人名下,因此,法院查封该房产没有问题,但是离婚调解书已经约定房子归小兰,是否能拍卖该房产,法院有不同的处理意见。

  
此,离婚约定房产,要及时过户,不及时过户,就很有可能因为前夫或者前妻有新的负债被执行。
、房产约定不及时过户,即使多年后一方欠债,也会被查封冻结

  
因为房产仍然登记在小明名下,或者登记在小明和小兰两个人的名下,因此,即使两人离婚后,小明、小兰产生了新的债务,经原告申请,也可以查封该房产。本案两个人2014年离婚,2019年小明对外欠债,就是因为没有过户,法院查封了该房产。

  
、小兰对法院查封、冻结、评估、拍卖房产不服,可以提起执行异议上诉。

  
《民事诉讼法》第二百二十七条:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定终止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。

  
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释:

  
第17条:"案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼,对执行标的主张实体权利,并请求对执行标的停止执行的,应当以申请执行人为被告;被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的,应当以申请执行人和被执行人为共同被告。

  
第18条:“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,由执行法院管辖。”

  
第19条规定:“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理,理由不成立的,判决驳回其诉讼请求;理由成立的,根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”

  
第20条:“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的,诉讼期间,不停止执行。
、判决停止对涉案房产的执行理由和案例

  
理由:

  (1)离婚协议不存在恶意串通逃避债务的情形
若离婚协议恶意串通逃避债务,损害申请执行人利益,根据公序良俗原则,约定所有权人的权益已无保护之必要,应当驳回其异议请求。

  
(2)申请执行人的债权为金钱债权且系登记所有权人的个人债务
一方面,申请执行人的债权为金钱债权,即不指向特定物 ——房屋,而约定所有权人的权利则直接指向房屋,即其请求权系基于房屋而产生,显然约定所有权人的权利离房屋更近。另一方面,申请执行人的债权仅系登记所有权人(即离婚协议中的义务人)的个人债务,则根据债权的相对性原理,申请执行人只能向债务人请求给付,而不能向债务人以外的人请求给付。

  
(3)约定所有权人已在法院采取执行措施前占有、使用该房屋
“ 买受人物权期待权之所以要保护 ,就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示 。”同理,约定所有权人已占有使用房屋,则离婚协议已开始履行并以一定的方式对外宣示权利,也减少了恶意串通逃避债务的可能性。

  
(4) 所有约定权人对于未办理过户登记手续不存在过错
若约定所有权人为了逃税等而故意拖延不办理过户登记手续,则根据公序良俗原则,其权利同样无保护之必要。约定权利人对此不存在过错,系指其未办理过户登记手续是由于义务人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等约定所有权人意志以外的原因造成的。约定所有权人为规避法律、行政法规规定或逃避债务,故意将财产登记在义务人名下的,应当认定其具有过错。

  
或者
①法院查封房产前已协议分割房产;②法院查封前,约定所有权人已合法占有并实际使用,表明物权期待权以一定的方式对外公示;③ 申请执行人享有的债权并非基于房产而产生。
或者①请求权的成立时间早于申请执行人权利的成立时间;②约定所有权人的权利指向该房屋,申请执行人的债权仅是金钱债权并未指向特定财产;③ 债务系义务人(小明)个人债务而非夫妻共同债务;④ 房屋具有为约定所有权人提供生活保障的功能。

  
相关案例:

  
案例一:

  
【裁判结果】:判决停止对涉案房产的执行

  
【裁判机关】:最高人民法院(2015)民一终字第150号

  
【刊登时间】:2016年06期

  
约定所有权人(小兰)享有的是将房屋变更登记至其名下的请求权,性质上虽然是债权,但在一定条件下具有排除执行的效力。

  
【裁判理由】:首先,从成立时间上看,该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性,但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。

  
第二,从内容上看,钟永玉的请求权系针对诉争房屋的请求权,而王光的债权为金钱债权,并未指向特定的财产,诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。在钟永玉占有诉争房屋的前提下,参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知,其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权,也应当优于王光的金钱债权。

  
第三,从性质上看,王光与林荣达之间的金钱债权,系林荣达与钟永玉的婚姻关系解除后发生的,属于林荣达的个人债务。在该债权债务发生之时,诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。因此,在王光与林荣达交易时以及最终形成金钱债权的过程中,诉争房产都未影响到林荣达的责任财产。在此意义上,钟永玉的请求权即使排除王光债权的执行,也并未对王光债权的实现形成不利影响。
第四,从发生的根源上看,讼争房产系钟永玉与林荣达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产,在钟永玉与林荣达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有。从功能上看,该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比,钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
案例二:可以排除执行

  
离婚协议约定登记在一方名下的房屋归另一方所有但未办理过户的,另一方当事人仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利,但相较于形成在后的一般金钱债权具有优先性,可以排除强制执行。

  
案件:张红英、万仁辉二审民事判决书(2017)最高法民终42号

  来源:中国裁判文书网

  
最高院认为:

  
(一)关于张红英能否确认为案涉房产所有权人。
本院认为,张红英与成清波于2008年10月20日协议离婚时,双方在《离婚协议书》中约定,“上海××新区潍坊××街坊××潍坊××室【沪房地浦字(2008)第×号】房产归女方(张红英)所有”,该《离婚协议书》上加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章,说明案涉离婚协议中关于财产的分割经过了民政部门的备案,无证据证明该离婚协议系虚假或伪造,依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定,张红英、成清波针对案涉房产分割达成的前述协议,对双方均具有法律约束力。

  
(二)关于张红英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为,综合本案具体情况,张红英虽不能直接确认为案涉房产所有权人,但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权,该请求权可以排除人民法院根据万仁辉的申请对案涉房产的强制执行。理由是:

  
一方面,从两种请求权产生的时间来看,张红英对案涉房产享有的请求权是基于2008年其与成清波签订的离婚协议产生,而万仁辉享有的请求权是基于2011年成清波出具的《担保承诺书》产生。张红英的请求权成立在前,其与成清波不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成清波可能发生的担保债务。万仁辉的请求权与张红英的请求权相比较,在时间上不具有优先性。

  
另一方面,从两种请求权的性质和内容来看,张红英享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权,而万仁辉享有的是针对成清波的一般金钱债权,该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言,成清波为富源贸易公司向万仁辉借款提供连带责任担保时,未将案涉房产设定为抵押担保物,万仁辉亦并非基于成清波名下登记有案涉房产而同意其为借款人富源贸易公司提供保证担保。因而,万仁辉的金钱债权请求权与张红英的所有权变更登记请求权比较,在性质和内容上亦不具有优先性。故张红英关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立,本院予以支持。
案例三:离婚协议中约定夫妻所有房屋归子女所有,子女享有将房产的所有权变更登记至其名下的请求权,且该约定具有生活保障功能,优于在形成后的一般金钱债权,故可以排除强制执行。

  
案件:郑州市顺德丰投资担保有限公司、吕蔚然再审审查与审判监督民事裁定书(2018)最高法民申5671号

  
来源:中国裁判文书网

  
最高院认为:

  
经二审法院查明,刘惠敏夫妻于2009年5月21日签订《离婚协议书》,约定诉争房产归女儿吕蔚然所有,该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定,在诉争房产办理过户登记之前,吕蔚然享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。综合比较该请求权与顺德丰公司对刘惠敏所形成的金钱债权,吕蔚然享有的请求权远远早于顺德丰公司对刘惠敏形成的金钱债权,具有特定指向,系针对诉争房产的请求权,且诉争房产作为刘惠敏夫妻婚姻关系存续期间的夫妻共同财产,婚姻关系解除时双方约定归女儿吕蔚然所有,具有生活保障功能,吕蔚然的请求权应当优于顺德丰公司的金钱债权。二审判决从吕蔚然的请求权与顺德丰公司的金钱债权所形成的时间、内容、性质以及根源等方面分析考量,最终认定吕蔚然对诉争房产所享有的权利能够阻却顺德丰公司对案涉房产的执行,有理有据,并无不当。
其他裁判观点:

  
1.审查案外人在执行异议之诉中是否享有足以排除强制执行的民事权利,实质是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益何者更优先——刘春花诉杨太华离婚后财产纠纷案
案号:(2018)川民申3587号
审理法院:四川省高级人民法院
来源:《人民司法·案例》2019年第11期
2.离婚协议能否排除执行,应从债权性质、申请执行人利益考量、案外人过错、价值冲突与权衡等方面综合判断——何芬芬诉金勤贵案外人执行异议之诉案
案号:(2017)浙0502执异35号
审理法院:浙江省湖州市吴兴区人民法院
来源:《人民司法·案例》2018年第17期
法律依据:

  
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

  
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:
(一)案外人是否系权利人;
(二)该权利的合法性与真实性;
(三)该权利能否排除执行。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

  
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。
山东省高级人民法院:《执行异议之诉案件审判观点综述》中规定,“金钱债权执行中,夫妻一方依据离婚协议的约定对登记在夫妻另一方名下的房产提起执行异议之诉,请求排除执行,经审查夫妻一方在人民法院查封前已实际占有使用该房产,且对未办理过户登记没有过错的,可予支持。但双方恶意串通,逃避债务的除外。”

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