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深圳楼市癫狂,“打新人”会挨打吗?!

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  周末聊过这个话题,感觉还值得再聊聊:

  十年来,不管在商品市场还是资本市场,茅台强势的发展已经很难找到竞争对手,如果非得有这么一个对手,或许也只有中国神一样存在的楼市可相提并论。现在流行一个经济新名词“茅房困境”:我手里有钱,到底是买房子,还是买茅台?

  

  茅台已经众所周知抢到一瓶就赚1000,所以全民排队买茅台,买的不喝,喝的不买。

  而部分城市卖房也同样出现了这一现象:住的买不到,买的不住!

  “几万人抢房,只要有资格买到就相当于赚了500万,买到就是赚到。”众多媒体报道下,深圳楼市又发明了一个新词“打新”。

  深圳“华润城润玺”的网红盘,项目均价为13.2万/㎡左右,而周边华润城润府的二手房均价在18万以上,价差达到4万~5万,这意味着按该楼盘最小的100平方米户型算,如果摇中最少能赚500万。

  

  天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往。逐利是人的本性。

  早在离开盘还有数月时间之前,不少“打新攻略”就在网络流传。到了选房之时,不仅出现了“众筹打新”“借票代持”等传闻,而且根据华润城官方信息,即使在“优先满足无房居民家庭购房需求”的限购原则下,润玺一期1171套房源,符合选房资格者就有9690人,中签率约为12%。

  僧多粥少加上“借票代持”等炒作,加剧了抢房现象。“摇上一套新房,账面浮盈就是几百万元”,有机会当然要试试。

  

  

  十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆“投资品”,“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。

  终于深圳提及了要对打新监管:

  

  为何茅台和房子成为当今时代的硬通货?根本原因:茅台酒在地域、工艺和品牌上的稀缺性,优质房源背后的社会资源的稀缺性。

  深圳并非唯一一个打新城市,其实同类型城市还有好几个,比如杭州、南京、成都、西安等,只是因为深圳的房价最高,打新收益最高而被市场广泛关注。

  为什么这么多人都关注限价?限价对市场影响多大?

  一:失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果

  真限价vs假限价,全国看,可以说基本所有城市或严或松的执行了一定力度的限价政策。当然最严格的主要是一些地王项目。

  而限价也分成真限价与假限价,部分城市的双合同存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算)

  

  从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

  数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

  所以这些城市调控就是调网签价格。

  二:限价是最简单的调控手段

  只要网签价格不领先全国,地方政府就可以继续增量卖地。房地产税收也可以高位运行。

  简单的限价政策,只是为了避免房价上涨全国领先,并未配套其他限购、限售、限贷,增加供应等政策,单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同,掩耳盗铃,表面房价是降低了,平稳 ,但事实上,房价依然在上涨。

  限价只是房地产调控作用最小的一个办法,目的是为了应付上级调控的统计数据。对稳房价不应该只是稳房价数字,稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

  房价上涨的原因很多,不增加供应打击投资需求,短期限制签约导致的房价数字下调,对于市场来说,只能酝酿未来的暴涨。

  从房地产调控看,住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价,从目前各地的调控政策看,更多还是稳地价。有力的措施不多。

  短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

  限价打新放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

  因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。

  简单的总结一下:

  深圳并不是一直上涨,但深圳土地供应少,全国同类型城市最少。过去十年供应量是杭州、上海的10%左右。

  

  这一轮深圳房价上涨,关键导火线都是2019年11月11日深圳突然松绑豪宅线,变相的刺激市场,即使7月15日有所收紧,现在的政策相比2019年11月11日前依然宽松非常多。豪宅线意味着杠杆比例,深圳的杠杆比例全国最高。

  

  所以才出现了万人打新,供应少,杠杆高。

  房地产市场缺乏长效机制,短期目标与长期目标不能共存,房地产是经济稳定剂。限价是避免失控,但又不能让房地产熄火。

  

  如果真想抑制打新其实办法很简单,摇号参与数量超过房源3倍的限售+5年,超过5倍+10年,投资客不傻,资金成本高了,自然就不打新了。

  现在看,过去几年“打新人”是最聪明的一群人。都赚了!

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