罗湖：深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一

　　什么是好的投资？好产品、好价格、好时机。

　　西部确实是好产品。但是当大部分人都盯着西部，把沙井、光明等郊区，部分二手房价格甚至推升到8万时，好价格和好时机已经失去了。

　　对于这样的产品，是提示风险的时候了。真正的超额收益，往往来自于预期差。这样的价格，预期已经打满。现在介入，一旦有风吹草动，一大批获利盘蜂拥而出，收益可能没有想象那么高。

　　相反，在一些此前被人忽视的区域，泡沫已经被彻底挤压干净，就好像弹簧被压缩到了极限，当碰到一些重大的、实质性利好时，长期积累的能量可能就会被释放。

　　比如说：罗湖。日前，罗湖区领导明确表示：罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。还说，笋岗是最值得期待的CBD，这背后到底有何玄机？

　　罗湖：深圳最有投资价值的城区之一

　　按照世界眼光、国际标准规划设计未来

　　整体发展格局：一主两区三带

　　前不久，罗湖区召开了《焕新罗湖，筑梦罗湖——罗湖区2020年产业空间推介暨招商大会》，领导班子几乎悉数出席，透露了罗湖区未来的诸多秘密。淘哥有幸获邀现场见证、聆听了整场招商大会，非常震撼，感觉以前真的小看罗湖了，罗湖未来不得了。

　　大会上，罗湖区委副书记、区长刘智勇明确表示：罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。

　　他说，在21世纪20年代，罗湖重新以世界的眼光、国际的标准来规划设计罗湖的未来。刘区长分享了罗湖的未来愿景和行动方案。

　　第一是以大规划引领大发展。构建“一主两区三带”、“中心集聚、东西联动、南北贯通”的总体发展新格局。

一轴：即以深南东路为总部经济主廊道， 两区：打造国际消费服务核心区、文化生态休闲区两大片区， 三带：全面推进大梧桐新兴产业带、深港口岸经济带、红岭新兴金融产业带三大产业带发展，构建起全方位发展的战略布局。 其中还有三个中心：金融商务中心、科技服务中心、和深港创新联动中心。

　　如上图，这就是未来十年罗湖的发展大格局，其中尤其值得关注的是笋岗+清水河片区，因为是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心，三大战略规划的交汇处。

　　新兴产业、金融、科技三者的结合，相信大家在南山科技园已经体会到了其威力了。在罗湖的未来布局中，淘哥感觉，笋岗+清水河就是相当于南山科技园（包括留仙洞总部基地）

　　罗湖未来十年固定资产投资1万亿

　　规划四大千亿片区：蔡屋围-湖贝片区、笋岗-清水河、笔架山河片区、深港口岸经济带

　　罗湖未来行动方案的第二点是，以大片区推动大建设。未来十年，罗湖的固定资产投资将达到一万亿。

　　1万亿是什么概念？据统计，2005-2014年10年间，罗湖年均固定资产投资不到78亿元；2015年启动城市更新以来，近5年年均固定资产投资约234亿元，为十年前的3倍。但是，未来十年，罗湖的固定资产投资将达到一万亿，年均1000亿，又是现在的3倍多，是05-14年的十倍不止。

　　淘哥认为，买房本质上是买片区未来的变化，变化大、变化快，房价就涨得快。罗湖未来十年1万亿，这些投资的每一元每一分，都会体现在罗湖的城区价值上，进而抬升物业价值。而且，这些价值兑现的速度会很快，三倍、十几倍于过去的速度。

　　所以说，千万不能用老观点看罗湖，如果说以前是自行车，未来十年，罗湖将坐上高铁。如果你以前老埋怨罗湖变化慢，房价不涨，以后你会惊讶于，罗湖变化太快了。

　　罗湖将规划建设四大千亿片区：

　　第一个是蔡屋围-湖贝片区，其中蔡屋围片区占地面积33.67万平方米，总投资额1030亿元，可提供产业空间121.12万平方米，将打造成为国际金融商贸新中心；湖贝片区占地面积33.58万平方米，总投资额700亿元，可提供产业空间120万平方米，将打造成为深南大道东部的商业新地标。

　　第二个是笋岗-清水河重点片区，作为深圳全市18个重点区域之一，规划用地面积542万平方米，高铁罗湖北站与三条地铁线汇聚于此，将成为站城一体、产城融合的科技新城。

　　第三个是笔架山河片区，通过拆除占地面积约59.8万平方米，将5公里多的暗渠复明，实现整个片区的全面重构，这是城市发展史上不多见的浩大工程，让山、水、城融为一体，使之成为深圳国际标杆城市的典范之作。

　　第四个是深港口岸经济带，面积约710万平方米，规划范围南到深圳河，北至深南东路、罗沙路、莲塘路，西抵红岭南路，东至莲塘口岸片区。聚焦深港民生规则衔接，建设深港社会协同发展试验区。

　　十年一万亿，四大千亿片区，其总面积达1216公顷，占建成区面积的35%，再加上数十个百亿级项目，罗湖的全面振兴、精彩蝶变，将指日可待！

　　清水河罗湖北站、深圳火车站将引入高铁

　　罗湖将有三大枢纽：深圳火车站、清水河、大剧院

　　罗湖的一大瓶颈是交通，到罗湖就感觉堵车。但是，未来罗湖的交通也会大变样，将成为真正的湾区枢纽。

　　罗湖将加快推进深圳火车站和口岸片区的改造，引入地铁1号线、9号线、11号线、17号线、25号线等5条地铁线路交汇。加快推动实现与港东铁互联互通，未来，从这里到广州中心区只需65分钟，到香港中环只需45分钟。

　　这里，淘哥提醒大家尤其要注意笋岗——清水河片区，这里过去是没有轨道枢纽的，交通条件不足，制约了其发展。而未来，这里将设立清水河罗湖北站。

　　未来的罗湖，将有三大交通枢纽，深圳火车站、清水河、大剧院。其中，深圳站、清水河罗湖北站两站都将引进高铁，接入全国高铁网，罗湖将进入高铁时代。

　　清水河罗湖北站，将实现深汕高铁、深汕城际二站合一，

　　还有地铁14、17、25三条轨道线路三站合一，都将在清水河交汇，无缝换乘。

　　笋岗：深圳最值得期待的CBD

　　笋岗-清水河是罗湖产业发展重点

　　占据罗湖未来产业半壁江山

　　产业发展是房产价值的基础，罗湖未来哪个区域产业基础最雄厚？淘哥感觉，毫无疑问还是笋岗——清水河片区。

　　罗湖的土地资源非常稀缺，建设用地只有35.5平方公里，占辖区总面积的45.1%。在土地资源这么紧张的情况下，经过努力，罗湖拿出了位于笋岗—清水河重点片区的24.4公顷土地用于全球招商，可见这个片区在罗湖产业布局中的重要性。

　　笋岗—清水河重点片区是深圳市重点开发建设的区域之一。地处粤港澳大湾区核心中轴，是大梧桐新兴产业带建设核心区域，“广深港澳”科技创新走廊的重要支撑节点，被市政府授牌建设“人工智能产业基地”。

　　笋岗—清水河交通也将发生翻天覆地的变化，淘哥上文提到过，清水河将与深圳火车站、大剧院一起成为未来罗湖三大交通枢纽之一：深汕高铁、深汕城际二站合一，还有地铁14、17、25三条轨道线路三站合一，都将在清水河交汇。

　　罗湖区委常委、常务副区长范德繁表示：笋岗位于深圳城市中轴线上，未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区，成为深圳最值得期待的CBD。

　　笋岗目前已入住中国燃气总部、浦发银行、前海人寿等知名企业。此片区目前已经释放出约31万平方米产业空间。

　　宝能中心大厦，新释放产业空间8.8万平方米，目前是笋岗片区第一高楼。

　　招商开元中心，新释放产业空间5万平方米，位于地铁7号线和地铁9号线换乘站，毗邻乐尚购物广场。

　　笋岗中心（润弘大厦），新释放产业空间9.3万平方米，双地铁上盖（7号线及规划中的17号线笋岗站与项目地下空间直接连通）。

　　深业泰富广场，新释放产业空间5.6万平方米，周边有四个地铁站点。

　　Halo广场，新释放产业空间2.54万平方米，自带3.3万平方米食尚潮玩街区，50+热门品牌。

　　你以为笋岗——清水河就只是这样吗？未来的变化更大！！！

　　2015年8月，罗湖率先推行城市更新改革试点。2015年至2020年，罗湖共释放了51.3公顷的土地。未来5-10年还将释放180多公顷，占整个建成区面积的5%；同时，还将集中释放出大量的、成片的、优质的产业新空间，累计约990万平方米。

　　产业在哪里，人口、财富都在哪里。这990万平方米产业新空间，其实就是罗湖未来的藏宝图，具体分布在以下八个板块。

　　1、笋岗板块将打造创新服务总部集聚区，共将释放约216万平方米空间。

　　2、清水河板块将释放产业空间246万平方米；

　　3、蔡屋围统筹片区作为全市金融商贸中心之一，全市超高层办公楼最集中的区域之一，将释放165万平方米空间；

　　4、湖北统筹片区是深南总部经济廊道的重要组成部分，将释放约75万平方米空间；

　　5、深圳火车站-罗湖口岸板块，是粤港澳大湾区深港合作门户，将释放45万平方米空间；

　　6、深南东路-新秀板块将形成文化产业集聚区，将释放约26万平方米空间；

　　7、水贝-布心板块作为国际黄金珠宝产业集聚区，将释放约187万平方米空间；

　　8、莲塘板块力争打造互联网总部基地，将释放约30万平方米；

　　显而易见的是，最重要的两大产业基地，还是笋岗——清水河，二者相加达到462万平米，占据罗湖未来990万产业空间的近乎半壁江山。

　　罗湖：深圳最有投资价值的城区之一

　　笋岗：深圳最值得期待的CBD

　　中洲坊创意中心：罗湖焕新、笋岗崛起的原始股

　　上面，淘哥给大家介绍了罗湖未来的宏伟蓝图。仔细分析我们能发现，其中的笋岗——清水河片区，非常值得期待。淘哥再给大家总结一下。

　　1、罗湖构建“一主两区三带”的发展规划中，笋岗+清水河片区是大梧桐新兴产业带+红岭新兴金融产业带+科技服务中心，三大战略规划的交汇处。新兴产业、金融、科技三者的结合，相当于南山科技园。

　　2、罗湖未来十年固定资产投资1万亿，规划四大千亿片区，其中之一就是笋岗-清水河，规划用地面积542万平方米，将成为站城一体、产城融合的科技新城。

　　3、罗湖打造湾区枢纽的交通规划中，未来将有三大枢纽：深圳火车站、清水河、大剧院。其中，清水河罗湖北站、深圳火车站将引入高铁。在罗湖北站，深汕高铁、深汕城际二站合一，还有地铁14、17、25三条地铁汇聚于此。

　　4、罗湖区明确表示，笋岗未来将打造国际商务总部、新兴产业聚集区，成为深圳最值得期待的CBD。

　　5、笋岗产业雄厚，目前已经释放出约31万平方米产业空间。未来，笋岗——清水河将释放462万平米产业空间，占据罗湖未来990万产业空间的近乎半壁江山。

　　在这个背景下，显而易见，谁能率先布局笋岗，谁就能享受未来丰厚的红利。今天淘哥就给大家推荐一个这样的项目：中洲坊创意中心 C Future Park。

　　按惯例，我们先来看看位置，中洲坊创意中心C Future Park地处笋岗-清水河片区C位，位于宝岗路东侧，北邻泥岗东路，周边有洪湖公园、红岗公园双公园环伺。地铁7号线笋岗站，与该项目直线距离约700米。规划中的地铁17号线宝岗站，将与项目直接接驳。

　　//中洲坊创意中心C Future Park区位

　　一听这个名字就眼前一亮，别具一格，所以大家千万不要把它理解为一个简单的房地产项目，淘哥更愿意把它看作一个作品。

　　正如案名所说，它是一个Park公园，是一个创意中心，是一个面向未来的场所。这是一群有理想、有追求、有创意的开发者、设计师和建设者们打造的作品。

　　据悉，中洲坊创意中心C Future Park，一座以设计为核心的创意公园，拟引进全球知名设计中心，通过聚集优质资源、多方创意力量，整合知名设计学校、设计创意产业相关行业机构及代表性企业，致力于打造为深圳乃至全国标杆意义的“创意公园"。

　　此前中洲倾力打造的中洲未来实验室C Future Lab，进行了一场关于“未来城市”的盛大探索。而中洲坊创意中心 C Future Park，就是中洲未来实验室探索“未来城市”的第二个样本。

　　效果图

　　项目总建面约56万㎡，由8座会呼吸的建筑组成，是一个包含商务公寓、写字楼、开放式商业、设计艺术中心等多元业态在内的产业公园。其中，自带约3万㎡开放式商业街区，约5万㎡城央艺术花园，约3000㎡设计艺术中心。传闻会引入国际知名书店、影院等人文配套。

　　从全区的视野看，罗湖具有深厚的文化底蕴。文化创意产业规模超过100亿元，规模以上文化企业超过500家，占全市总数的1/8。一批国家级、省市级文创产业园区已成为文化产业发展的新高地。中洲坊创意中心 C Future Park的出现，有望为罗湖文化产业锦上添花。

　　据了解，项目户型为33-66平米的1-2房，不限贷不限购公寓产品，即将入市。由于深圳政策已经不再批商务公寓，因此属于卖一套少一套的绝版真公寓资产。

　　此外，最近润玺等楼盘传出的“代持打新”风波之下，预计深圳很快就会对代持打新进行调控，补上漏洞。预计未来很多没有名额的投资者，代持买住宅的途径将会被堵死，如果要分享深圳城市发展和经济发展，分享片区蝶变，买入公寓将成为顺理成章的选择。这一类真公寓市场看好。

　　中洲坊创意中心C Future Park商务公寓

　　据统计，片区有250万㎡产业空间，高附加值企业超2000家，精英办公人口数量约25-30万，同时也催生出周边巨大的居住需求。但片区供应仅约9500套公寓，供求比失衡，新房供不应求。

　　值得注意的是，中洲自持了项目超60%的物业，直接显示出了中洲对该项目的用心以及信心。

　　项目力邀香港CCD郑中设计事务所进行室内设计，延续中洲滨海商业中心的公寓打造标准，以前沿设计理念、最新技术工艺等提升空间场地的价值，旨在打造出舒适、雅致的高品质居住空间，为业主配套一座世界级创意设计公园。

　　效果图

　　（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）