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房地产出现“裂缝”,专家:刚需买房或许还有3年窗口期

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  2020年,经济学家吴晓波对买房表达了这样的看法,他说到“以前我很喜欢买房子,但是现在想法已经变了。”

  很明显,这位经济学家对现阶段的房地产市场看得非常透彻,以前不仅是这位经济学家喜欢买房子,大多数人都喜欢买房,因为买房有赚钱头、有升值空间。

  

  然而随着时代的变迁,买房赚钱规律开始发生转折了,就连“深谙房地产大局”的经济学家都“不喜欢”买房子了,足以说明房地产现状如何,原因很简单,无非是未来买房没有了升值空间,甚至还有亏本的可能性,所以自然不想买、不敢买。

  经济学家吴晓波的这2句话,其实也透露出了当前楼市的一个新信号:买房不赚钱,甚至还有亏本的可能性。

  

  那么,刚需们的买房时间什么时候到来?这才是真正值得关注的事情。专家:房地产出现“裂缝”,时间已划定!买房时机在“今明两年”, 窗口期3年后或开始关闭!

  一、什么叫做刚需买房窗口期。

  对于刚需而言,良好的买房时机当然是“房子等刚需”,在过去的20年里,刚需几乎没有多少窗口期,因为楼市不等人,今年的房价1万元,刚需开始辛苦攒首付,当攒够首付的时候,房价已经涨到了2万元,所以刚需一直追着房价跑,最终也没有成功跑赢房地产,房价从98年的2000元一路涨到19年的9300元,涨幅达到4倍左右,而刚需们凑首付的速度远远被甩在了后边。

  

  所以,未来有没有一种新的买房可能:房价在某个时间段暂时不上涨了,或者说开发商有可能进行销售促销打折的举动,这样刚需就有充足的时间凑首付、凑贷款买房。在过去这是可望而不可求的事情,但今后或许真的可能出现。

  二、今明两年真的是买房“窗口期”?专家们认为有可能。

  前文说到,楼市窗口期是指“房价等人”,要想让房价等人,那就应该具备3个方面的要素:①建房成本不上涨;②金融政策平稳不激进;③房企们有打折趋向。

  首先,在建房成本方面,土地财政淡化。

  根据《资本论》和古典西方经济学对商品价格的基本定义,影响商品成本的主要因素有2个方面,第一是生产商品的价值量,第二是供需关系。第一个则是成本,消耗的人类无差别劳动越多,那么价格基点就越高。对房地产而言,成本主要是地价。2016年底开始,从坚决遏制房价上涨,到“不依靠土地财政发展经济”这是一个深刻的转变,城市多方位调控房价平稳了。

  

  其次,在金融政策方面,房贷利率趋稳。

  根据央行的新规,从2021年1月1日起,所有存量房贷的浮动房贷利率全部转换为锚定LPR,房贷利率从基准利率脱轨转向锚定LPR给出了一个明显信号,今后随着经济发展的需求,基准利率可能继续下行,但LPR是市场浮动的,每个月都有新的报价利率出台,所以更具有市场灵活性,也就是说,今后的房贷利率将更加灵活,不可能一刀切过低、也不可能一刀切过高,房贷利率将更加平稳。

  2020年4月份开始,LPR利率就连续7个月保持不变,2020年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

  

  再次,开发商在接下来2-3年里,打折促销或袭来。

  受“央行三条红线”政策影响,房企们超过80%不能达标,降负债成为了房企们接下来日子里主要的举措,先看看下方的这个表格:

  

  如图所示,多数房企典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江都踩中了三条红线,基本没有几个能同时满足三条红线门槛要求的。另外据统计,在百强房企上市的61家企业中,踩了一条以上的就达到48家,接近80%。

  与三条红线控制融资息息相关的是债务高峰期到来,根据贝克研究院数据,2020年的前10个月,房企境内外的债券融资达到10283亿元,总规模占到2019年全年的87.1%,另外根据中原地产的数据,仅仅在9-10月份房企境内债券发行规模超过1000亿元,同比2019年当期673亿元增长了48.6%。

  

  一方面偿债高峰期,另一方面融资受限,同时受到市场买涨不买跌的因素影响,开发商们如何化解这种尴尬难题?现实告诉我们,只有打折促销一条路。

  而为啥说窗口期大约有3年,3年后或开始关闭呢?主要是因为“三条红线”的全面开始执行在3年后,这3年是试点和调节期、政策给了开发商充足的缓冲时间,并不是立马执行,给开发商们充足的时间去降低负债,不进行一刀切。

  

  根据消息,监管部门要求试点的房企在2023年6月30日之前,全面完成降负债的基本目标,另外也表明2023年6月30日才是三条红线的真正“发威”的时候,现在距离2023年6月30日还有多久?不到3年了,也就意味着,这一次房地产的“裂缝”,留给房企的时间不多,同时也表示着留给刚需们的买房时机相当充足。

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