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从2021年开始,楼市迎来“强硬”新规,5年前的情景或将重演?

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  从2015年-2020年的这5年,堪称全国楼市的“翻身时期”,根据国家统计局的数据显示,2015年全国商品房均价仅为6793元/㎡,然而截止到2019年底,商品房均价就涨到了10063元/㎡。其中涨幅最明显的应该就是深圳了,2015年1月份,深圳房价为28993元/ ㎡,可是到了2015年底,房价就突然飙升到了41494元/ ㎡,这个涨幅真的可以用“神速”来形容了。

  除此之外,很多县城的房价也在近5年间快速上涨,根据《2020年全国百强县房价涨幅榜》显示,目前全国已有38个县城的房价超过了10000元/ ㎡,其中浙江瑞安、浙江义乌更是达到了20000元/ ㎡,并且随着内部因素和外部因素的共同作用,县城的房价大概率还会上涨。

  

  可是谁又会想到,楼市调控力度不断加码,首先从国家层面来说,央行建立了对房企的负债监管制度,并把房企的负债情况分成“红橙黄绿”四档,这也被部分经济专家称为“345”原则,目的就是为了控制房企负债增长速度。

  其次就是从各个城市来说,据悉,从7月份开始,全国共计有44个省市出台房地产政策,其中无锡、深圳、南京、大连、成都、沈阳等14个城市发布了限购、限售政策,并且从10月1日开始,部分城市还提高了首付比例,比如将二套房的首付比例从50%提高到60%。

  此外,深圳、无锡、成都、沈阳等城市还延长了增值税的免征年限,专业人士就指出,这样做就是为了打压炒房客行为。这一次又一次的打压,让很多城市的楼市都喘不过气来,可是效果也是显而易见的。

  

  国金证券首席分析师周岳在今年8月份的报告中指出,全国共有38家房企的负债率超过了70%,其中建业、融创、绿地等10家房企剔除预收款后的负债率更是超过100%,除此之外,从净负债率方面来说,有16家房企超过了100%,并且也有4家房企的现金短债比超过1倍。

  而根据央行发布的“三道红线”来说,即:

  

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2:净负债率大于100%;
3:现金短债比小于1倍。

  从这个角度来说,全国至少有10多家房企受到影响,并且房企一旦同时触碰这3条红线,这就意味着从2021年起,房企将不能再增加新的负债。

  

  从2021年起,楼市将迎来“强硬”新规:三道红线。

  根据上海证券的报道,央行通过出台“强硬”新规:三道红线,力争让房企在3年之内完成降低有息负债的计划,并且从2021年开始全面实施。

  我认为这不论是对于购房者,还是对于房企来说,都是一个不小的压力,下面就来分别解释下:

  1、对于房企来说

  很多人都认为三道红线主要对大型房企有用,对小型房企的作用很有限,对此,我并不这样认为,根据人民法院的统计,2020年上半年共有208家房企宣布破产,其中大部分都是小型房企,因此相对于大型房企来说,他们的资金链更容易出现问题,尤其是在三道红线的强硬实施下,反弹的机会反而更小。

  

  2、对于购房者来说

  虽然说部分房企为了降低负债率,往往会采用打折促销的方式,这点从今年的“金九银十”就已经能看出来了,因此很多人就认为买房正是时机。

  可是要提醒大家一点,就是打折卖房是否真的能“盘活”房企的资金链,要知道新房采取的是预售制度,一旦房企的资金链出现问题,那么房子就很有可能会出现烂尾的情况,尤其是小型房企的房子,更容易出现这种情况。

  随着“强硬”新规,三道红线的逐渐实施,5年前的情景是否会重演?

  不知道大家注意到没有,从2010年到2014年的这4年时间里,国内房价的涨幅并不算大,可是从2015年开始,随着炒房客的不断进入,房价开始大幅度上涨,并且到了2017年,很多城市就出台了限购政策。

  那么5年前的情景是否会再次重演呢?我认为经历过一次就知道该怎么解决,目前,包括南京、宁波等城市纷纷调控土地市场,再加上央行限制房企负债,房企的拿地速度也会缓慢很多。因此情景并不会上演,但是也似乎有点熟悉。

  

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