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烧掉数亿元,柳州一文旅项目“爆雷”,烂尾盘犯过的错它都犯了!

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  近年来,在地产多元化的趋势下,带着“文旅”标签的项目遍地开花。

  包括融创、恒大、保利、万达、绿地、佳兆业在内的多家房企,相继进军文旅。

  这些房企开发的文旅项目,一定程度为当地文旅发展注入了大量资本与活力。

  比如融创,在云南开辟的文旅战场,布局昆明、大理、普洱、西双版纳、玉溪、文山、昭通,一路开挂。其中不乏跻身全国十大百亿神盘的项目,也有开业首个周末接待客流突破30万人次的文旅城。

  一些不知名的小房企,闻香而来,抢滩卡位,下潜到土地便宜,开发难度不大的乡镇一级。

  尤其在一些拥有独特山川水文,原生朴素人文风景的小镇,引进文旅项目成为了提振地方经济的突破口。


  可是,文旅项目真的是站在“猪都会飞”的风口上吗?

  2019年,央视《焦点访谈》栏目曾报道贵州省独山县下司镇一个约6亿元的旅游开发项目才5个月就被迫停工。


  由这个停工项目,又牵出了这个年财政收入仅10亿的独山县“400亿债务造了个寂寞”的网红话题:

  除了下司镇停工的项目,独山县为了空造一座文旅县城,大兴土木,如占地207平方公里,总投资120亿元的“净心谷景区”,至今空置。

  一片片突兀又宏大的烂尾景观,从文旅地标变成了“文化遗产”。


  放眼全国,与这个主打“徐霞客入黔古道”的文旅小镇类似的还有成都温江、安徽寿县、无锡马山……相继有文旅项目陷入烂尾泥潭。

  面对400亿的覆水难收,难免有人发出质疑。

  当文旅开发已经成为了一种地产运动,大大小小的开发商浸淫于“机会主义里,中国有1300多个县,2019年各地城投债总额已经超过8.5万亿。

  这还是对地方公开的数据统计而得,那么隐性债务的准确数据是多少?又有多少文旅地产项目正在面临烂尾的可能?


  无独有偶。

  就在这两天,有业内人士爆料,柳州的一个文旅项目“百朋莲花小镇”陷入停摆,已接近烂尾状态。

  据了解,“百朋莲花小镇”全案名为“中国·柳江百朋莲花小镇”,项目占地285亩,建筑面积约10万方,总投资20亿元,开发商为广西城康金荷田旅游发展有限公司。


  2017年启动开发,经前往贵州考察学习,通过招商引资引进项目,于2017年11月实现开工,建成后将打造一个集风情古镇、汉唐文化、农业观光、休闲度假于一体的国内一流旅游综合体。

  谈及“百朋莲花小镇”陷入停摆的前因后果,他称:

  “首先,项目从启动到现在一直都不太顺利,一开始由一个本地股东和一个外地股东组成的公司,共同开发,但是进入第二轮投资后,本地股东资金链断裂,两边商议后,又请来新的外地股东,但新加入的股东在开发、管理、销售理念上与前者严重不合。”


  而在“天眼查”上,公司内部确实以股权划分成了几大派系:一是以本地投资人组成的金荷系(占股47%),二是来自贵州的城康系(占股53%),其次是法人实际控制江西吉安多个企业的柳州市皓天投资有限公司(后加入)。

  2019年7月金荷系退出,由柳州市皓天投资公司替代,持股66%,成为了公司大股东,至此,本地资本抽离殆尽。在此期间,各股东内部投资人也有不同程度的变更调整。

  股东频更,矛盾激发,导致了更为荒诞的结果:

  “新加入的股东认为原售楼部装修不够大气豪华,在未经其他股东同意的情况下,私自将售楼部装修拆除,沙盘也被砸掉,而售楼部的重新装修的合同,在公司内部无人签字,迟迟批不下来。”


  现场实探发现确实如此,百朋莲花小镇售楼部所在处,没有任何营业的迹象,售楼部内地砖被全数翘起,隔墙被拆除,建筑垃圾堆积,沙盘用彩条布遮挡,仅有一名工人在现场走动。

  楼盘停摆,砸售楼部的不是客户,而是股东,着实戏剧。


  另一方面,则是施工方无法按时向农民工支付工资,导致项目进入停工状态。

  不过,对于施工方欠薪致停工的原因,他认为项目方并没有明显过错

  “打个比方,我们是做够一万方就给一万方的钱给他,但是做到后面,施工方没做够一万方也要给一万方的钱,特别是做到年底,农民工要钱的时候,他没钱就叫农民工来找项目,但是项目肯定是不能给这笔钱的,所以最后只能停工了。


  诚然,除政府投资项目外,出“正负零”完成基础部分结构并通过基础部分验收付款比例是50%,建筑封顶为80%,主体竣工验收后付款付款比例100%。

  在此期间,一切资金根据合同约定的付款节点和比例支付,施工方多少都要垫资,像这样张口要钱,甚至把农民工薪资矛盾推到开发商的建筑单位,基本上都不会有太好的资质。

  但是,他也提到:

  “其实新加入股东也有想把施工方换掉的想法,不过内部遇到了阻挠。

  经过核实了解,“百朋莲花小镇”的建筑单位为贵州林益建筑工程有限公司,与来自贵州的城康系股东,同出一脉。

  这样就很好理解了。


  幸运的是,迄今项目对外销售的基本是商铺,不像住宅那样急于交房,购房者也悉数是乡镇居民,他们更愿意看到小镇能够做起来,顺利复工,才能保障投资的收益。

  而在柳江县政府正积极介入、协调下项目方也做出了一些让步政策,寄望“百朋莲花小镇”能够尽快开工建设,只是目前施工方暂无任何回应。

  //////////

  今年,广西文旅大会在柳州召开,更是高调宣布了柳州157个文旅重点项目集中开竣工,总投资达1220亿元的消息。

  作为一个拥有广西独特喀斯特地貌、珠江水系西江干流第二大支流及千年少数民族农业,百年桂中商埠,数十年工业重镇资源的城市,具备深厚的文旅潜力可供挖掘。

  但是在释放潜力的过程中,可以看到,全国文旅概念炙手可热的背后,充斥着地产资本的参差不齐的角逐,以地产的模式推动文旅发展,需要的是有资金、有经验、有技术、有人才的组合,即便如此,不少大鳄在文旅的运作中一不小心就会满盘皆输。


  我们知道,前几年著名演员李亚鹏带着丰满的理想进入云南丽江,搞了个“雪山艺术小镇”,最后被阳光100收购,还上了失信人名单,收获了现实的骨感。

  更不用说一个看似内耗严重,分崩离析,施工方套路满满的临时班子,就是做最简单的住宅,烂尾的几大要素都给它占了,又何谈文旅?

  因股权变动离开,前百朋莲花小镇董事长助理兼总经办主任,代表当地投资人的苗金宝,曾在广西电视新闻频道《经济新观察》的镜头前谈到:“项目进驻以后,依托当地的一些农民,在产品深加工创收这一块的话,会带动当地经济的发展,农业发展,旅游发展,包括交通硬件设施的一些改造。”

  百朋莲花小镇无论现状如何,本意仍是为农民福祉,但愿它能顺利脱困。

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