遍地高端：进入2万/㎡+层面，如何精准置业？

　　3年前，坊间有说西安房价要上2万/㎡+，引发一片声讨。如今，再说西安房价要进入2万/㎡+时代，已难有波澜。因为趋势已来。

　　当前，西安局部区域已步入2万/㎡+时代。面对该类项目逐步增多的态势，一个非常现实的问题逼来：进入2万/㎡+层面，如何精准置业？

　　目前，已经备案公示价格在2万/㎡+的新建住宅盘已超过24个，还有10个预计在该价格水平的盘也已亮相，这还不包括已拿地尚未亮相的盘。

　　在1年前，2万/㎡水平的盘，仅仅是在曲江、高新、长安、秦汉新城、沣东新城等少数区域有，目前已扩展至浐灞、航天新城、雁塔、未央、沣西新城、沣东新城、港务区等区域，覆盖面之广，令人惊讶。

　　2万/㎡水平房子的出现，有两大原因：一是面向高端需求，应需而生。二是地价走高，房企被迫做高端产品，因为有了溢价才有利润。

　　西安土地价格的走高，是城市发展的必然。老城区面临城市更新提升品质，新城区高起点规划定位，建设要求高，因而土拍价格不断走高。

　　最近两年里，灞河东岸、纺织城、西部大道、东二环、青龙寺、大明宫、高新CID、软件新城、航天揽月阁、浐灞北翼等板块，地价在1000万/亩以上的屡见不鲜，大明宫华宇地块甚至超过2000万/亩。

　　中海纺织城地块、三迪灞河东岸地块、金泰恒业青龙寺地块等，综合楼面地价都在9000元/㎡左右；蓝光、招商揽月阁地块楼面价在1万/㎡以上；而在软件新城和高新CID板块，近两年成交10多宗土地，楼面价在1-1.5万/㎡。

　　不仅主城区如此，西咸新区在2020年，高价地也频出。8月份，沣西新城拍出2宗地亩单价在1000万/亩以上，最高在1418万/亩，楼面价超过1万/㎡。

　　高价地上的产品，起步价格都不低。

　　从目前售价看，高价地项目除个别在1.8万/㎡起步外，其它都在2万/㎡甚至2.5万/㎡以上，在高新、曲江，航天、浐灞等区域，2万/㎡+时代切实已来了!

　　▲ 西安正在进入新的时代

　　定位高、户型大、价格高。这是目前2万/㎡+项目的总体特征。

　　从当前的2万/㎡盘看，户型面积在140㎡起步，多数在约140㎡-240㎡之间，少数盘还有更大的户型，甚至还有一层只有2户或1户的，当然这样的户型极少。

　　它们都是各房企的TOP系产品，且大多为大平层产品规划，在产品设计、空间尺度、园林格局、文化符号、装修用材、会所功能及物业服务上，几乎都是高标高配、清新夺目、匠心筑造。

　　当前，大平层产品面临的情况是，一是总量饱和趋势明显，供大于求苗头已现；二是产品特性上趋同化因素的存在，导致审美疲劳，出现了 “选择困难症”。

　　对于买家而言，需要思考的是：

　　西安正处于建设国家中心城市的进程中，骨架拉大，版图不断延伸，2万/㎡盘不断出现，选哪里更好？

　　▲ 西安城市新貌

　　当前，在2万/㎡+楼盘分布上，三环外多些，而三环里少些。这一状况的出现，与项目建设时序有关。

　　三环外有三环外的期待，城市新区崛起，但各项配套存在较长的兑现周期，不排除可能随着规划的调整而落空的不确定性。

　　无论选哪里，抓住一个核心：在2万/㎡+层面上，选择大平层产品，尤其是180㎡以上产品作为终极人居，讲究的是居住和生活的质量。

　　从人居发展趋势看，如论是自住购买，还是投资置业，对于大平层产品来说，价值体现应具备以下特质：

　　首先是地段的生态性。有钱、有闲，追求生命质量，健康无价，生态环境是衡量地段价值的首要条件。在西安，临园、依水、傍山，无疑是地段必备条件。

　　其次是配套的均优性。城市界面靓丽，街区形象气质好，交通出行便捷，商业、学校等配套均好且优质，居家休闲举步可及，社交、商务应酬，高雅省时。

　　三是产品的极致性。社区空间尺度高贵宜人；户型功能齐备，居家舒适有致；视野开阔，内外生态交融；归家礼遇尊贵有度，服务及人文关怀温馨尊崇。

　　完全具备且不局限于以上三点的产品，方可称之为优质，才能在未来的城市及居住升级中，凸显其价值和资产属性。

　　▲ 西安浐灞生态区实景

　　当前，西安的大平层项目总体走势一般，鲜见火热场面。这显然与高端市场的成熟度、产品力有关，缺少真正的“王者”。

　　或许正因为如此，后续出现的大平层项目，在地段选择、产品力塑造上，更为谨慎和用心。即将推出的年度新盘融创云潮府即是其中之一。

　　融创云潮府是融创TOP系“府系”产品，邀请知名规划设计大师及团队，从建筑、园林到室内空间，精雕细琢，为西安中产阶级打造量身定制化产品。

　　▲ 融创云潮府效果图

　　项目具有最大限度保证观景、类公建立面、楼间距约40-70米、窗墙比达0.32等高端豪宅标准，户型面积180-253㎡，革新西安人居标准。

　　该项目位于浐灞生态区韩森东路浐河交汇处西北角，即原半坡湖酒店位置所在，是一个集优质生态、品质教育和商业的清雅静幽之地。

　　▲ 融创云潮府区位示意图

　　项目距浐河一路之隔，仅有20来米宽，举步可至。目前该河段正在治理升级，未来将波光粼粼，优美宜人。足不出户，在客厅卧室，可赏优美河景和城市繁华。

　　周边500-1000米范围内有凯德广场、西安香醍天街（即将开业）、西工大附小（民办）及规划待建公办学校，千米之外是幸福林带，学校、商业配套优质。

　　▲西工大附小实景图

　　▲西安香醍天街效果图

　　车行10-15分钟左右，可达著名的三甲西京医院和唐都医院，优质的医疗配套，可为家人提供坚实的健康护航。

　　北侧长乐路上，有地铁1号线；南侧咸宁路上，有地铁6号线（在建）；韩森东路、浐河西路、东三环、绕城高速等环绕，自驾和公共交通出行便捷。

　　▲项目周边道路实景

　　融创云潮府周边分布有恒大、龙湖、奥园、中海等品牌房企项目，与品质高层、小高洋房、叠墅等为邻，居住于此，可谓闹中取静、大隐于市。

　　从占据城市稀缺资源、配套均优及产品力看，融创云潮府无疑是值得大平层买家期待的目标选项之一。

　　西安整体房价依然在上涨通道中，且不论2万/㎡+时代何时全面来临、来临后将出现什么样的情况，但在当下，选择2万/㎡+盘需要谨慎，注意好中选优。

　　切记不要步入一个误区：只是选了一款“大面积”户型，而整盘价值有不足或缺失，陷入仅是居住面积增大的尴尬。

　　坚持围绕“地段生态性、配套均优性、产品极致性”的选盘原则去精挑细选，寻觅真正的价值资产，否则宁缺毋滥。