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官媒定调!众筹打新、代持购房,深圳楼市的魔幻之旅或将终结?

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  深圳楼市的魔幻场景,再次上演。

  就在上周,深圳一楼盘又见“万人摇”,起因是华润城润玺一期1171套房屋开盘出售。由于需要将房屋选择比例控制在10:1以内,因此开发商对购房者进行了筛选,最终确定有9690人符合选房条件,中奖率约为12%。开盘仅13小时后,1171套房屋全部售罄,销售额达196亿元。

  华润城项目是深圳市南山区大冲村的一项旧改项目,华润集团于2007年花60亿元人民币拿下,占地面积为63万平方米,总建筑面积280万平方米,规划的业态包括高端住宅、商业、办公大楼、公寓和五星级酒店等。高端住宅部分,分五个阶段开发,共5期楼盘。润府1期于2014年开盘,润府2期于2015年开盘,润府3期于2018年开盘。这次引起轰动的华润城润玺,是该项目的第四期楼盘。这一期楼盘共有4栋楼,1171套房,4个户型可供选择,分别是建筑面积约100平方米的三居室、120平方米的三居室、175平方米的四居室和200平方米的四居室,均以精装房的形式交付。

  今年7月15日,深圳已经出台了“史上最严”的楼市新政,为何四个月后,楼市仍然如此“疯狂”?

  我们得从楼盘如此风靡的原因说起。

  改革开放以来,由于经济的强劲增长和外来人口的快速增长,深圳的住房供应过去一直供不应求,导致房价持续上涨。于是,官方实施了严格的限价措施。以华润城润玺楼盘为例,其一期楼盘的备案价仅为12-14万元 /平方米,平均价格为13.1万/平方米,一套房的总价格为1184万-2983万元。目前,该楼盘一、二、三期的二手房的平均挂牌价格在每平方米17万元至18万元之间,与此次开业的四期楼盘的价格差已达5万元左右。

  因此,对于大多数购房者而言,即使购买了一套户型最小的100平方米的房,也可以通过出售该房屋而获得500万元的收益,买200平方米的房子可以赚1000万元。买得越大,赚得越多。

  于是,有购房资格却没有房的“刚需置业者”蜂拥而至,代持购房的人数非常之多——如果有幸“中奖”,自己又出不起钱,那就卖出去,肯定赚;自己能凑够钱的话,那就自己住,等住两年想换新的房子了,转手一卖,不仅不亏本,还能小赚一笔。

  大家心里的算盘打得可好了,只要去摇号,就有赚钱的概率,谁不愿意呢?

  此外,华润城润玺楼盘位于深圳南山高科技产业园区,被高科技企业所包围,居住和学区配套成熟,且一二手房价格倒挂差距明显,因此引起了许多买家的关注。

  

  于是,万人摇来了。

  可是,手头没有这么多钱的购房者,即使摇到了号,不发愁交不起钱吗?我们前面已经提过了,深圳房子一直是供不应求的,只要占到了房源,转手一点都不愁。

  在所有看似滴水不漏的环节中,最令人恐惧的部分是,本是豪宅价的新盘,摇身一变成了“刚需盘”;而打新的这些首套房客户,并不是真正的“无房客”。

  针对深圳楼市过热一事,11月28日,新华社发文《抑制楼市“打新热”,需要“硬核”举措》。文章指出:

  “打新热”背后,新房、二手房价格“双轨套利”浮现,楼市调控问题再次引起关注。“打新热”现象警示,增加供给、新房限价之外,楼市调控还有很多事要做,比如更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

  广东省房地产行业协会专家宋丁认为,“无房优先”看似公平,但实际上却大大促进了投资投机活动。目前,打新市场上呈现一个投资代持的格局。

  “借名打新是一种利益交换,最终变成了富人的游戏。这是对刚需正当利益的侵犯,是对政策的嘲弄。”宋丁说。

  刘晓博认为,深圳的打新套利之路能走多久,关键在于政府的限价措施。据刘晓博估计,在未来的两到两年半,甚至三年内,深圳的二手房可能处于横盘走势;如果新盘的涨幅能够每年释放8%-10%,那么在两到三年内可以释放25%,倒挂现象在两年内可能会明显放缓,但不可否认的是,它仍将存在。简而言之,只要价格差异相当大,且打新的成本是可控的,打新的行为就不会消失。

  715新政之后,深圳的住房选择规则倾向于“无房优先”,但显然,一刀切的“无房优先”并不是一个全面的计划。

  宋丁认为,深圳这次的表现太过招摇,说明政策中是存在漏洞的。无房优先,实际的效果是大打折扣的,因此必须有新的政策指导出台。

  刘晓博建议,未来的购房规则可以实行“三三制”:每个热点盘的33%或1/3,分配给没有住房的家庭;1/3分配给有人才的家庭;剩余1/3,所有人才家庭、没有住房的家庭,再加上二套改善群体,一起摇号抽签,比较公平。

  有机构统计了过去十年来,中国房价最高的10个城市的房价上涨情况。排名最高的不是北京,也不是国家经济中心上海,而是处在改革开放最前沿的深圳。在过去十年中,深圳的房价涨幅达到了305%。深圳也是目前全国房价最高的城市,平均房价为每平方米6.8万元。根据国家统计局发布的全国70个大中城市的房价数据,深圳的二手房价格今年以来已经连续上涨了好几个月。

  深圳房价未来如何发展,我们拭目以待。

  

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