2021年，北京房价会涨吗？

当你发觉市场发生变化的时候，市场早已发生了变化，并且奔向了下一个变化。

而有人却还停留在原地，没有回过神儿来。

就像严肃君同事，发出的灵魂疑问---

“为什么去年看房都是5万多，可今年去售楼处一问，全是7万多，甚至10万多的房子？”

因为市场在你没看到的地方，变了。

01

中位数位移

今年最大变化就是，北京新房价格中位数的位移。

中位数，是指按顺序排列的一组数据中，居于中间位置的那一个。

严肃君统计了2019-2020年新入市商品房项目，选取标准为当年首次下发预售证者，2020年数据统计截止到12月3日；将所有已批楼栋拟售价格的均值，作为该项目均价。

另外，共有产权房、50年产权项目，以及怀密延平远郊区新盘，由于政策或地域所限予以剔除。

按照均价由高到低排列，去年共有46个纯新项目，限竞房多达36个，7W以上项目只有6个。

居中的两个项目都是限竞房---萬橡華府、金隅学府，中位数是53420元/㎡。

而2020年，截止到目前共有39个纯新项目，限竞房只有19个，7W以上项目达到了11个。中位数是不限价商品房项目绿城·明月听蘭，均价为61221元/㎡。

都说北京新房市场“横盘”，但如果从中位数角度，更能看出今年的波澜。

02

重回2016？

过去三年，北京楼市就像按下了暂停键。

大批限竞房项目集中入市，给了购房者选择的空间；被限制住的均价和总价，给了购房者选择的时间。

但，暂停总是暂时的。

早在去年，这个选择的空间和时间，就在收紧。

严肃君盘点了近三年北京已成交宅地，限竞房和共有产权房地块数量逐年递减，不限价商品房地块数量则正好相反。

2019已经出现转折点，只是大多数人没有发现。

* 2020年数据统计截止到12月3日

今年，土地供应结构的改变，传导到了新房供应端，北京豪宅全面回归，7W起步，12W封顶的价格才开始明晃晃的耀眼。

注意，回归的不仅仅是价格，还有那个依靠概念、营销、精装卖溢价的熟悉市场，像不像最严限购前的2016重启？

尤其是近日深圳的“打新潮”，中一签浮盈500万氛围烘托下，开始有购房者来问严肃君---

2021年，北京房价是不是也要涨？

03

请回答2021

涨，是肯定的。

毕竟今年已经集结了十几个7W+豪宅项目，分钟寺、大瓦窑组团排队取证中，12月份还有树村、刘娘府地块待出让。

但需要认清的是，区别于2016年疯狂普涨，以上提到的项目，是基于地段优势和土地成本形成的局部上涨。

放大到整个新房市场来看，限竞房影响力还在。今年新批证的39个项目中，仍然有19个是限竞房，价格依然是被限制的。

再放大到整个北京楼市，热闹都是新房的，二手房价格一直静悄悄。

按照以往经验，一个高端项目入市，往往会带动整个片区房价的上涨，甚至高楼面价地块刚刚出让，周边二手房挂牌价就应声而调了。

但统计数据显示，今年前10月二手房成交量同比去年上涨10%，成交均价却一直处于持平。

这波上涨，还是克制上涨。

新房受政策影响较大，但一经售出，就要开始遵守更市场化的二手房游戏规则。

在新房与二手房价格出现明显背离的时候，意味着未来接盘的购买力后劲不足，甚至是有价无市。

所以，这波上涨，既没有带动大盘，也没有带动预期。

当然，这只是严肃君对当下楼市的看法。

从2016年的全民狂欢式购房，到养成更为理性的消费逻辑，限竞房也只用了三年。

下一个行为习惯会是什么，养成需要多久？严肃君也不知道。

*本文佳慧亦有贡献。

互动时刻：

其实说来说去，最简单和精准的概括，依然是那四个字---“房住不炒”。

但注意，房住不炒，不是防止房价上升，而是防止房价过快上升。

从2017-2019年新房（网签）成交均价走势来看，由50608元/㎡，到53841元/㎡，再到54591元/㎡，步幅刚刚好。

2021年的步子会不会大一些？对于2021年北京楼市走向，你又怎么看？欢迎在评论区留言讨论。