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大招落下!房价翻倍后的西安,终于宣布降杠杆了!

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  作者:公子不悔

  01

  西安,从不缺话题。

  就在众人讨论房地产税会不会空降深圳,在深圳率先开启征收的时候,2020年12月的第一天,西安非常识趣地发布了楼市调控大招,成功抢占了话题C位。

  12月1日,西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局,四部门联合下发关于进一步加强房地产市场调控的通知。

  

  文件要点如下:

  1、在西安拥有一套90平米以下住房的人,想要买第二套,如果第二套面积在144平米以下,首付比例为40%,如果之上,则首付不得低于50%。

  2、在西安拥有一套90平米至144平米范围内住房的人,想要买第二套,如果第二套面积在144平米以下,首付比例为50%,如果之上,则首付不得低于60%。

  3、在西安拥有一套144平米以上住房的人,想要买第二套,如果第二套面积在144平米以下,首付比例为60%,如果之上,则首付不得低于70%。

  4、在符合以上首付比例要求的情况下,居民家庭住房商业贷款未结清时,再次使用商业贷款购买住房的,首付比例不低于60%。此外,公积金二套房的首付比例也上调了。

  
如果用一句话概括这几条政策
便是,西安给楼市降杠杆了。

  在此之前,西安并没有这么细的划分,而且二套房之前最高的首付比例是50%,最低是40%,现在最高上调至70%。

  

  02

  西安此举,一定程度上可以抑制其过热的楼市,因为针对的是二套房,目的就是打压炒房客。

  但这一招没法从根本上冷却西安的楼市,原因稍后再做解释。在此先解答一个疑惑,西安为何在此时出招?

  原因很简单,西安楼市涨得太厉害了,与当下的楼市语调完全不符,如果西安自己不主动调整,就有可能被叫去约谈被动调整。

  西安楼市有多热?从2016年国庆大调控以来,西安房价的上涨趋势,基本没有改变过。

  不久前统计局公布的70个大中城市10月份房价数据显示,10月房价环比上涨0.5%,同比上涨7.6%。二手房环比上涨0.3%。

  7月份的时候,本号曾根据统计局追踪的70个城市数据统计过各城市过去5年的房价累计涨幅情况,结果发现西安过去五年房价上涨了75.8%,超过了深圳、杭州等楼市火热的城市,也超过了房价已经连续上涨近60个月的徐州,稳稳位居第一位。

  这还只是统计局的保守统计,西安的真实房价,其实早已经翻倍了。

  

  制图:城市财经;数据:国家统计局

  这样的涨幅与涨势,明显和当下的楼市语境格格不入。

  涨幅位居第二的徐州,在此之前已经非常识趣地出台了非常强硬的调控政策:商品住宅备案价格一年内不得调整。

  当下是什么楼市语境?

  央媒新华社在评论深圳楼市打新热时表示,“打新热”背后的买房牟利现象与“房住不炒”理念背道而驰,建议出台更严厉举措。

  银保监会主席郭树清,近日多次在重要会议上表示:房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  而前财政部部长楼继伟在“第11届财新峰会:重建全球信任”上,表示:

  中国在经济复苏上走在前面,已经到了研究宽松货币政策有序退出的时候,但退出的节奏也要掌握好,必须要早研究。

  显然,当下的语境是贬损,是打压,是痛批。

  上半年还默认各个城市可以不同程度放松调控,现在为何态度发生了180度转变?这个原因,在之前的文章中本号分析过。

  第一,经济回暖好于预期,楼市的重要性在减弱。

  第二,房价持续上涨,正在加大贫富差距,需要进行调整,若任其发展下去,会激化社会矛盾。

  有此两点,管理层对待楼市的态度必然会发生转变。

  西安似乎看清楚了这一点,才很识趣地主动给楼市降杠杆了。

  03

  那关键问题来了,这招对西安楼市有作用吗?

  本号的观点是,短期内有一定的效果,但没法从根本上解决问题。

  深圳的二套房首付比例早就是70%了,深圳的楼市冷了吗?丝毫没有。

  我们的城市在调控楼市时,仍是单向思维,总是想着怎么去限制大家购买,限制价格,而没有想过疏导。

  或者说,不是他们没有想到过疏导,而是他们没有魄力和勇气去疏导。

  因为疏导的方法只有一个,降地价,增加土地供应,汇成一句话便是:增加廉价土地的供应。

  这一点,很多城市都根本没法做到,即便是摆脱了土地财政依赖的深圳,也做不到。

  其他城市做不到,是因为他们仍极度依赖土地财政,仍需要依靠卖地来获取财政收入,运转城市,为城市的基建输送资金。

  而深圳这样的已经摆脱了土地财政的城市,不敢这样做,是因为大幅度降地价,会动摇房价根本,带来不可预料的系统性金融危机。

  想想看,一旦地价大跌,引发房价大跌,很多人就会断供抛售,银行会出现一大堆烂账,这样的场面没法收拾。

  所以说,即便目前楼市的语境发生了变化,楼市不怎么受待见了,管理层也仅仅只是想给这匹脱缰的野马上个辔头、鞍鞯,而并不是想卸磨杀驴。

  换句话说,管理层只是想让房价停下脚步歇歇,而不是将它推下悬崖。

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