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10年楼市“打工人”,这样预测楼市?购房者:全是实话

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  有人说,方地产是唯一一个无法预测的投资市场。因为,我国房地产市场,短期看政策、中期看政策、长期还看政策。

  客观说,政策对楼市的影响是方方面面的,但绝不是根本性因素。毕竟,房子要成交,要有买家和卖房。因此,供需关系才是房地产市场的决定性因素。


  自2016年“房住不炒”提出以来,房地产市场全面调控的趋势已经形成,全国房价分化态势加剧。在这样的大环境下,有专家认为房价会涨,有学者认为房价要跌!

  那么,购房者该信谁的?相信自己!购房者自己又该如何预测楼市走向?又该如何判断买房和卖房的风险?今天,10年的楼市“打工人”,从4个方面带大家一起来预测楼市。

  01供需关系法

  商品的价格,往往大部分时间内都由供需关系决定。供大于求,商品降价;供小于求,商品涨价。房价也遵循同样的内在逻辑。

  所以,购房者判断所在城市未来房价涨跌的最直接的方法,就是研究城市人口增量和房子供给的情况。


  如果一座城市新增人口持续、快速增长,而房子供给却无法跟上节奏,房价今后大概率是要上涨的,这也是多数大城市房价上涨的内在要求。

  城市内的情况以此类推。人口持续增加的区域,房价往往更加具有竞争力;人口增长缓慢或流出的板块,房价表现自然没有那么抢眼。

  02政策观察法

  先明确一个概念:房价与楼市政策往往呈负相关关系。

  比如,一座城市房价涨幅大,当地楼市政策基本上以“收紧”为主,限购、限价往往是其外在表象。


  比如,深圳、广州、上海等楼市政策多数时间以“紧”为主,房价却长期保持大幅上涨,就是这个道理。

  简单来说,一座城市的楼市政策如果是“鼓励”购房者买房的,那么未来该地房价涨幅预期不高;如果一座城市的楼市政策市“限制”购房者,那今后该地楼市调控一有松弛,房价大概率会大幅上涨。

  03成本计算法

  众所周知,房价高很大部分是源于“地价高”!地价和房价是正相关关系。

  也就是说,土地价格的走势,直接决定未来房价的走势。一座城市土地价格持续上涨,房价自然免不了上涨。


  普通购房者,直接计算现有土拍价格就行,或者直接观察楼面价。

  如果一段时间内,区域内大部分地块楼面价都涨价了,那未来该区域房价上涨是大概率,而且涨幅与地价涨幅相当。

  04货币周期法

  任何商品的价格,都与货币政策密切相关。

  货币宽松下,商品价格涨幅较大;货币收紧,商品价格涨幅小。


  货币周期法,需要购房者观察市场中流动资金的多少。货币宽松时,市场流动资金充足,可以用来买房的资金多,房价在资金推动下涨价概率大。反之,则正好相反。

  一般来说,购房者只需观察货币供应量、社会融资规模增速即可对货币政策有一个合理的估计。

  小结:掌握上面的4种方法,不仅能够让购房者对全国房价有一个清晰的认识,同时也能让购房者对所在城市房价有一个明确的预期,是观察楼市和房价的不错方法。你觉得呢?

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