“拆迁”风越吹越烈 天河六运小区房价涨了多少？

近期有关天河六运小区的“拆迁”风，越吹越烈。

消息最早来源于公众号@拆神，其8月份的文章提到：

六运小区更新改造项目处于推动政府层面立项节点，根据市委市政府要求，天河区政府将按照“打造世界级中轴线”的理念开展概念规划方案研究，推动项目的更新改造。

9月底，广州市委十一届第十一次全会审议通过的《广州市深化城市更新工作 推进高质量发展的工作方案》再提六运小区的改造详情，项目改造计划为五年方案，占地面积23.4公顷，涉及户数5899户，属于旧城混合改造。

|来源：《广州市深化城市更新工作 推进高质量发展的工作方案》

再新一点的进展，就是乐居君近日走访六运小区周边中介门店，有中介透露小区已有业主看过会议纪要，称广州新中轴线要再盖两座双子塔（商业楼），对标珠江新城，住宅都要拆掉并向两边移。

当然了，中介说的话不能尽信，但六运小区要改造这件事，的确已经到了人人讨论的地步。

|截图来源：高楼迷论坛
这是一块怎样的肥肉，才能引得各方觊觎？

地处“宇宙中心”，改造风早于2002年刮起

说六运小区是全广州位置最好的小区之一，应该不会有人反对。

它北接天河北CBD，南临珠江新城CBD，不仅被广州新中轴线横穿，地铁1、3号线亦在此交汇，拥有“宇宙中心”体育西路。

仅仅是步行的路程，就可以从小区到达天河城、天环、正佳、太古汇等8个巨无霸商业中心。

牛是真牛，但改造，也是真难改造。

时间回到2002年，市规划部门发布关于广州市新城市中轴线的相关规划，根据规划，位于中轴线上的六运小区六运二街的两排房子或被拆迁。

但到了2009年7月，相关部门确认六运小区不拆了，改为打造成“欧式小镇”，原本的纯住宅区，引入了特色餐饮店、私房菜馆、服装店等，部分商户实现住改商。

2010年，有规委会专家表示，六运小区现状全部是9层左右的建筑，建得非常密集，使得新中轴线的空间形态看着别扭，未来应该考虑拆除小区。

拆迁事宜再被提起，当时有不少人是反对的，原因在于小区内部分住改商没有经过规划验收，按政策只能按住宅进行补偿，大部分一楼业主不肯搬迁。

据当时南方都市报采访，有租户认为拆迁之后小区未必还有商铺可出租，即使有，租金肯定比现在贵很多，对于他们这种小本经营者来说很难负担得起，相当于变相把他们清除出小区商圈。

综合各方意见再加上拆迁成本过高，六运小区改造事宜再次不了了之。

一晃，10年又过去了，直到最近小区改造消息才又被提起。

2

成交均价破5字头 有业主只接受一次性付款

楼市向来对消息都极度敏感。

较早前乐居君曾报道过五羊新城传出要改造的消息，二手房业主马上涨价，有业主已经签订了合同，宁愿违约也要反价，有的甚至直接不卖了。（相关报道）

这次的六运小区也不例外。

在乐居走访过程中，中介表示六运小区是房改房性质，存在大量的职工分配房，本来放盘量就非常少，加上“拆迁风”一吹，房价就蹭蹭上涨了。

“今年初就已经有很多投资客来指定买六运小区的楼梯房，加装了电梯的不要，因为之后拆迁会多了公摊面积；育蕾小区的也不要，怕拆不到这里。”中介透露，去年7月他卖了一套95㎡的三房，总价475万元，今年同样户型的，放盘价已经去到530万元。
“去年你拿着350万元买六运的小户型，随便买，今年就买不到了。”他说道。

乐居君查阅得知，今年9月前，该小区成交均价4字头的一抓一大把，9月后，就齐刷刷冲上5万元+/㎡了。

链家网站显示，六运小区有28套房源在售，最新均价为54249元/㎡，环比上月涨了2%。

中介带乐居君看的第一套82㎡三房，位于3楼，总价405万元，单价49390元/㎡，乍一看很笋，但业主只接受一次性付款。
房子户型格局比较奇怪，进门就能看到其中一个卧室，客厅与两个卧室之间隔着卫生间和厨房，总体感觉给人压抑，再加上业主一直在香港，租给租户十余年了，买下来定必要改格局，大修大补一翻。

|进门就能看到卧室，卧室仅靠拉链与客厅隔开，由于堆放杂物较多，客厅显得很暗。

|主卧带阳台，阳台呈“L”字型，面积不入房产证

虽然这套房子只接受一次性付款，但还是挺受欢迎的，乐居君看房当天就有两批中介带客看房，加上主卧阳台、客厅半个阳台面积没入证，改造一番后使用率较高。

第二套房位于9楼，户型为99.69㎡三房两厅，报价530万元，单价5.32万元/㎡，同样有租户在住。

该户型采光也不是很好，白天也需要开着灯，三个房间都正对客厅，私密性较差。但这套房是乐居君踩盘当天看到的保养得最好的一套房，买回来后不用过多装修。

中介称这套房业主心态也是比较强硬，因为他已经在广钢新城买了房，不着急卖房换钱。

乐居君不得不吐槽六运小区的楼梯设计，每爬一层楼，还要经过一道长长的过道才能再上楼梯，爬一次9楼真是让人想哭。

幸运的是，这套房所在建筑已经申请加装电梯，半只脚已迈进电梯房行列。乐居君在小区观察发现，小区加装电梯的风气还是蛮盛行的。

最后一套房是位于2楼的68㎡两房两厅户型，报价350万元，单价5.13万元/㎡，此前用作经营商铺，商户搬走后房子基本处于毛坯状态。

商户把多面墙都打掉了，买家可按照户型图重新装修。

3

总结

不难看出，作为房改房，六运小区房子户型不算方正，加上楼龄过长，小区环境嘈杂，在寸土寸金的天河中心，5万元+/㎡的房价并不算高。

时至今日，外界还总有一种声音，称六运小区是中轴线的“缺陷”，若小区旧改真的能提上日程，广州新城市中轴线上的天环广场和黄埔大道会被彻底打通，这对整个城市景观及周边楼市无疑是一个利好。
从目前政策来看，该小区改造机会的确很大，但怎么改，何时改，依旧是个未知之数。

而回到众多投资客买老破小搏拆迁的这个话题上，引用公众号@城市战争的一句话：

“老破小”是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价极贵的情况下，其价值才是可持续的。

有关六运小区改造的话题，你有什么看法？欢迎在下方评论区留言与我们讨论。
部分资料来源：公众号@拆神

来源：乐居买房