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2020年北京住宅用地供应价格已达到2022亿!

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  9月2日,中海0溢价拿下石景山北辛安地块后,北京以44宗宅地赚到了1571亿,已超去年全年,随后,招拍挂进入了漫长的空白期。

  平静到有一种“2020土拍结束了”的错觉。

  别急,最后一个月,北京准备集中发力了。

  12月2日/14日/22日/30日/31日,都是今年最后围观土拍的好日子。

  01

  451亿在路上

  截至今天,北京规自委网站显示,招拍挂及预申请列表中,共有11宗地待出让,总起拍价约374亿;再把曾在用地预申请中挂牌的房山长沟地块、大兴旧宫地块也计算在内,就是451亿。

  至此,北京住宅用地供应价格已达到2022亿。

  

  

  *标红部分为曾在用地预申请中挂牌地块

  海淀/朝阳/石景山/昌平/大兴/房山/门头沟均有供应,热门区域供应的也都是热门板块。

  最热的就是树村。

  起始楼面价6.7万+海淀准学区+周边二手房单价11万+,肉眼可见的优势,让树村一经挂牌就备受关注,各种猜测、推断甚嚣尘上。

  从最初房价直指12万+的“单价地王”,到被迫降格成为“隐形限竞房”,先天优势的背后是错综复杂的历史脉络,只能等待12月22日见分晓了。

  当然对于大部分购房者来说,豪宅始终是雾里看花和雾里看瓜。

  石景山北辛安、朝阳金盏乡和东坝、昌平朱辛庄地块,才更吸引目光。

  02

  纯商品房“豪宅化”

  以2020年为界,北京供地发生结构性逆转。

  截至发稿前,2020年北京已成交44宗住宅用地中,35宗为不限价住宅地块,占比近80%,而2018年占比80%的还是限竞房。

  

  2018-2020北京已成交住宅用地统计

  *其中房山良乡拱辰街道地块为不限价商品房配建共有产权房地块,此处为重复计算。

  相同片区的土地供应,从限竞房换成了纯商品房,价格上调是必然。

  以过去限竞房卖得最快海淀为例,限竞房售价都在6万以下,而同板块供应的纯商品房,单价8万+。

  从今年入市的新房项目来看,基本在7万+和11万+两个档位。7万+集中在石景山著名的售楼处一条街,卖的中规中矩,有压力也有动力;11万+在海淀和丰台,有人欢喜有人愁。

  但无论如何,走高的价格,是摆在明面上的了。

  土地决定了市场面貌。2021年,会有更多不限价商品房入市。

  你能感受到的房价变化更明显。

  03

  限竞房“商品化”

  这是所有刚需购房者最关心的一个点。

  纯商品房让限竞房显得更值,这也是为什么,有些开盘当月去化平平的项目,后期卖得越来越好,89平三居直接告罄。因为---

  时代一去不复返,限竞房开始商品化。

  供应量缩水至“个位数”,限竞房土地正在逐步退出市场,更直接的是,限竞房价格优势也在“缩水”。

  同区域相近地段,限均价开始上调

  即将到来的土拍就是证明。

  昌平沙河七里渠限竞房地块,限均价57500元/平,最高售价63300元/平。它旁边的万橡悦府,是今年限竞房准销冠。限均价54197元/平,最高售价56907元/平。

  直观吗?均价涨了3303元/平,最高限价上涨了6393元/平。

  此处还要恭喜万橡悦府小业主,还没入住,房子虚涨几十万。

  还有大瓜。

  与华樾国际相邻的朝阳区东坝限竞房地块,限均价71000元/平,比华樾国际,高出了1578元/平。

  这宗限竞房地块,最大的变化不是价格上调,而是来自于户型比例说明的调整。

  此前限竞房的7090政策中,表述是“套型建筑面积90平米以下户型的面积占比要达到70%”。

  这宗地的出让文件中,“套型”变成了“套内”,一字之差,变化极大。

  套型建筑面积90平米以下,开发商最高做89平销售的建面就可以了。

  “套内”以后,按照得房率反推,得房率80%可以做到112平,得房率75%就是120平。同样的90平米基准线,套型设定下是“刚需”,套内贴近“改善”。

  价格上调、“套型”到“套内”的调整,某种程度上来说,限竞房正在无限接近纯商品房。

  对开发商来讲,利润空间和操作空间变大了。

  
落到购房者身上,无论从单价或是总价,购买限竞房的门槛都明显变高,要花的钱更多了。

  04

  共有产权房“趋零”

  上车门槛最低的共有产权房,供地也在明显减少。

  今年仅4宗。分别位于海淀永丰、海淀清河、房山良乡、门头沟龙泉镇,入市时间大概在2021年前后。

  

  相较于2018年10宗,2019年14宗,今年供地节奏明显放缓。

  顺义区甚至还直接暂停了共有产权房用地供应。理由是---

  目前的房源基本可以满足申购家庭需求。

  这背后,其实就是共有产权房高库存、高弃购率的问题。即使价格美丽,因为地理位置偏远、交通不便、户型等问题,购房者也不愿意买账。

  政策房,也要遵循市场逻辑。

  互动时刻:

  每一次土拍,都是一小撮人的狂欢。但在严肃君的N个500人置业群里,有经验的买房人时刻关注着土地市场的变化。

  土地是面粉,房子是面包。即使这不是一个“面粉贵过面包”的时代,也仍旧是一个“面粉决定面包”的市场。而受限于土地出让-项目入市-销售网签的周期性,感受到的变化,是滞后的。

  市场在抛弃你的时候,连招呼都不会打。

  限竞房、共有产权房供地节奏放缓,甚至逐渐消失的趋势,对于刚需购房者来说,始终不是一个好消息。

  好消息是,从存量来看,北京限竞房、共有产权房依然在供应高峰。限竞房保守估计还至少需要2-3年才能消化得差不多。

  购房者依旧还有空间去做选择。

  2020,你还想买房么?欢迎在下方评论区留言,与严肃君互动~

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