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深圳“1000万刚需房”的诊断书和药方

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国家三令五申“房住不炒”政策,为何深圳仍然出现了变相投资炒房行为?

  11月26日,持续两日的深圳华润城润玺完成选房,1171套房冻结认筹金339亿元,最终全部售罄,销售收入196亿元。

  根据开发商公布的销售方案规则,购房者认筹被分为了一类和二类。一类是符合购房条件,且名下在深圳无住宅性质住房的客户;二类是有房客户。润玺优先满足无房居民家庭购房需求。因而,润玺总价千万但仍被称为“刚需房”。事实上,有这个购买能力的“刚需”并不会很多,之所以还出现认购异常火爆和所谓的楼盘“打新热”,据媒体报道,主要是因为深圳存在以刚需名义购买,实则是代持购房、合伙买房占了相当大比例的情况。

  代持购房、合伙买房,实质就是投资炒房。据媒体报道,有上市公司高管通过找人代持,摇中了3个号,一下要拿出1000多万元。而导致“打新热”的直接原因是备案价与报价倒挂,深圳华润城润玺新房13万/平方米,但周边是二手房18万+/平方米。而在润玺认筹阶段,网上便流传了一份收益测算表,根据3成、6成、8成首付买入计算,按照最小户型100平方米测算,账面浮盈在400万~700万元不等。此外,“打新热”还催生了摇号贷、认筹贷等衍生产业链等等。

  

  ↑流传甚广的打新收益表

  国家三令五申“房住不炒”政策,为何深圳仍然出现了变相投资炒房行为?笔者认为原因有很多:

  一是当前货币供应量较大,资产价值存在较大上涨压力,而且这种压力不是平衡的,金融资源集中在北上广深等少数中心城市,这些中心城市资产升值压力比普通城市又大得多。我国2019年底的广义货币M2余额达到198.65万亿,与GDP的比值达到2.0,这在世界主要经济体中处于高位。深圳是中国金融中心之一,截至今年8月末,深圳金融存款金额是95845.44亿元,较去年8月末增量15907.6亿元,增速19.9%,仅次于北京、上海,接近杭州的两倍。2019年深圳住宅成交369.86万㎡(37484套),成交金额2065亿元,金融存款余额即使按20%富裕闲置资金计算,也有1.9万亿元以上,接近于住宅年成交金10多倍。庞大的资金在寻找出路,购置房地产成为一个主要选择项。

  二是受香港与深圳经济进一步融合的影响。2018年9月23日,广深港高铁开通,深港两地进入“一刻钟”生活圈。据笔者了解,2019年6月,香港房地产均价在13万/平方米左右,深圳同期为53816元/平方米,相差很大,而2018年开始深圳的GDP超越香港,且后劲十足,华为、比亚迪、大疆、大华、平安、招商等世界级企业正稳步发展。在此背景下,很多人认为深圳房价逐步会和香港接轨,房价上扬空间较大,所以大量人热衷投资房地产。实际上这种认识也值得商榷,深圳的人均GDP与香港还差得较多,且香港是国际金融中心,城市性质不同,不能简单类比。

  三是当前投资渠道不多。股市不振,债市违约频频,黄金、石油等资产价格波动较大,导致很多个人包括企业参与房地产投资。

  四是深圳住房供应量过小,房地产供求失衡。2019年深圳商品住宅新增供应面积437.77万㎡,也就4万多套,远远低于杭州、武汉等城市的供应量。

  房价如果继续上涨,会抬升深圳的整个商务成本,不利于深圳的长远发展,不利于大量工薪阶层和年轻人住房问题的解决,不利于社会的和谐稳定。而深圳控制房价的措施,一要想方设法提高住宅供应量,尽快实行新增建设用地指标“人地挂钩”,扩大土地供应量。房地产供应量的提高是一个根本措施,要抑制房价上涨,必须克服一切困难,想方设法提高住宅供应量。

  二要打开思路,一方面市内提高供应,另一方面引导居民到都市圈内交通方便的周边城市购房,加快都市圈便捷交通建设,加快实施都市圈内教育医疗等公共服务均等化。

  三要出台精细化管理措施,严格限制代持购房、合伙买房,以及摇号贷、认筹贷的产生和蔓延。

  四要采取更加严格的经济措施,对于炒房行为进行更加严格的打压,大幅缩小套利空间。比如延长新房转让时间,二手房交易环节的税收调整,持有环节税收的稳步推进。

  五要加大人才房、保障房的建设力度,帮助中低收入和中高级人才解决住房问题。

  作者 冯焱东(浙江大学房地产研究中心高级研究员)

  编辑 汪垠涛

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