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重庆万华水土项目开盘,单价51925元,就问你服不服?

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  本周地产市场最耀眼的明星,当属成都头牌豪宅房企万华的麓悦江城开盘的事情了,从公开数据披露来看,万华本次开盘125套,成交103套,有两套千万豪宅成交,最高成交楼面创下了51925的新高,这个数据放到当前市场来看,无疑是一份耀眼的答案,惹得一些自媒体高呼,重庆很快将进入房价10万+的时代了,显然一个距离解放碑核心区20多公里的地方的项目,房价能进入5万+,的确让市场有些亢奋。

  万华在成都造就了有中国神盘的麓湖,依据同行的观点,麓湖的成功,在成都有特定的因素。

  一是麓湖品质确实不错;

  二是麓湖区位处于成都向南的正中轴线上,这些年成都向南,麓湖的成功,更大程度是分享了成都向南的城市红利,加上本轮四川经济处于顺周期中,四川以及成都购买力提升较快,这是麓湖项目得以成功的主要因素。


  重庆万华项目,总共四块地,一宗是较早从两江置业手中并购地块,体量约24万方,依据披露成本计算约3400多元的楼面;另三宗分别是是2019年12月拿下的一宗计容体量9.27万方,楼面5691;20年1月拿下的两宗,一宗计容体量20.56万方,楼面7054;一宗计容体量24.9万方,楼面6226。这四宗地块合计体量约78万方。为本组团第一大地主,当然这个体量与成都麓湖项目体量不可同日而语。万华外,悦来组团保利约拥有50万方土储,万科,香港置地都有一定体量的土储。整个悦来开发企业约有10来家。

  从开盘125套房屋总价来看,做了一个大致梳理。300万以下的有28套,300—500万级别有84套;500—1000万有11套;1000万以上2套。

  从这个定位来看,万华的主力定位客群是瞄准300—500万高端置业的再改善客群。

  我们调取了重庆近3年300万—500万;500万—1000万;1000万以上的成交档案。

  我们先从区域来看,这些客群的基本情况:

  300万到—500万重庆市场的成交量(今年数据截止10月30日),2018年为182.5万方;19年为119.7万方;20年为81.3万方,从这个数据来看,这个客群的潜力在逐渐降低。

  从区域来说,两江新区是本成交段的绝对主力市场,但20年比例下滑较快,两江新区三年市场份额分别为41%;42%;35%;这个区间上升最快的是渝北区,18年—20年市场占比分别是5%,10%,15%。

  这两个区域有点交叉,总体来说,这个群体客群外流不明显。这个端口数据中,沙区和九龙坡比例没有任何改变,也就是科学城短期对这部分客群没有产生行为上的影响。

  500万—1000万市场的成交数据为:18年58.2万方;19年33.2万方;20年24.3万方;两江新区依然是这个阶层的成交的绝对主力,18—20年市场份额分别是:48%;52%;37%(今年呈现出明显的下滑);但另一阶段渝北市场大幅度飙升,近三年市场份额分别为7%;8%;25%;本组数据中,南岸区数据今年上升较快,近三年数据分别为:8%;11%;16%;大学城和九龙坡区数据没任何变化。

  1000万以上的市场成交数据为:18年18.5万方;19年11万方;20年10.2万方,今年这个数据显得略有反弹。这个组别数据市场份额呈现出与前两组数据不同特征:两江新区近三年市场份额为27%;24%;15%。但渝北数据增量不明显,市场份额分别是5%;7%;8%。这个数据异常之处在于沙区占比的显著提升,近三年占比分别为:8%;0%;23%;另南岸市场数据耀眼,近三年数据分别是21%;29%;38%。

  我们从企业来看,重庆市场高端居住市场的份额大致有这些特征:

  300—500万:这个组别企业主要是龙湖,万科,融创,香港置地,金科;18年—20年市场份额分别是:龙湖,万科,香港置地,融创和金科这五家企业。起市场份额分别为15.6%,20.9%,11.9%;7.2%,18.9%,10.2%;2.2%,8.6%,9.8%;7.9%,4%,6.4%;7.6%,4%,5.8%。

  从数据来看,龙湖有所下滑,万科,香港置地是这个组别的强势崛起者,但龙湖还是这个组别数据的龙头企业。

  500万—1000万:核心竞争企业是香港置地,金科,龙湖,万科,融创;其近三年市场占有率分别是:8.9%,21.7%,28%;8.4%,12%,10.2%;13.7%,10.5%,6.2%;1.9%,7.2%,5.8%;7.2%,4.8%,4.5%。

  香港置地是这个组别绝对龙头企业,金科异军突起,连续两年位于第二,龙湖在这个阶段市场份额快速下滑,今年仅6.2%,不知道龙湖的南区战略,是否会影响到高端市场的口碑,造成市场占有率的进一步下滑。

  1000万以上的玩家并不是市场主力玩家,今年融创和招商占比高达56%,几乎垄断了整个市场。

  回过来我们再看麓悦江城的数据,一个78万方的盘,300万—500万主力户型占到了整个项目的67%;那么接下来的市场策略,该如何进行,坚持这个定位,如果悦麓江城占到8%的市场份额,一年去化大致为10万方(含上下延伸);整个项目需要开发10年;如果是将风格下压,去争取更下端的客户,市场跑量可能会更快一些,毕竟整体市场空间较大;如果向上延伸,做到500—1000万区间,这个即便做到10%的市场份额,依然只有3、5万方。

  向下有品牌减分的难题,向上有市场容量的难题,而坚持也有激烈的市场竞争难题。

  麓悦江城首开125套,按照套均面积200平计算,总共开出体量约2.5万方,按照官方公布业绩,去化103套,去化约2万方,这与78万方的总量比,还是微小的比例。

  不知道为何万华要刻意弄一个51925的单价,是刻意的高端广告,还是对市场竞争对手的一个示威,或者是一个其他什么意思呢?总之51925迅速传递给了市场,后果呢?

  以上内容来源于容磁财经,经独家授权后发出。

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