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长沙楼市,已经进入学区决胜负的时代

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  一套房子真正值多少钱,是由二手房市场决定的。

  因为二手房市场由众多的房东和购房者组成,是一个相对“散”的市场,一个想买,一个愿卖。没有哪个二手房业主,会和新房开发商那样砸下巨额营销费用;在房本满四年才可以出售的限售条件下,二手房可以买卖的楼盘,所在片区也已经基本成型,不存在画个大饼讲故事的情况。所以相比一手房,二手房市场反映的是更加真实的价格

  现在大家在长沙买一手房的时候,关注的因素很多,比如地段、开发商实力、楼盘品质等等。

  但是我们观察长沙的二手房市场,会发现长沙的二手房已经进入了“学区定胜负”的阶段。

  从链家APP的成交数据来看(平均每天有20多到30来个成交记录不等),11月份上半月,长沙仅有6套房子的成交单价突破20000元/平,其中有2套房子和砂子塘小学有关,4套房子和长郡双语中学有关

  这6套房子分别是:

  万博汇名邸:11月4日成交一套121.71平的大四房,总价250万,均价20484元/平。

  第六都:11月10日,成交一套162.43平的大四房,总价337万,均价20736元/平。

  万博汇名邸和第六都的学区都划在了砂子塘小学本部的学区范围。

  万博汇配建了砂子塘小学万博汇校区,万博汇校区和老校区一起招生,一二年级在万博汇校区上课,三四五六年级在老校区上课。

  第六都配建了砂子塘小学第六都校区,第六都校区单独招生,所以第六都校区的学区溢价要比万博汇校区略低。不过第六都这个小区的品质比较高,园林真的是重金打造,比现在绝大部分品牌开发商打造的园林牛的多,还有一个约13000平米的大型临街城市绿化广场,以及一个超过1万平米的大型人造湖!这个楼盘,建议大家可以实地看看。

  钰龙天下:11月4日成交一套104平的小三房,总价239万,均价22933元/平。

  钰龙天下:11月6日成交一套127.49平的大三房,总价283万,均价22183元/平。

  钰龙天下:11月8日成交一套114.31平的四房,总价262万,均价22902元/平。

  旭辉臧郡:11月8日成交一套89平的小三房,总价195万,均价21911元/平。

  钰龙天下和旭辉臧郡均配套入学长郡双语中学,长郡双语中学是长沙公办初中一哥,因此,两个楼盘的学区溢价均非常高。

  最近几年来,雨花区砂子塘小学/枫树山小学学区范围,以及岳麓区长郡双语中学学区范围,都是长沙学区溢价最高的地方。

  随着2019年开始长沙民办不能再择优,报名人数超过录取数就要100%派位后,长沙小学+初中双学区房的重要性与日俱增。除了市府板块外,梅溪湖板块的二手房价格也在变贵

  从链家APP上11月份的成交记录来看。

  金茂梅溪湖11月13日有成交记录,均价17392元/平。

  和泓梅溪四季11月8日和10日有成交记录,均价分别为18557元/平和17636元/平。

  价格上涨表现比较明显的是旭辉御府,这个楼盘在2019年下半年的时候,二手房的价格基本上在12000元/平左右。

  项目11月份有两个成交记录,11月3日成交一套二房,均价13899元/平;11月11日成交一套三房,均价14810元/平。

  相比去年下半年,涨了差不多2000元/平。

  相比有学区优势的楼盘,现在长沙二手房整体不景气,不管是品质小区,还是地铁盘,江景房,大多表现乏力。不少品牌开发商的楼盘,同样卖不上价格。

  有购房者曾经吐槽,在长沙买房太难了,大部分楼盘涨幅都不大,二手房出手还挺困难,不降价卖不出,都挣不到什么钱;只有少数的楼盘才能大赚,但是要精确地分析出各个楼盘的价值,实在太难了……

  总的来说,在长沙楼市,选择合适的标的,确实是一件非常重要的事情。

  备注:本文非楼盘广告,信息和数据仅供参考。


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