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2020一块地都没拿的北京万科,正在走向没落?

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  作者|十一郎

  来源|地产十一言(ID:dichanshiyiyan)

  周末参加了一个业内交流会,一位著名土拍专家抑扬顿挫地讲了一场别开生面的“北京土地市场的前世今生”,细数了近十年北京土拍市场。好听,好看。

  土拍,是房企们发展的晴雨表。北京的土拍市场,更是“一部帝都土拍史,半数房企血泪集”。2020年,北京土拍市场更是逆疫而火,非限竞房地块的释放让不少房企又看到了希望。

  在专家例数2020年的土拍火热场景时,十一郎忽然注意到曾经的大哥万科在2020年一块地都没拿。

  还有30天就是新的一年了,不知万科在接下来的一个月还会不会有“进货”动作。

  没有面粉,咋做面包啊。十一郎操碎了心。

  

  2015年至今,刘肖任命北京万科已五年有余。

  显然,运气欠佳(bu zhi shuo sha)。

  在他刚刚熟悉了北京市场之后就迎来了三年残酷的限竞房之战。

  失败的理由不胜枚举,但结果都是无可奈何。

  昔日的大哥,已经失去北京主流房企的地位。

  看到北万落寞至此,不知那位在2014年就带领北万首度突破全年业绩200亿大关、占据竞争激烈的北京市场上绝对第一名,又刚刚在纳斯达克敲钟的毛大庆同学,心里是什么感想。

  接棒者刘肖,作为万科曾经最年轻的高管,深受众望。也许是年气盛,也许是立志争强,刚上任的刘肖就对媒体提出了几个小目标:

  1.放弃规模

  2.追求利润

  3.增加优质土地

  五年时间过去了,这些目标不知道刘肖有没有忘。至今,他只做到了第一个。

  当初,刚上任的刘肖认为,北京万科的利润率垫底,是其上任首先要解决的问题。五年过去了,他都做了哪些动作呢?

  1、通过调整公司组织构架,进行人员瘦身,500人压到了320人,缩减成本;

  2、大胆使用新人,放弃成熟职业经理人,降低成本;

  3、产品设计上,迭代减速,对产品研发的追求降低。

  原来如此。刘总提高利润率的办法就是裁减人员开支、降低产品投入啊。

  

  这些动作有没有挽救持续下滑的利润率呢?

  自媒体销冠100的大表姐真可谓房产媒体认真码字的好民工了,扒了万科近6年的财报,用通俗易懂的语音给我这个财报小白解读明白了。

  先上两张表:

  

  这张表提醒路人,北京万科是民间叫法,官方叫法是“万科北方区域”。刘肖管辖的地方也不仅仅只有北京,还包括天津、沈阳、青岛等18个城市。

  所以,只看北京市场是不准确的。

  

  而这张表就是大表姐整理的万科集团区域大排名了。

  由上表可见,在万科下属4大区域中,北方区域排行千年老三。也就是倒数第二名。

  外行看热闹,内行看门道,闻名江湖的大表哥解释说,虽说第三和第一只差了两个名次,看起来差距不大,但两者的资金量却差了很多,而且在利润率上严重拖了集团的大腿。

  最重磅的是下面这张图:

  

  此图,地产大表哥总结出6个字:增产不增收。

  从图中可以看出,北京万科从2019年到2020年上半年,利润率有着明显下降。

  十一郎去贝壳查询了北京目前在售和过去5年已售项目,才明白大表哥为何说这话。

  过去几年,北京万科的项目,有一大半都是跟别家一起联合做的。甚至,有些楼盘权益股份只占10%几或20%,案名都看不出来有万科参股的。

  就像刚开盘的熙悦宸著,因为区位优势是在四环边上,加上户型好得房率高等特点,受到很多刚需和改善用户的青睐。从案名到策划再到销售,外人只知道这个网红项目是首开和龙湖联合拿地操盘的,十一郎去踩盘时都没有看到一丝万科的影子,直到这几天扒万科时我才了解到,该项目有20%的万科参股。

  这让我想起我们那代人熟悉的一句歌词:我不做大哥好多年。

  这也难怪。

  在拼资源的帝都,北京人毛大庆应该会因着自己的人脉为万科带来一些面粉,这并非一点关系没有。而作为哈弗商学院归来又空降北京的高材生刘肖,应该有着更高的国际视野,但在北京地界未必有庆庆哥那么吃得开席面。

  最近这几年,北京除了铁帽子王中海、本地世家首开,其他房企都成了抬轿子王,包括万科。

  在竞争激烈的帝都拿地,没有两把刷子,是没有戏的。

  看来,北京万科设计团队早有先见之明,集体移驾中海。也是,没有面粉,拿什么做面包?

  

  再看增加优质土地这一目标。

  2014年末,毛大庆时代的万科北京项目土地存货储备为158.9万平方米。这意味着约有与土地储备对应的300亿货值。

  刘肖接手后,对于土地市场提出了“曼哈顿计划“,绕开土地公开拍卖市场,通过收购存量资产,进行改造、升级成为更适合市场的产品。

  从2015—2020年,北京万科拿地情况如下:

  

  

  
大表哥常说,拿地决定供货,供货决定销售,销售又影响供地。从这几年万科拿地的情况也大概能猜出一二,为何今年不拿地了。

  2016年,这种“更适合市场的产品”面市了。

  逼格高端的翡翠系和大都会系让万科一时风光,乘着市场上行的春风,在北京掀起了一阵追捧热潮。

  只是好景不长,随着市场转冷,项目自身存的设计缺陷逐渐暴露,高端的翡翠公园、翡翠西湖都迎来了业主维权。

  同时,翡翠系莫名其妙地进入到了“深坑”模式,青龙湖、高丽营、五里坨,三个板块的销售难度均直线上升。

  另外一个让人捉急的运营思路是不拿住宅用地。

  大都会79号,空有四环边绝佳的地理位置,这个旧改项目工程开展长达4年之久,错过了2016年北京楼市上涨的黄金期,尝试2018-2019年开始销售,却因为公寓产权分割等问题至今没有得到商业上的回报。

  

  至于投资数百亿的翡翠书院,目前的结果更是令人惋惜。这个位于北五环外的万科自持租赁项目,只租不售,10年租金最少180万,最高216万,需要租客一次性付清10年租金,这样的项目定位在刚推出市场就遭到很多人的质疑。

  项目入市后,响应者了了,首期号称出租80%又被媒体对怼。十一郎从内部人士了解到,该项目的实际情况是, 2018年出租150套左右,2019年出租量骤减至70套左右,而2020年接近年末,知情人士表示,全年整体出租量不超过10套。

  这样糟糕的出租量意味着入市三年,翡翠书院的出租率仅有10%。即使按照满租的情况来计算,上述月租金价格带来的NOI(净运营收益)回报率也不到3%。

  不止如此。

  10月,刘肖在媒体会上表示,万科团队要给北京的年轻人提供设施齐全的月租金3000元的租房,达成此目标的秘密是拿集体用地

  据十一郎了解,北京万科拿到了集体用地里30%以上的房子,大概有2.2万套。

  从人文关怀来讲,刘肖的确有着悲天悯人的情怀,十一郎也曾发文《万科凭什么给北京年轻人提供每月3000块的租房,并承诺40分钟坐地铁可到达办公室?》替万科泊寓叫好。同时,也不得不为北京万科捏一把汗,在目前北京租房市场量价齐跌、供大于求的状态下,泊寓是否能够算过来账。

  随着疫情的散去,相信北京的租房市场不会一直低迷不前,希望泊寓安好

  当然,北京市场还是有机会的。在接下来的12月份,北京土拍市场将有12块地被集中摆上货架,不知万科是否还要继续秉持不拿住宅地块的运营思路,积极行动起来。

  

  在跟业内小伙伴们聊到北京万科时,所有人的感受都是这位昔日的大哥已经越来越没有了分量。

  不知刘肖是否还记得上任之初的表态,“如果北京万科的转型不能成功,那么我在万科留下来就没有价值。”

  不知这是不是军令状。

  当然,公司下行不可能是某一个人的原因。

  一位在与万科长期合作的施工单位方的基层人员,在知乎上吐槽了“现在的”万科,或许可以从中管中窥豹。

  

  而大表姐摘出的那个带着纠结与痛苦又秒被删的留言,可能更能说明一二。

  今年的万科乃至明年的万科都在集中为2015-2017年的错误买单,销售额是下来了,但是工作量丝毫不减。

  买不起地是因为一本身真的没钱,二项目全是乱七八糟的违法乱纪事情,三是公司内部内卷政斗。

  有兴趣可以跟踪一下17年拿地的几个项目,看看万科自恃聪明,干了多少鸡鸣狗盗拿不得台面上的事情。

  你就知道什么叫当年偷的,双倍吐出来。

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