买房并非易事，购房路上如果稍不注意可能就踩雷了。
前不久就有网友问我：我在岛内看中了一套房源，我看它蛮靠近XX广场，周围还有五缘湾，地段不错，价格也在可接受范围内，甚至比周边不少房源还低呢?这类房源能不能买啊?如果她不问我，不敢说她入坑，我觉得至少几年内想转手或者坐等增值实属不易。
市场上类似这样的房源，屡见不鲜!总有一些看似价格便宜、户型也讨喜、地段不错、甚至装修精致的房源在蛊惑着一些“萌新小白”。
可买房对于绝大多数普通家庭来说，是他们全部的心血或较大的生活支出。一旦掉坑，几年甚至更久难以脱身，只能眼睁睁错过大行情，哭天喊地都是没有用的，所以避免踩坑比赚钱更重要。
今天，粥粥子总结的这5类房产，大家一定要斟酌过后再决定是否入手哦!如果遇到了这样的房子，最好避开，还不知道亲们一起来了解下!
1老破大
听多了老破小!今天我要给大家说说厦门市场上还有一种产品，叫做老破大。
如果你在买房的时候遇到这样的房子，我劝你能避则避开。
老破大，顾名思义就是房龄又老户型又大又旧的房源，一般是指2000年以前，面积超过140㎡的较大户型。
且不说老破大的小区环境、物业服务一般，甚至在大家都涨的时候它却浑然不动，而大家都跌的时候它却又跌得最多，价格完全是个谜，天天得盯着看市场行情。且由于户型大，总价也相对较高，属于穷人买不起、富人看不上的类型，所以购买这种房产的时候要非常慎重了。
下面我简单举个例子，我们来看看厦门岛内思明这个93年的某某小区：
138㎡的近期成交单价为41290~51786元/㎡;
82㎡的近期成交单价为61876~63435元/㎡
78㎡的近期成交单价为58007~58719元/㎡
我们可以发现大户型和小户型的单价相差高达17429元/平!同样一个小区，只是因为户型大小，价格相差如此之大。仔细对比了几个同小区不同户型的房源我们可以发现：
大户型总价高、单价低、成交周期长，上车难。小户型总价低、单价高、成交周期短!
很多小户型都是挂牌两三天就成交，甚至有的1天内就就成交，可见其抢手程度。而即使是拥有重点学区资源的老破大出手也是相当困难，价格一降再降、周期拉长也难以成交。
所以，如果你们是为了看学区，还是要慎重考虑，虽然面积有些区别，但并不因为70㎡的“老破小”而限制其学区名额。且未来的升值空间也不一样，建议三思而后行!
2公寓
想起前段时间还有朋友找我，问我愿不愿意一起合资买个小公寓作为投资。“什么?我没听错吧?投资你选公寓??不，我拒绝哈哈!”我肯定拒绝啊!投资千万条，你选公寓?住宅不香吗?
当然我这里没有否定公寓的意思，只是想劝大家理性购买!
目前厦门市场上的公寓产品大致分为3类，公寓式住宅、商住公寓，还有一小部分是酒店式公寓。非要问我怎么选，其中公寓式住宅为首选。
想象中的美好的公寓，一般来说地段、配套都不错，户型30~50平之间，总价低，大部分还是精装拎包入住，以后还可以出租收租金，住着loft上下层，新潮，邀请朋友做客倍儿有面!成为了现在小年轻们的新宠和偏爱!
但粥粥子需要提醒你一句很现实的，公寓现实是这样的：
公寓其实就是个过渡品。除了总价上的优势，其余方面均比不上住宅，一般来说公寓首付高，无法加杠杆，资金利用率低;水电费、物业费比住宅要贵，且公寓升值慢、转手难，单靠租金仅仅收回成本都需要很多年。因此如果买公寓是为了升值的话，那我还是劝你打消这个念头，后期的税费分分钟抵扣升值的钱。
但是，如果是单身人群或者手上的钱不够买住宅的，可以考虑一下。粥粥子身边也有闺蜜因为不婚族无所谓落户和学区，只是想在婚前能买一套小户型的房子增加安全感和生活品质，那这样亲们，是可以考虑公寓的。
再者如果是想投资被限购了，也可以考虑。在手头上没有什么好的投资产品可选、房价走势自个儿也看不懂时，收收租金还是比较稳定的。
当然如果你不差钱，那么土豪请随意。
3商铺和写字楼
首先，我并不是完全否定写字楼和商铺的价值，只是，购买商办类物业的风险、难度、不确定性要远远高于住宅，买错的几率大大增加。
为了避免错误，我们又不是没得选择，我的建议就很明确，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿钱投买别的就是了。
首先，大家都知道写字楼和商铺转手税费太高，基本达到了售价的30%左右，一般人根本接受不起，而且这类物业的流动性极差，也就造成了升值慢，这是大家都知道的理由。
除了流动性差，为什么我这么坚决的不建议你购买呢?
1、后期想转手，交易税费比公寓还离谱。商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30%，比商住公寓还高。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租子;写字楼回报可以参考商铺，也是只能靠租金，升值幅度非常有限，卖出税费很高，流通性差，变现困难。
2、写字楼过剩，你看厦门现在拍的写字楼多吗?几乎看不到有在建的写字楼项目，全是住宅。
3、写字楼和商铺不是刚需，不是民生，没有政策红利。
4、受经济周期影响太大，金融属性大大下降。(这两年实体经济受到重大冲击，个体户生意难做，别说涨租了，维持原来的租金都很难。尤其是疫情的打击，原本的租户更是雪上加霜，无法续租了。今年疫情复工之后，如果你以后去中山街会明显发现有不少门店关闭了，就连我朋友在漳州开的门店都倒闭了，心疼他哈哈哈。)
4、在经济快速增长的经济体中，尽量少购买长线投资产品。写字楼和商铺，因为税费太高，无法转让无法套现，注定就是长持物业，不要去碰为最好。
5、如果是自用的老板，我建议你拿钱买住宅，租写字楼或商铺，这样至少可进可退。
4小产权房子
正如文章开头所说的， 为什么不建议这位网友买它。因为不巧，她看中的是一套小产权房。
小产权房，我们可以简单地理解为没有房产证的房子。比如部分拆迁房，农民房，安置房等。这部分房子好处就是不限购、明显低于市场价。
但缺点也是非常清晰明了：
1、没有房产证，因此最大的风险就是不受法律保护。当拆迁的时候你可能得不到补偿或者补偿金额极低，当与城市规划有冲突时还可能被拆除。
2、小产权房无房产证，也就意味着不能办理贷款，你买这类的房子只能全款或向亲戚借。更多是居住属性，而普通的住宅房屋本身是有金融属性的，比如说加按揭，二抵、对敲，装修贷，以房产进件办大额信用卡等。这些都是小产权房无法给予的。
3、没有房产证意味着不好落户，那么孩子上学也会成问题。其次，由于无房产证，小房产权能否继承也存在疑问。无法过户，即使做了公证，后期一旦有巨额利益(拆迁等)，原房东是潜在的隐患。
4、后期涨幅也远远低于正常的商品房，就连租金收益，也是无法弥补房价涨幅差额的。
买房就是为了住的舒坦，但是因为选择了价格低廉的小产权房，如果出现了大问题就得不偿失了。毕竟不受法律的保护，谁来保护你的权利呢?所以你懂的，不要存在侥幸心理!
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