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对比后发现:青岛房价从2018年竟下跌了这么多

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  关于青岛房价近两年到底下降了多少,这几天似乎有了答案。


  12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》,报告显示青岛房价从2018年7月最高点下跌了22.8%。


  关于这个数据的真假,网上不少网友意见很大,有的说我们小区房价不但没降反而涨了,有的说不止22.8%,应该降了一半才是;有的说这个数据还是很符合现状的,有的说这简直是胡说八道。

  网友们住在不同的版块、站在不同的角度看到的情况也不相同,很难说谁对谁错。

  下面我想做一个对比,选择不同板块同一个小区2018年最高房价时和现在的各5套成交房源,然后分别计算这两个5套房子的平均成交单价,以期最大程度地反映两个时期的真实房价情况。

  为了排除人为影响因素,2020年选取的是最新成交的5套房源,2018年选取的是最高点时连续成交的5套房源,并不是在其中只挑选高单价或低单价,这就相对排除了个别优质或劣质房源的影响。

  先来看青岛的两个豪宅项目:



  海信天玺上涨了9.76%,华润中心悦府上涨了0.44%,这有点反常理。豪宅之所以是豪宅,主要还是由于其稀缺性。其实,不但豪宅稀缺,买豪宅的富豪也是稀缺。

  因为这两个稀缺性,市场好的时候,豪宅和富豪不会增加多少,市场不好的时候也不会减少多少,因此豪宅受到市场的影响也就没有那么大。

  这个数据不能说明豪宅就比普通住宅更具投资性,因为豪宅在市场好的时候涨幅可能也没有普通住宅大。普通住宅小投资、高收益,仍是比豪宅更具有投资性。

  再来看几个市区的小区:








  上述小区有封闭式次新小区,有开放式老破小,有环境优美的浮山后,也有环境嘈杂的老四方,这些风格迥异的小区房价下跌幅度却都在10%-20%之间。

  下面是城阳的两个小区:



  万科魅力之城是城阳核心区的优质小区,仁和居是半开放式小区,房价下降比例也比较相似,都在20%-25%之间。当然,虽然下降比例差不多,单价更贵的万科魅力之城房价下降绝对值无疑会更大。

  下面是西海岸新区的三个小区:




  无论是隧道口薛家岛的凤凰城,还是东方影都附近的保利海上罗兰、世茂诺沙湾,下降幅度都在30%左右,这个幅度还是比较惊人的,相当于30%的首付都跌没了。

  下面是即墨老市区的一个小区:


  宝龙中央尊邸算是即墨市区的品质小区,下降幅度19%,不算太大。

  高新区、蓝谷、胶州这三个新盘聚集地,由于小区都太新加上成交量不佳,很难找到2018年同期的数据,所以暂不比较。作为和西海岸新区“比拟”的新区,房价下降幅度当也不低。

  综上,社科院通过大数据算出青岛房价从2018年7月最高点下跌了22.8%还是比较准确的。细分来说,青岛市区下降比例稍低,城阳次之,西海岸最多。

  作为2018年最高点买房的人,看到这个数据肯定是很悲伤的。不过也不用过度绝望,青岛还是一个值得买房的大城市,长期来看房价还是会涨回来,时间会抹平一切伤痕。

  作为我国经济北方第三城、山东第一城,而且还是著名海滨旅游城市,青岛的房价竟然降了这么多,算算也许该到了抄底的时间了。

  文:青城山说

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