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2021年准备买房的家庭,或将面临3个“坏消息”,最好提前知晓

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  今年是非常特殊的一年,年初的时候很多人收入受到影响,推迟了购房计划,不过随着人们的生活回到正轨,收入也慢慢恢复,也开始有购房的打算。当然也有一些人因为楼市风向发生改变,选择持币观望,也延迟了购房计划。不管是什么原因延迟了购房计划,对于刚需购房者来说,还是想尽快买房,只有买了房子之后,才会感觉到安心。因此对于购房者来说,2021年是非常重要的一年,不过如今的楼市确实迎来了一些转变,对明年买房的购房者会产生很大的影响。

  

  01央行“三道红线”压顶,房企发展方向发生改变。

  过去的房企都在追求规模上的扩张,扩张导致的后果就是房企的负债越来越高,房企运营的风险也越来越高。企业寻求扩大规模本来是好事,但是像房企这样依靠负债来进行扩张,只会增加房企资金断裂的风险。

  今年9月份,央行和住建部邀请12家重点房企召开座谈会,并给这些房企划定了“三道红线”,这“三道红线”的具体内容是:

  

1、剔除预收款之后的资产负债率不大于70%;
2、房企的净负债率不得大于100%;
3、现金短债比小于1。

  这“三道红线”主要是针对房企融资而设定的,如果房企不达标,未来融资就会受限,对于负债率很高的房企来说,融资是非常重要的。“三道红线”新规提出之后,房企已经不能再追求无止境的扩张,为了符合“三道红线”的要求,房企不得不开始进行降负债。如今房企已经开始的新的发展方向,纷纷开始追求绿档房企(三道红线全部达标的房企),相信企业新的发展方向会有助于房企朝着健康的方向发展,也会促进房地产市场健康平稳发展。

  

  02从过去的房价普涨转变为现在的楼市分化。

  20年前,全国的平均房价不过2000元左右,而根据国家统计局的最新数据,已经连续好几个月房价均价突破一万元。房价比过去涨了整整4倍,这也只是平均房价的涨幅,有些城市的房价涨了10倍甚至20倍。总体而言,过去绝大多数城市的房价都在持续上涨,房价平稳或者下跌的只是个别城市,因此我们也认为过去二十年是房价普涨的时代。

  而近几年楼市发生了一些改变,2017年开始,多数一二线城市的房价就基本已经开始趋于稳定,就比如北京从2017年开始,楼市就基本已经横盘,天津从2017年开始,房价已经调整3年,郑州的房价也和3年前的差不多。当然也有少部分一二线城市的楼市持续火热,主要是长三角和珠三角区域的城市。到了2018年末,三四线城市的上涨周期也已经过去,三四线城市的房价也开始处于调整状态。现在楼市基本已经进入分化的状态,既有楼市局部火热的城市,也有因为房价虚高而调整的城市,同样也有因为楼市调控很严而横盘的城市。不管怎样,现在房价上涨或者下跌都已经逐渐成为常态,楼市整体稳定与局部分化已经成为未来楼市发展的主基调。

  

  03从“闭眼买房”到“持币观望”,人们购房观念发生改变。

  长久以来,买房一直是稳赚不赔的,这一观念已经深入人心,不过这一观念正在发生改变,越来越多人开始选择“持币观望”,开始犹豫到底要不要尽快买房。购房观念发生改变一方面是因为楼市发生改变;另一方面是因为今年的楼市寒冬,确实让很多人从购房的热情中逐渐冷静下来。

  其实购房观念的改变对楼市的影响也很大,过去人们只追求买房,而现在购房者开始追求好房。过去的人们基本都是恐慌性购房,看到售楼部人山人海的场景,担心自己会买不到房子,就会急着付定金签合同。现在越来越多人慢慢看清楼市,也看清了开发商的套路,在买房的时候已经逐渐变得冷静和理性。因此现在的购房者已经开始追求好房子,追求有升值空间的房子,购房观念的改变也会让真正的好房子变得受欢迎,而那些相对比较差的房子可能会发生贬值。

  

  基于以上楼市的3大转变,可以说现在的楼市真的和过去不一样。尽管这些改变都是利好刚需购房者的,但是在楼市的新环境下,2021年买房可能会遇到3个坏消息,打算买房的人一定要做到提前知晓。

  1、可能会错过好的购房时机。

  今年“金九银十”的时候,很多房企都开始进行促销打折。最近笔者一个朋友准备买房,我和朋友也去了多家售楼部,发现确实很多房子都有所降价。尤其是郊区的房子,去年一个9600的楼盘,今年只要7200,不过那个楼盘在金九银十的时候已经清盘,我和朋友去的时候房子已经全部卖完。当然其他楼盘也都有一定的优惠,虽然没有房企宣传的那么大的优惠,不过也确实比去年的房价有所下调。

  对于房企来说主要是迫于“三道红线”的压力,想要快点去负债,才推出一些优惠活动来进行去库存。房企打折促销是肯定是利好刚需购房者的,不过房企打折也是有一定时限的,对于购房者来说可能会错过打折卖房的最好时机,另外很多房企都是为了清盘才打折,有可能会和我朋友一样,等准备买房的时候,选好的楼盘房子已经卖完。

  

  2、可能会买到贬值的房子。

  在楼市分化的大背景下,房价有涨有跌自然是常态。楼市分化肯定是利好刚需的,因为刚需不用再担心房价会持续上涨,也没必要太急着买房,也有可能遇到降价的房子,降低购房成本。不过楼市分化对于刚需来说也有一定的风险,对于刚需来说最害怕的就是买之前房价没有下跌,而买房之后房价开始下跌,没相当于自己高位接盘。

  不管是刚需还是投资客,都不希望自己买到会贬值的房子,不过在楼市分化的时候,没有人能确保自己肯定能买到能够保值的房子。因此笔者建议,如果你是投资客,对自己的眼光没有绝对的信心,不要轻易投资房产;如果你是刚需,尽可能选择居住体验好的房子,当然城市的潜力和地段也不能忽视,对于刚需来说,房子最首要的价值就是居住价值。

  

  3、可能面临房子延期交房或者楼盘烂尾。

  因为年初的楼市寒冬,房子的交易量大幅下降,很多开发商因为房子不能卖出去而资金紧张,尽管后来楼市很快复苏,交易量也基本和去年持平,但是整体的交易量还是不如去年。目前部分开发商仍然处于资金比较紧张的状态,开发商的资金紧张就可能会造成工期延误,有可能会产生延期交房,另外年初几个月的停工也会造成延期交房。如果仅仅是延期交房其实还可以接受,有些开发商甚至可能因为资金断裂而破产,如果没有房企接盘的话,甚至有楼盘烂尾的可能。

  因此在这个特殊的时期,购房者一定要十分谨慎,能买现房就不要买期房,只要是期房就有可能出现延期交房和楼盘烂尾。如果必须要买期房的话,也应该选择口碑比较好的知名房企,这样才能把延期交房和楼盘烂尾的风险降到最低。

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