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王健林的回归

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  2012年,万达以26亿美元鲸吞美国的AMC院线时,董事长王健林在美国留下了一句话,未来十年万达至少要在美国投资100亿美元。

  

  当时,美国一家著名媒体报道时加了个标题“希望王先生兑现他的承诺”,意思是别忽悠美国人。

  事实上,这位中国首富先生并未忽悠美国人。

  此后的几年时间里,万达集团开启了全球大采购时间。

  先后并购了澳洲HOYTS院线、英国圣汐游艇、瑞士盈方体育、世界铁人公司、入股西班牙马德里竞技俱乐部,并在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶、悉尼等全球顶尖城市投资建设地标性建筑。

  其中,仅用3年时间就在美国投资超100亿美元,向美国人民展示了啥叫“万达速度”。

  

  春风得意的王健林很快就成为了美国人的座上宾,成为首位受邀主讲哈佛公开课的中国企业家,万达的两个跨国并购案例也被收录进哈佛商学院案例。

  不仅如此,王健林还成为唯一一位获邀“选择美国”投资峰会并与时任美国总统奥巴马会见的中国企业家。

  

  眼见他高楼起,有媒体就质疑王健林向海外转移资产,不过却被王健林霸气回怼:自己赚的钱,想怎么花就怎么花。

  01

  海外地产清零

  时间回拨到2014年。

  那一年是国内企业海外掘金最热的一年,万达与海航、复星、安邦等并称为出海四子,成为中国企业出海的典型代表。

  彼时,万达酒店借壳恒力商业地产上市,更名为万达酒店发展。

  意气风发的王健林和媒体谈及“出海梦”:

  不光把企业做大,还要把中国酒店品牌打到全世界。

  在王健林的规划里,到2020年,万达将在世界12至15个主要城市建设万达品牌的五星级酒店。

  如今2020年即将燃尽,万达酒店的海外项目却伴随着芝加哥物业项目的出售完成,已经全部清零。

  6年前的豪言壮志,6年时间的痛苦挣扎,王健林终究还是放手了。

  在王健林最痛时,怒斥过马德里政府:

  像对狗一样对我!

  

  其近日刚售出的芝加哥项目也不遂心。按照规划,这座紧邻芝加哥CBD,高350米、地上93层,拥有193间客房及高级公寓的五星级酒店,本该在2020年底完工。

  没成想,项目在2016年开工后,承受了不小的经营压力,截至2019年6月30日,芝加哥项目单开发成本就已经砸进了27.41亿元。

  感受到外部市场的变化,从2018年,万达便计划将海外位于英国、美国与澳大利亚的五个项目以50亿美元打包出售。

  在其他项目相继出手后,只有美国芝加哥项目,因为一直无人接手,所以留存到了今年。

  11月24日,当最后的底牌也被售出,万达轰轰烈烈的“出海梦”终于迎来梦醒时刻。

  02

  低潮期的卖卖卖

  万达接连出售海外酒店背后,既有着国内企业出海的通病——水土不服,又有着流年不利的无奈。

  在思维方面,万达的海外项目沿用了其国内高杠杆的模式。

  以比佛利山一号项目为例,虽然万达没有公布收购价格,但该片土地的价值高达4.349亿美元。

  这意味着万达不仅要付给当地政府地价,项目开工前还要支付一笔高达8000万美元的费用和税款,再加上后续投入的建安成本,整个项目预计付出约15亿美元。

  由于国内外有较大的信息差,法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内多有不同,加杠杆进入海外市场,并没有带给万达理想的收益。

  给万达致命一击的,还是外汇政策的突然收紧。

  在当时,“内保外贷”是普遍的做法,万达的海外收购都是用国内资产进行质押,然后向国内的银行借外汇,而这会导致国家下属的银行外汇债务增多。

  2017年6月,国内各家银行对万达、海航、安邦、复星等公司的境内外融资情况及可能存在的风险进行排查,万达遭遇“股债双杀”。

  7月,国家发改委又明文表示,将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向,防范对外投资风险。

  发改委提及的5个投资领域,万达全占,从而被标普列入负面观察名单,评级为“BBB-”。

  

  内忧外患之际,万达开始“大甩卖”,最轰动的当属万达融创富力的那场世纪大收购。

  有媒体报道,因为富力李思廉坐地压价,彼时会议室还传来了老王摔杯子的声音。

  2018年万达年会,王健林做了万字报告,其中有这么几句:

  万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿。

  不过,变卖了海外项目,万达酒店的经营情况也是平平。

  据财报显示,2017-2019年,万达酒店发展的经营性现金流持续净流出,分别达到-16.59亿元、-4.87亿元、-8.18亿元,累计净流出高达30亿元。

  去年全年,万达酒店发短期负债仍有41.96亿元,而期末现金及现金等价物仅有24.22亿元,变卖芝加哥项目的资金仅仅能勉强覆盖去年的短期债务。

  不过,在万达酒店造钱能力缩水之后,将其出售偿还债务,已成了糟糕局面的最优解。

  03

  护城河的威力不再

  除了海外项目,2020年,万达曾经被国内无限看好的护城河项目——“左文体右电影”,也逐渐失去光彩。

  停业半年,万达电影伤到了“筋骨”。

  万达电影2020年中期业绩报告称,公司实现营业收入19.72亿,同比减少73.93%,归属于上市公司股东的净亏损15.67亿。

  

  早在春节档预热期间,万达电影的股价凭借高预期的《唐探3》一路走高,一度站上20元关口,市值突破410亿元。

  但疫情出现后,万达电影股价大跌,在春节档撤档后的首个交易日,万达电影开盘跌停,短短数日市值蒸发超过100亿元。

  依靠体育赛事获取现金流的万达体育,同样因疫情陷入停滞。财报显示,截至2020年3月31日,万达体育负债总额约为128亿元。

  同时,曾引以为傲的万达商管也是一言难尽。据万达商管公布的最新财务报表显示,2019年实现营业收入786.56亿元,同比减少26.18%;归属母公司的净利润243.98亿元,同比减少17.28%。

  未来两年,万达商管需要偿还的有息债务总额更是接近千亿,债务状况和业绩一样都不容乐观。

  此外,布局超过6年,曾是王健林的重点培育项目,万达教育的三大业务板块之一——早教业务板块,也于今年7月将所有股权悉数转让。

  以上,都说明王健林花了6年悉心铺就的“轻资产”转型之路,正受到严重阻碍。

  “轻资产”和“负资产”也只是一字之隔。

  04

  轻资产之路难行

  这放在6年前,是不可想象的。

  彼时,万达房地产开发风头正盛:地产销售额位列行业前三;不动产持有物业面积全球第一;独创的商业地产标准化模式,被同行竞相学习。

  2015年前后王健林开始看空楼市,不做土地储备,进行“去地产化”转型,强调以轻资产为主,把大部分精力转向商业、电影、体育、文旅、大健康等产业,建立护城河。

  2018年,王健林在年会上给地产集团定位:

  不追求销售额,(地产)为商管而存在,每年消化万达广场住宅配套,保持几百亿销售额。

  之后的结果,大家都知道了,万达地产消失在排行榜单前列。

  从2017年跌破千亿后,在千亿房企增加至34家的2019年,万达地产以不足500亿销售额,位列第60位。

  期间万达商业管理公司也一分为二,万达商业管理集团负责纯粹的商业管理运营,万达地产集团则“为商管而存在”,每年消化万达广场住宅配套。

  直至今日,各大版块经营业绩均不理想,历史的车轮给了王健林一记响亮的eg。

  05

  昔日王者重回地产

  这些年折戟的经验,让王健林意识到:

  轻资产业务知易行难,还是房地产开发的钱 “更好赚”。

  从去年开始,万达获取的地块中,住宅占比显著提高,与此同时,万达还不断扩增重资产项目万达广场。

  万达广场,是万达盈利重要增长点之一,一般单个万达广场完成几年滚动开发,累计可为万达贡献几亿到几十亿不等的销售业绩。

  对于万达商业配套住宅产品的模式,万达内部更精辟的总结是:

  住宅配套一个商业广场。

  

  显然,王健林是想围绕 “万达广场+住宅”打组合拳,重回地产。

  06

  不确定中抓住未来

  然而,掉队后想重回规模制高点,谈何容易。

  万达转型这几年,对手们都在进化,他们纷纷开展多元化布局新赛道,修建护城河,拿地,打磨产品……别的不说,光是土储这一项,万达就落后了许多。

  更何况万达发力的板块,大多涉及文旅、酒店、商业、医院等产业,这些都需要大量资金沉淀、长周期来运转。

  在如今融资环境趋紧的大背景下,万达想重回赛道,土储和资金,是必须解决的现实问题。

  况且近几年,由于节奏过快,压力过大,再加上其他种种,万达已相继有多名老臣离开,光是今年,继2月万达商管沈嘉颖出走后,7月万达地产总裁吕正韬也选择了离开。

  此外,今年以来万达地产的2次组织架构巨变背后,也隐藏了各色人物管理权的交替。

  房地产开发,离不开“钱 地人”。

  如此看来,清算海外资产也只是个开始,于万达地产集团而言,未来仍旧迷惘。

  不过,炸天团也非常期待,如今又干回熟悉老本行的王健林,能够找回当年的感觉:

  干就完了!

  

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