说民声事·第15期 | 西山一小区误发“交房通知”业主一查未通过竣工验收

接到交房通知，业主喜笑颜开去收房，可到了小区傻眼了，内部设施没搞好，甚至水电还没完全畅通，这样的小区环境怎能收房？11月底，家住西山西泉街荣华城开发商发布交房公告，通知上千住户分批指定时间段前来办理入住手续，但大部分业主看到现场环境后拒绝收房，并向十二师住建部门进行了投诉反映。

近日，荣华城开发商邀请自媒体人前往小区现场了解具体情况，大西山因为身处外地，让另外一位房产自媒体人到现场，初步了解到，该小区开发商上月底发布的交房公告已宣布无效，属开发商内部部门相关信息沟通不畅通导致的信息传达错误，该小区还未取得住建部门审批通过的竣工验收报告，不具备交付标准，具体交付时间另行通知。不过着急办理入住的业主，可提前拿钥匙，不计算相关费用。

壁挂炉业主可自行选择品牌

对于目前业主纠结的问题之一，是该小区的供暖问题。根据合同约定，该小区并未接入市政供热管网，采取壁挂炉供暖方式，由买受人承担壁挂炉及安装费用。所以，该小区壁挂炉购买和安装费用由业主自行承担。

根据现场查看，该小区住户家中已安装了开发商选择的诺科壁挂炉，如果业主不愿意使用开发商选择品牌要求自行选择，经过协商，原房屋内安装的壁挂炉由开发商联系厂家进行拆除，原壁挂炉拆除费用不用业主承担。

疫情导致延期交房 开发商可不支付违约金

按照开发商与购房人签订的购房合同约定，应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期超过90日的，自第91日起到实际交房日，开发商应按照出卖人支付房款的同期银行活期存款利率赔付违约金。

“开发商不按时交房是否违约这个问题，要根据实际情况来具体分析。首先，要看购房合同中是否有明确约定疫情属于不可抗力或者免责事由，适用合同的约定，开发商不需要承担逾期交房的违约责任。”律师刘奔表示，如果合同中没有相关约定，就要根据实际的情况来认定了。

根据《合同法》有关规定，因不可抗力致使当事人不能履行义务，可部分或者全部免责，若导致合同目的不能实现，可解除合同。对于购房者和开发商来说，此次疫情导致的延期交房是否属于违约，关键在于合同签订的时间。

“如果合同签订在疫情发生之前，要看疫情是否影响合同的履行。比如，所涉买卖房屋属于在建工程，疫情造成开发商无法开工，确实会影响交房时间，疫情就构成‘不可抗力’，开发商不需要支付逾期交房违约金。”刘奔表示，根据法律规定，如果不能按时交房，开发商应该将具体情况及时告知购房者。

刘奔认为，如果合同签订在疫情发生之后，此时疫情属于可预见或者应当预见的风险，合同中仍约定了开发商的交房时间，当事人未按时履行合同构成违约，应承担相应的违约责任，具体违约金如何支付按照合同约定履行。

2月10日，全国人大常委会法工委明确指出：当前我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所以，此次疫情属于“不可抗力”。

根据目前在现场了解到的情况，该小区目前正在抓紧时间完善小区内部各项基础设施，水电已基本接通，但最终的验收时间尚未确定，故无法确定具体的交付时间。根据合同约定内容，在未达到交付标准，开发商赔付业主违约金的条款均为X。

明年7月底基础设施完善到位

上周，十二师住建部门接到多位业主投诉荣华城交付不达标问题，该开发商已向住建部门承诺，明年7月底前，小区道路、景观、设施等全部完善到位。

另外，关于业主反映强烈的公共区域装修问题，购房合同中未明确标明，但该开发商已明确向业主公示，荣华城电梯前室将进行简装，包括一层电梯前室墙面、地面贴砖，走道墙面地面贴砖，一层电梯大理石门套线、顶棚吊顶，二层以上走道、电梯前室墙面乳胶漆、地面贴砖，二层以上电梯不锈钢门套线，顶棚石膏线条压边。

具体交付时间另行通知

因小区还在完善阶段，尚未取得竣工验收认可，不具备交付房屋的资格，但是由于房屋延迟交付，影响很多业主的正常计划，如果遇到急需办理入住手续的业主，开发商敞开大门可为其办理入住手续，且不计算物业费等交付产生的费用。

具体最新办理入住的时间，要待小区整体竣工通过的时间，届时开发商将会通过正规途径登报公示。

小区在交付前，物业公司将现场查验电梯、消防、供水、排水、供电等公共部位和公用设施，同时签订物业承接查验协议，未经查验的小区不能交房。开发商在交付房屋之前，开发建设单位和物业公司将共同对小区公共部位、公用设施等进行全面查验，明确双方的责任、权利和义务。在查验过程中，开发商和物业公司必须签订物业承接查验协议，并在各区物业监管办备案。

以前业主在入住前大都只检查自己的房屋，公共设施产生质量问题后，由于分不清是开发商前期遗留还是物业接管后产生，在业主、物业与开发商三方之间引发不少“难缠官司”，因为公共设施例如电梯、消防、供水、排水、供电等都需要专业的单位和人进行检查。

来源：原创

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