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攻城拿地出业绩,中海地产一线城市销售额冲击千亿

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  今年前 11个月,中海在北上广深四个一线城市的销售额已经超 900亿,全年有望冲刺1000亿。

  一线销售规模快速崛起,中海的“秘密”,都藏在了土储里。

  在寸土寸金的深圳,10月13日,中海摘得深圳龙华的一块宅地,当天也是深圳少有的一场土地拍卖争夺战,龙华地块更是竞争最激烈、 参与房企最多的一宗地块。 最终,中海地产以 30.85亿元、配建41600平方米的人才房面积竞得。11月26日, 中海又“悄悄”拿下了深圳南山区后海中心区的1宗商业用地。

  同样是一线城市,同样是竞争激烈,10月23日, 中海打败保利、 融创、招商、保利、华润多家房企,拿下了广州市海珠区一宗宅地。

  而在土地市场供应更充足的东莞,中海更分别在 9月16日、9月25日、10月27日,短时间内连拿了三块地。

  “利润王”中海在这个不平凡的2020攻城、 拿地,销售逆势创新高,表现相当抢眼。

  01,

  一二线城市销售额创下新高,中海八成以上土储布局于一二线

  面对房地产市场的不确定性,可以确定的,是得一二线城市者得天下。

  根据今年前十月的房企投资拿地统计,中海的拿地金额支出为 1080亿元,在开发商中排名第二。

  其中,今年以来,中海更是获取了如上海建国东路项目、 上海红旗村项目、 武汉汉阳建桥项目这样的超大型项目, 每个项目的货值均达到了数百亿元。

  自2017年颜建国回归后,中海近三年在开疆拓土方面高举高打,今年更制定了1400亿拿地金额的目标,较去年增长了23%。

  现在的“攻城略地”,是为了来年更好的收成,从中海的拿地分布结构来看,这一次,焦点落在了全国的一二线城市。

  业内普遍认为,在未来很长一段时间里,中国最大的社会群体现象依旧会是人口不断向一二线核心城市迁移。 说的更准确些, 是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一二线城市的迁移。

  而谁掌握了一二线,谁就掌握了话语权。

  至去年年底,中海总土地储备为 8923万平方米,八成以上布局一二线城市。因为在一二线城市特别是一线城市的精准投入,业绩回报是立竿见影的。

  首先是业绩增长提速。2018年,中海的销售增长率是29.8%,位居前十强房企第一; 2019年是 25.2%, 排在前十强房企第二; 2020年1-10月,在疫情的冲击下,中海的销售仍然逆势增长,实现销售2861亿元,同比增长5.7%。

  地产壹线获悉,四年前,中海在北上广深四个一线城市的销售额加起来不到 300亿,而今年前 11个月,中海在四个一线城市的销售额已经将近900亿, 且全年有望冲刺1000亿。

  同时,去年的财报数据显示,2019年除了四个一线城市之外,中海销售额过百亿的共有8个城市(南京、 香港、 苏州、 沈阳、 济南、 成都、 宁波、 西安) 。 其中,南京的销售额超过200亿元,中海也位居南京市场第一。

  复盘这几年的中海, “主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略,毫无疑问是成功的。

  2018年,全国单盘销售的前十楼盘,中海就独占了四席:济南中海华山珑城、成都中海锦江城、广州亚运城、北京中海寰宇天下。其中,中海寰宇天下连续多年蝉联北京销冠,2019年实现单盘销售额 105亿。

  2019年,北京中海望京府开盘去化56亿,上海中海建国里全年销售72亿,为上海年度单盘销售第一。

  2020年8月,中海在深圳的两个“网红盘”先后入市, 其中,位于龙华的中海汇德理开盘被抢光,销售额达 82亿,而位于位于深圳光明的中海寰宇时代,1232套住宅线上选房同样“秒光”,销售 67亿,这两个楼盘也成为了深圳8月开盘去化速度最快的经典项目。

  02,

  “长期主义者”的稳中求规模

  中海聚焦一二线并表现相当进取,源于其对于核心竞争力的重视,当然还有对自身财务状况的自信。

  每家房企都有本不同的生意经,然而当潮水退去才知道裸泳者众,今年以来房企融资监管不断收紧, “三道红线”之下,不管一个时代是否将走到终点,踩了红线的房企已有如热锅蚂蚁,对比之下,处于安全区间的房企,则相对有了更多的底气和机会。

  8月24日,在2020年线上中期业绩发布会,中海董事局主席颜建国回应了市场关切的“三道红线” 问题时表示,对照来看,中海未触碰其中任何一道红线,均处于安全区间,“过去十多年,中海一直坚持审慎的财务策略,保持合理的负债率,保持充裕的现金,资产负债率长年在 60%以下,净负债率在40%以下。”

  的确,截至 2020年6月末,中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%(红线是大于70%);净负债率32.7%(红线是大于100%);现金短债比2.9(红线是小于1) 。三道红线,中海一条红线都没踩着,而且还离得很远。

  曾几何时,房地产业内对“中海地产”有一种近乎夸张的推崇,正是因为中海多年来极其稳健的财务状况。

  应该说,中海地产,是房地产领域的一名“长期主义者”。

  用颜建国的话说便是: “企业的发展是一场马拉松,要稳中求好、稳中求快、不急不躁,在严控风险的前提下,全力实现又好又快发展。作为有 41年历史的中海,我们的目标是百年基业,稳健经营,高质量发展是我们长期不变的策略。 ”

  “稳中求好,又好又快”,在中海的中期财报中也有所体现,

  2020年上半年,中海实现归母净利润 205.3亿元,继续保持“利润王”的称号;净利润率达 23.2%,利润率继续保持行业领先。

  2020年六月末资产负债率59.77%,净借贷比率为32.95%,在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率;

  上半年加权平均借贷成本为 4.01%,融资成本处于行业最低区间,持有现金人民币1113.8亿元;

  三大国际机构给予中海行业领先的信用评级, 穆迪 Baa1、 标普BBB+、 惠誉A-。 集团的抗风险能力有显著的比较优势。

  一贯追求规模与利润均衡增长的中海地产,11月4日获国际领先ESG评级机构Sustainalytics下调风险分数,从20分下调至17分,风险分数评定内房企最低。

  据了解,此次评估覆盖范围广泛,共涉及全球 12690家不同行业公司,中海在总排名中排行前 12%,在全球234家房地产开发企业中排名第3。

  坐拥一二线城市最强有力的储备,以及监管当下最稳健的财务状况,中海的下一步,值得讲一个更大的故事。

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