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权威消息走漏!央行要有大动作!未来十年房价全看它了!

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  文/吕韬

  一套新房爆赚500万,深圳楼市疯抢了!

  最近,深圳新房炒作引发全国巨大争议,官媒雷霆亮剑说:

  

坚持住房不炒,需要硬核举措,抑制投机行为!

  官媒话音未落,中国金融学会会长、前央行行长周小川便发表重磅文章,“暗指”房价调控。

  11月27日,央行原行长周小川在央行研究第三期《拓展通货膨胀的概念与度量》中说:

  

过去看似很成熟的通胀度量,现在看来并不理想。当前的度量显然存在着忽视投资品价格和资产价格的问题。

  资产价格,不纳入通胀考虑已经不行了,但怎么纳入还需要研究。

  哪些资产价格,要被纳入通胀,算进CPI里呢?

  房价首当其冲!

  

  在《拓展通货膨胀的概念与度量》,周小川先生写道:

  

对于住房,过去的概念是购房算作投资,价格变化不计入CPI;后来则租房可计入,但在篮子中的权重偏小;再后来,人们主张把自住房用类比租金来计量,但是住房权重仍相对比较小。

  城市可用地变得很稀缺且价格高昂,使得通胀度量再也不能无视或者低估住房的因素。

  众所周知,央行货币政策的主要KPI之一便是控制通胀,每个国家各有不同,美国等发达国家2%是标准,对中国来说,3%是锚定值。

  这些年,CPI基本可以看成是肉价指数,或者食品价格指数,二师兄是CPI篮子里,体重(权重)最大的那个。

  2020年8月以来,因为去年基数高,加上猪肉价格不断下跌,CPI逐月回落,9月份重回“1时代”,10月份甚至回到“0时代”。

  这通胀感觉对吗?

  抱住胖胖的自己,我发现感觉仍然不对。

  最近确实实现了些许猪肉自由,可房价自由,仍然高不可攀,令人窒息。

  通胀CPI的初衷是什么?

  没记错,应该是为了反映人们的生活成本,体现人们的生活质量,浓缩人们的生活品质。

  如果房价比猪价,更能体现人们的生活品质,人们对品质生活的美好诉求,CPI确实应该吐旧纳新,新老更新。

  货币学派的弗里德曼说,通胀是一种货币现象,从M2等货币指标来看,货币现象和房价更般配。

  据券商统计,刨去经济发展所需之后(M2-GDP),“剩余的货币增长”和房价增长非常契合。

  

  房价涨幅比货币增速慢1年左右,兜兜转转

  钱下来了,最终到了房价里

  2020年,疫情之下,从“大消费”来看,房地产消费的情况仍然好于一般消费品。

  据国家统计局的数据,2020年前10个月,社会消费品零售总额311901亿元,同比下降5.9%。

  房地产消费呢?

  国家统计局的数据,全国商品房销售额增速为5.8%,和社会消费品零售额相比高下立判。

  更有意思的是,和房地产相关的消费里面,家具类为负增长-8.7%,建筑装潢类为负增长-6.2%,这说明,不少人是单纯买房,而不是拿来住。


2021大调整!一切为了养老金?!

  周小川先生提出应该把房价等资产价格纳入CPI考核,这个说法本身影响巨大,这个时点抛出也值得玩味。

  什么时点呢?

  第一个时点,5年一度,CPI调整在即!

  国家统计局一般5年一次对CPI权重进行一次大调整,毕竟要反映不同阶段的国人需求变化和生活变化。

  上一次动手调整CPI是在2016年,当时最大的变化是,降低了食品的权重,提升了烟酒的权重。

  

  据国信证券的测算,2016年国家统计局把CPI中,食品的权重从大约32%,降低至17%~21%;烟酒权重则从3.5%左右,大幅提高到5.5%~6.5%。

  2016年至今,看看股市,哪个板块涨得最好?茅台为首,高端白酒绝对是最能涨的那个板块。

  说国家统计局未卜先知这个有点扯,但统计权重的变化,反映出的社会发展需求变化,这是有科学依据的。

  2021年,国家统计局即将再次调整CPI权重,这一次会不会把房价囊括进去?

  周小川先生的文章,告诉我们,是时候了!

  第二个时点是,养老事宜可能将有大动作!

  周小川先生在文章里特别提到:如果资产贵了,养老投资的回报就会降低。

  未来养老金和医疗支出都很大,依赖投资回报且具有长期性。如果股票很贵、债券收益率也很低,那么人们为养老投资几十年,但能够领取到的养老金数量是不足的。

  养老金讲究安全,养老金投资的底层资产里,债券等保守低收益资产是核心。如果货币政策太松,导致债券收益率过低,实际结果是:

  养老金压力会越拉越大。

  据第一财经统计的数据,养老金收益率每年维持在个位数,2019年是近三年新高,人社部最近公布的数字,收益率为9.3%。

  

  根据2019年4月份出版的《中国养老金精算报告2019-2050》,按照目前的情况,2019-2050年全国城镇企业职工基本养老保险基金当期结余在勉强维持几年的正数后便会开始下降,且赤字规模越来越大。

  具体来看,2019年当期结余总额为1062.9亿元,短暂地增长到2022年,然后从2023年便开始下降,到2028年当期结余首次出现负数-1181.3亿元。养老金累计结余的峰值在2027年,2035年可能归0。

  最近,关于延期退休的讨论甚嚣尘上,起因在于十四五规划和2035远景目标中建议:我国将“实施渐进式延迟法定退休年龄”。

  未来5年,延迟退休的具体条款会出来。

  延迟退休就舆论层面来说,其实沸沸扬扬探讨了不下十年,为什么十四五里面要落地?

  还是养老金压力越来越大,希望用延迟退休的方式(周小川在文章里写提到了)缓解养老金压力。

  

  人的问题可以用延迟退休解决,养老金收益率的问题呢?

  提高投资水平是一方面,从货币政策的角度来看,周小川给出了另外一个思路:

  

控制货币政策,别让养老金变毛了。

  控制货币政策,引入资产价格,把房租换成房价,把房价权重提高到适度比例,显然最为合适。

  为什么?

  很简单,养老金压根不能买房,如果房地产的收益率,因为货币宽松,一直保持在高位,其引发的赚钱效应,对于资本市场来说,无疑是二次冲击。

  换言之,对养老金收益率来说,要控制货币政策,在货币政策里,还需要定向控制房产收益,只有这样,才能让养老金收益率维持在相对高水准。

  11月16日,厦门住房保障和房屋管理局发布了关于《厦门市住房发展规划(2021-2025年)》(公示稿)公开征求意见的公告,明确“十四五”期间住房发展的总体目标和主要任务。其中明确提出,保持住房价格总体平稳,新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%。

  5%这个收益率,比养老金2018年收益率高,和2017年差不多,只比2019年低。

  股民都知道,股市里有一条不成文的经验,养老金、社保基金等全民资产,无论怎么做,是不能亏的。亏,几乎是不可接受。

  在不亏里面,还要尽可能的赚,这太难了,需要市场博弈,需要价值投资,更需要政策助力。

  

  说到政策助力,在货币政策的锚——CPI里面引入资产价格是一条无影无形的聪明路,从中国视野拓展到全球也是一条路。

  11月28日,外汇局副局长郑薇说,接下来会:

  

实现高水平跨境投融资自由化便利化。全面放宽和取消跨境投融资的规模和资金使用等限制,扩大外债登记管理改革试点。

  人民币目前在升值阶段,从汇率角度,买全球资产是相对优势。如果允许养老金更多参与全球的优质资产,低风险资产,对养老金增值来说,其实是一件好事。

  外管局此时助力中国资金走出去,一来可以给人民币升值降温,给热钱降火;二来,某种程度上可能在给养老金等重要资产的未来投资,未雨绸缪。

  11月26日,央行发布第三季度货币政策执行报告,里面再度强调:

  

尽可能长时间实施正常货币政策,保持宏观杠杆率基本稳定,把好货币供给总闸门,不让市场缺钱,也不让钱溢出来。

  几个月之前,我们就说央行货币政策开始正常化了,央行三季报里,基本坐实了这一点。

  2021年,如果CPI里加入房价等资产价格,且权重还不低,我们可能会看到,前所未有的货币政策调控。

  这一次,相信你的感受,都在CPI里!

  -- END --

  Copyright

  作者:吕韬编辑:景枫

  图片:来源于网络,侵删

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