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房东租客请注意!明年起,房屋租赁统一按新规办,最高罚款50万!

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  文:夜枭

  随着国内经济的不断发展,外出打工的人也是越来越多,房屋租赁市场也是愈发火爆。据数据显示,从2008年到2018年,我国的流动人口数量从1.8亿增加到2.8亿。而在这近3亿流动人口中,超过80%的人群需要在工作城市租房。


  然而,由于房屋租赁市场的管理不当,引发了一系列混乱,房东房客之间的相处并不和谐。对于这一问题,国家也是十分重视,在2021年1月1日起正式开始生效的《民法典》中,对于房屋租赁问题提出了新规。同时,现行租房法律依据《合同法》将被废止,从新的租赁条例来看,与过去的《合同法》存在不小的差异,主要体现在房租租售、转租、居住权、租房人优先购买权等制度上。其中,以下几点最需注意,关乎到每一位租房人和出租人的权利。

  1、设立居住权的房屋不得出租

  所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定,对他人房屋享有占有和使用的权利。设立居住权,需要同时满足两个条件:以书面形式签订居住权合同;向登记机关申请居住权登记。一旦房屋被设立了居住权,即便是租房人与出租人签订了租房合同,也将被视为无效。


  因此,大家在租房之前,一定要检查房屋是否设立了居住权。否则,自新规实施开始,一旦房屋被设立了居住权,不论是承租或是被租,均不受法律保护,避免造成不必要的损失。

  2、转租

  二房东的出现,导致了租赁市场的混乱。利用市场信息的不对称性,二房东首先从原房东手中租房,之后再将房屋租给有需要的人,从中赚取差价。部分二房东为了牟取更高的利润,甚至会对房屋进行改造,租给更多的租户。


  对于原房东来说,二房东的出现伤害到了他们的利益;而对于租户来说,虽然看似单间的租金较低,但居住环境却相对较差,同时蕴藏着安全隐患。为此,根据新规,如果房东发现自己的房子被转租,可在6个月内提出异议,解除合同,否则将被视为同意转租。

  3、优先购买权、租赁权

  毕竟不是自己的房子,租房总会给人一种并不安稳的感觉。特别是出于各种原因,房东想要将房子出租或出售给其他人,租户们只得被迫搬走。而如今,为了保护承租人的合法权益,根据新规,出租人在出售或出租房屋时,应率先告知承租人,承租人享有优先购买权和租赁权。只要房东根据市场情况进行合理定价,并且原租房人愿意继续承租或购买,就应优先供给原租房人。不过,如果房东将房屋出售或出租给近亲属,近亲属优先权高于租房人优先权。需要注意的是,如果承租人在15日内未明确表示购房意愿,将被视为放弃优先权。


  4、定金

  根据民法典规定,承租人支付定金后,未能按约履行租赁合同的,合同到期后,不得要求返还定金;而如果出租人未能按约履行合同,致使租赁合同无法实现,应当双倍返还定金。需要注意的是,虽然双方可以协商定金数量,但定金数量最高不得超过租金总额的20%,超出部分不具备定金效力。在实际支付过程中,如果定金数量与约定金额不对等,将被视为变更了定金金额。


  除此之外,根据此前住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对出租承租行为、租赁企业、服务督查等项目进行了明文规定。规定中明确指出,出租人不得诱导承租人使用住房租金贷款;不得单方面提高租金;不得采用违法方式迫使承租人腾退;不得将不符合国家标准的房屋进行出租,轻则责令整改,重则对个人处1万元以上5万元以下罚款,对企业处10万元以上50万元以下罚款,构成犯罪者将依法追究刑事责任。

  对于承租人来说,不得单方面解除合同;合同到期后需及时腾退或续签;未经出租人同意,不得私自查改室内设施或改动房屋结构,造成损失者,将依法承担赔偿责任。


  总的来说,随着新规的出台,房屋租赁市场也将变得愈发健康规范。不论是对于2亿租房族还是房东来说,都是一个巨大的福音。大家又是否面临过因租房而产生的问题呢?

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