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万人抢房、央媒发声!深圳楼市着了什么魔?

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  摘要:控制好超额回报的分配,投资者没有超级利润,也就没那么多人抬轿子(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|杆姐&编辑|雯雯

  疯!魔!

  万人抢房、众筹打新、借票代持……远程操控一签赚500万。

  “别吹牛说自己是什么老总,有什么样的资源……你知道社会地位是怎么划分的么?就回答两个问题:你住在哪儿、有几套房。”来自深圳的资深炒房客林森告诉AI财经社,不在深圳有房产,就别自称有钱人。

  近期,深圳楼市异常火热,多家楼盘开售不到12小时便售罄,一些“网红”楼盘屡屡出现上述情况。

  

  火爆的程度实在惊人,央媒也坐不住,国社11月28日发表新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》。

  文章最后指出:

  坚持“房住不炒”,保障供给必不可少。近年来一些地方多措并举,如提出长期住房保障计划,停止商务公寓审批,推进低价公共住房建设等。这些措施需加快落地步伐。然而,“打新热”现象警示,增加供给、新房限价之外,楼市调控还有很多事要做,比如更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

  该评论引发大家对深圳征收房地产税的探讨。

  在杠杆地产看来,涉及的问题可能不仅仅是房地产税,而是深圳楼市有再升级、再打补丁的可能。

  当然,补丁应该怎么打,每个人有自己的看法。今天我也谈谈一点浅见,不过没办法像平常那样主要用数据说话,望理解。

  

  1、一个地方是否真的想“房住不炒”?我觉得这一点是核心,我们的政府和欧美完全不同,我们很强的,如果真想稳定楼市,办法多的是。

  当然,作为一名热爱市场的经济分析工作者,我必须要说,应该最大程度尊重市场和经济规律。

  如果仅仅为了稳定楼市,出台一些不合时宜的政策,可能造成的负面影响,本身也是可怕的。

  在考虑负面后果的基础上,有没有办法?肯定有伤害可控的办法。

  2、房地产税是否真的会从深圳开始?这个问题其实今年夏天就在传,相关部门也辟谣了。

  

  如上图这是当时传的。现在国社评论也谈到这一点,至少说明不是空穴来风,一定被相关部门探讨过。

  小10年前的2011年开始,上海、重庆就开始了房产税试点。

  虽然彼时的房产税和后来我们谈的房地产税,似乎有本质区别。但有一点是一样的,作为税制改革、丰富地方长期财税来源,以及房价长效机制的一部分,从来不变。

  作为示范区,作为改革特区,40年来做了很多探索。深圳的房价这几轮大小周期下来,杠杆地产发现都是“身先士卒”——因此,未来房地产税为国试验,可能自然很大。

  立法先行、充分授权、分步推进、稳步实施,这4大原则相关部门反复说。杆友应该听得懂,即便是深圳开始,推出还是有个过程。

  

  3、房地产税对稳定房价,有用么?至于房地产税能不能对房价稳定有意义,杠杆地产的朋友杠杆游戏以前整理过多国的经验,详见《全球房地产税怎么在收?一文读懂它的世界共性(上)(下)》,结论是不一定。

  

  因为涉及的因素很多,变量有些不可控。

  比如你持有环节的房地产税倒是在征,但是遇到物价变动太大,你这点税根本无法吓退人。

  各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%,本身不一定很高。对于职业投资者来说,只要现金流可控,就当多交给利息。最后,还不是都要转嫁给接盘侠。

  此外,比如大周期启动,像货币大放水、政策鼓励,买房就是爱国……这点税算什么。

  所以,变量实在太多,稳定房价政策一定得是组合拳。

  在最大程度尊重市场的情况下,如何稳定房价,保障刚需,杠杆地产有如下几个看法。

  

  4、尊重银行利率浮动权利,根据实际需求来定利率。代持、众筹打新的朋友,最终目的都是利用新房二手房价差倒挂实现套利。

  一个人是真刚需,还是代持、众筹打新,其实很难判断,政策高压也最多暂时有用,只要价格倒挂存在,这一疯狂就很难禁绝,怎么办?这事交给银行,不动产登记、房管部门配合即可,使用差别化利率。

  比如一个人如果是真刚需,那么签字承诺10年(假设举例)不出售,如果期间出售,除掉利息之外收益的一定比例归公。为什么不全部收益归公,因为此前买房子的朋友都获得了一定的房价上涨收益,杠杆地产认为也不能让后买者完全享受不到。

  至于收益比例怎么分配,每年6%左右,我想合适,这也是中央和大家都能接受的。

  对于这种符合条件的真刚需,利率可以最大程度低。

  

  而一个人假如不承诺限售时间,银行利率按照目前LPR的两倍、三倍都可以,一方面也让银行一起分享该朋友的套现红利。

  如此,银行肯定非常高兴,也补贴了真刚需的利息优惠。同时,出售时制定差别化税收和增值分享机制,如下文。

  5、差别化税收和增值分享机制。对于不承诺出售时间的,这说明其有投资考虑,那么如何打消这个群体的疯狂?

  很简单,销售套现时,制定差别化税收政策,卖得越早税越高,具体多少,可以探讨。有杆友会说,这个成本转嫁给了韭菜。不用担心,还有配套政策。

  比如相对其购买价,如果不考虑利息的情况下,假设年回报超过6%,收益部分充公。如此,其不仅没赚到啥钱,反倒还要付出超贵的利息和税收支出。

  这样,职业投资者,无论伪装成啥刚需代持、众筹打新,其兴趣也就没有了,真的刚需自然可以优先买到房。

  

  6、新房、二手房价格倒挂怎么破?严格的限售,调控的逻辑是一方面为了保障刚需利益,一方面限制开发商过分的收益。

  毕竟过去有些地相对便宜,如果不限制价格,开发商要赚死。这个逻辑杠杆地产本身是不太赞同的,但考虑到国情,杆友都懂,适当限也没办法、可理解、可接受。

  但限价到什么程度最好?则是可以探讨的,比如考虑行业特性,30-40%毛利。

  7、土地供应、地价是地方可以做的。深圳地少,但也不是没地,我一直说、也是大伙都知道的,深圳其实还有很多所谓郊野公园、限制开发土地可用。

  凡事不能绝对,努力增加一些供应,怎么都是有办法的。

  

  主要城市陆地面积 图表来源|刘晓博说财经(特此感谢)

  光是增加土地供应还不行,如果想稳定整个城市的房价,地价——也就是面粉价格得确定好。招拍挂溢价控制是一方面,从起拍价上,就应该有所收敛。

  深圳是全国少有可以摆脱卖地财政的城市,如果有意,中央首肯,这也是可以做到的。面粉价格控制好了,销售环节通过杠杆地产上文所述也甄别好了刚需,房价相对也就稳定了。

  8、深圳的豪宅投资,数人才有这个财力。对于动辄千万的房子来说,工薪阶层90%本身就买不起,如果不是投资套利,就算首付没问题,房贷长期也是还不起的。

  深圳的楼市游戏,多数人只是有资格上车,谈不上成为玩家。

  因此,调控或者控制炒房,策略和政策主要就是针对有实力的玩家。对这个群体应该采取什么方式,我想聪明的相关部门其实心里有数。

  

  9、长效机制是个全国性的事情。首先最基本的,水已经放出来了,得有蓄水池,楼市也是“无辜的”,被迫被炒。

  因此,确保央行的货币政策相对独立,尊重经济规律,不要乱刺激,这是最起码的,否则一切无从谈起。不能所有事情都压给地方,责怪地方。

  另外杠杆地产要说,一个地方经济发达、处于资本中心,融资套路、杠杆手段玩得很溜,地还很少,这个地方房价贵,这本身是必然。

  所以说来说去,一定的房价应该尊重,只是要回归“房住不炒”,控制好超额回报的分配,投资者没有超级利润可图,也就没有那么多人抬轿子了。

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