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接连抛售重庆、成都资产项目,华侨城大撤退?

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  文丨西部菌

  深圳起家的央企华侨城,抛售资产的脚步依然没有停歇,这一次则是成都。

  

12月3日,重庆联合产权交易所集团披露信息显示,重庆华侨城实业发展有限公司拟转让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权及32011.42万元债权,转让底价47895.29万元。

  根据乐居财经报道,这一资产项目其实在两年前就摆上了货架,对应的项目为成都的“天府美丽汇”,如今再次上架,说明两年来都没有找到合适的接盘者。

  值得一提的是,11月18日,华侨城就宣布转让重庆、成都两个子公司部分股权,底价合计32.13亿元。这系列动作,尤其在重庆的抛售,还被不少人解读为华侨城退出重庆。

  其实,不只是重庆和成都,这两年的华侨城,资产甩卖行为遍布全国。那么,华侨城的情况到底如何?

  01

  关于华侨城,大家可能都不会陌生,华侨城、欢乐谷、世界之窗等具有地标属性的文旅产品,全都是出自华侨城之手。

  官网信息显示,截至2019年末,华侨城资产总额超5500亿元,实现营业收入超1300亿元,利润总额近240亿元。其入园游客数更是突破1.5亿人次,是全球主题公园集团三强,位居亚洲第一。

  

  来源:华侨城官网

  作为一家旗下拥有上市公司的大型央企,华侨城有着绝佳的融资优势,但近几年来,这家体型庞大的文旅巨头,却开启了“卖卖卖”的资产甩卖模式。

  数据显示,2018-2019年,华侨城集团分别出售了至少18家和11家子公司股权及债权。而今年以来,它的抛售动作更加频繁。

  比如,这次转让成都子公司股权的前两天,华侨城就以5.4亿元的底价,将眉山中法侨贝文化旅游开发有限公司50%股权及45606.7万元债权挂牌出售。

  而11月18日,华侨城分别将成渝的两个资产项目,摆上了货架。其中,重庆的资产为重庆悦岚房地产开发有限公司70%股权,转让底价为29.19亿元。成都则为成都华侨城锦华投资有限公司50%股权及2.94亿元的债权。

  华侨城在重庆的这笔抛售,曾引发广泛关注。一方面,该资产在去年就曾挂牌了,只不过当时是转让100%股权,这次砍到了70%,说明脱手还是存在一定困难。

  

  来源:网络

  另一方面,重庆悦岚的主要业务,是位于两江新区悦来生态城的222.49亩商住项目,该项目的地段和规划都还不错,在重庆市场有一定关注度,但华侨城还是毅然决然要将它变卖。

  而重庆、成都之外,据西部菌不完全梳理,仅仅今年10月以来,华侨城还分别在温州、武汉、襄阳等地出售资产。

  同样是西南地区,华侨城曾在2017年提出在云南打造第二总部,然而在“全域旅游重点布局”的云南,去年年中,华侨城先后挂牌了6个项目。此举一度引发了不少关于华侨城放弃云南第二总部的猜测。

  02

  华侨城之所以频繁甩卖资产,跟它这几年的战略转型息息相关。

  众所周知,华侨城虽然是文旅产业龙头,但很长一段时间内,它采取的是“旅游+地产”的双轮驱动模式。简单点说,用旅游业拉流量,抬升地产价值,再用地产找钱,反哺旅游。

  但华侨城毕竟是央企,按国家的精神,得聚焦主业,加上房地产市场增长空间即将到顶,所以2015年开始,华侨城将模式调整为“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”,淡化地产的同时,更加聚焦文旅主业。

  其实我们可以看到,华侨城在疯狂“卖卖卖”的同时,也在全国各地频繁“买买买”,在强主业这点上砸了不少钱,扩张步伐的激进色彩,并没有因为抛售资产而减弱。

  比如有媒体报道,2017年年中到2018年年初,华侨城先后在西安、南昌等地豪掷千金地落子文旅项目,累计投资布局超过4000亿元。

  之前华侨城在成都投资的天回、安仁、黄龙溪三大古镇项目,规划总投资额同样高达1500亿元。而官网数据显示,2018年它在四川签约并持续推动的项目投资总额达2400亿元。

  打着文旅的旗号拿地,本身就有很大优势,在双轮驱动的传统模式下,华侨城做强文旅主业的系列大手笔,完全可以通过地产反哺。地产业务淡化之后,这些体量庞大的投资,钱从哪里来呢?

  

  来源:华侨城官网

  而且,文旅行业不同于地产,它有很强的重资产特征。一座欢乐谷或者文旅小镇,不仅前期的建设投入巨大,后续的收益,还需要靠优质的产品运营能力才能支撑,是典型的挣慢钱。

  在此前提下,近几年在文旅板块的激进扩张,无疑会给华侨城造成不小的资金压力,变卖资产实属战略转型迫不得已的动作。

  事实上,被华侨城变卖的资产,首先有不少是地产项目,比如重庆悦岚;其次,它们几乎都处于长期的亏损状态。比如这次转让的成都子公司,2019年营业利润亏损4622.7万元。

  对华侨城来说,地产行业本身进入了存量时代,抛售资产,优化战线,既可以减负,也可以实现输血,补充粮草。

  所以具体到重庆和成都的抛售动作而言,华侨城未必是要退出。要知道四川一度曾是华侨城单省投资力度的第一位,成都欢乐谷也是深圳、北京之后的第三站,川渝包括云南在内的西南地区,是文旅产业的绝对重地,华侨城的意图主要还是更彻底地去切换赛道。

  当然,不断加注文旅主业的华侨城实在缺钱了,这倒也是事实。

  03

  一边甩包袱,一边激进扩张,这套打法在最近几年来,让华侨城的产业规模高速攀上新的台阶。

  比如营收方面,华侨城从2016年的536亿元,增长到2019年的1357亿元,利润总额从90亿元增长到228亿元。

  华侨城业绩的不断攀升,一方面源于自身的扩张,另一方面,跟整个大环境也密不可分。

  

  来源:网络

  近几年来,随着经济水平提高,旅游消费爆发式增长。就全国来看,旅游人数从2015年的40亿人次增长到60亿人次。旅游业的大发展,文旅产业龙头华侨城,无疑是最大受益者。

  但今年以来,突如其来的特殊事件,让整个文旅行业遭遇了前所未有的重创。华侨城不仅面临着扩张缺钱的难题,其业绩也受到了明显冲击。

  华侨城集团旗下的深圳华侨城股份有限公司(华侨城A)的财报显示,上半年公司文旅业务板块共接待游客829.7万人次,不到去年同期一半。

  前三季度营收333.94亿元,同比增长11.83%,增速也不到去年全年24.65%的一半。而且前三季度的归母净利润为52.48亿元,同比下滑12.5%,增收不增利的特征明显。

  债务方面,对比资产负债率70%、净负债率100%、现金短债比1的三道红线,前三季度华侨城A都是涉险过关,分别为69.6%、96.44%、1.11。

  

  来源:网络

  前两年激进扩张造成的财务压力,也反馈到了财报上——2017-2019年,华侨城A经营活动产生的现金流量净额,已经连续三年为负,分别为-79.14亿元、-100.41亿元和-51.88亿元。

  由此可见,业务更聚焦的华侨城,特殊事件的冲击和扩张后遗症的双重压力叠加,于此也不难理解,为何它频繁地兜售一些早期花了大价钱且被市场看好的项目。

  当然从长期来看,在特殊事件之后,文旅行业必然会迎来人气反弹,加上它还是个慢生意,华侨城距离投资收获期的到来,显然还有不少时日。

  但话说回来,慢生意持续赚钱的前提,还是建立在优秀的运营能力上的,华侨城又是否有赢得持久战的十足把握?

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