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房企减负成主基调,富力地产为何被称为“降杆杆优等生”

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  2004年8月,广州白云国际机场从白云区迁入花都。这一年,富力地产在机场北部的花东镇拿下近2000亩土地,富力空港物流园在此基础上开工修建。2008年,首批仓库及物管服务大楼投入使用,在当时被认为是富力最具潜力的业务之一。

  受益于物流地产的行业红利,富力空港物流园发展迅速,短短几年即成为华南地区最大的医药物流基地以及白云机场周边重要的跨境电商园区。如今,这里已经聚集国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、顺丰速运、京东等各大行业龙头。

  然而就是这样一个前景良好、区位优势明显的优质板块,却被富力"拱手让人"。今年11月9日,富力地产发公告称,集团与黑石联属的基金附属公司正式签合并事项协议,拟将空港物流园作价63亿元,其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

  这并非富力的冲动之举。富力方面表示,此次交易使得集团更加专注于核心业务的发展,同时对于增加资金储备以及降低负债也有很好的促进作用,进而提升富力的抗击风险能力。

  出售旗下物流园项目

  公开资料显示,始建于2007年的空港物流园是富力地产旗下的物流园项目,目前其高标准仓库、厂房及冷库可出租面积达到88.98万平方米,配套设施已经落成,剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。

  另一方面,作为收购方的黑石集团是全球最大的独立另类资产管理机构之一,该公司致力于投资全世界范围内的优质仓储中心,其创始人苏世民一度被业内称为"全球最大的包租公"。

  而双方关于本次收购一事,很早之前就曾露出端倪。在今年8月的中期业绩会上,富力地产董事长李思廉就表示要在年内出售一些项目的股权,以应对到期债务。

  9月底,富力突然对外宣布已于8月10日就空港物流园权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书,截至9月29日相关交易已有重大进展。到了11月9日,转让细节终于被公布于众。

  具体来看流程,先是富力成立傲迅有限公司作为该交易的目标公司,然后将富力的全资子公司鼎富、华维、空港物流划归到傲迅旗下。


  富力空港物流园(来自官网)

  其中,华维拥有总面积约238亩土地,空港物流拥有面积约157亩土地,新成立的鼎富则是获得了富力转让的1276亩土地拥有权,合计约1671亩,以上土地均位于空港物流园内。

  重组之后,华维、空港物流、鼎富将不再为富力地产的子公司,而目标公司傲迅将间接持有以上三家公司的全部权益,并间接持有该等物业权益,而最终富力地产及黑石将分別持有30%及70%的权益。

  根据合并协议,该项目总值为63亿元,业内普遍认为这是一个不错的价格。并且,从公告内容来看,在一定条件下,富力地产通过此次交易预期收到约41.2亿元现金,预估收益约15亿元。

  对于富力而言,通过此次出售,公司将进一步盘活资产;对于黑石而言,空港物流园作为难得的优质标的,也是其投资中国顶级物流市场的一次好机会。

  难得的"双赢"结果

  富力将一手打造的顶级物流园区拱手让出大半,显然是下了不小的决心,不过目前来看,此次出售不算被动,而是一次难得的"双赢"。

  首先,黑石作为全球领先的物流地产管理公司,在中国已经投资近400万平方米现代仓储空间,管理着700多万平方米物流产业。通过黑石专业团队运营,双方可以强强联合,实现项目的资源优化,进而打造出世界一流地标。

  随着电子商务行业的飞速增长,现代化仓储空间的需求与日俱增,在此背景下,物流成为黑石近年来全球布局中的重要一环。据悉,此次交易完成后,黑石集团将在中国拥有500万平方米的物流空间,如此一来能够更加有力地支持电子商务及生命科学等专业领域。

  关于此次收购事宜,富力地产认为,这一合并事项能够增强企业形象并支援空港物流园的增长及发展。

  而更为重要的是,对于富力地产而言,出售空港物流园权益背后还有着更深层次的战略意义——

  历史数据显示,2019年富力地产实现营业收入为908.1亿元,净利润为100.9亿元,在行业内处于领先地位。但很多人表示疑惑:看上去并不差钱的富力,为何要急于变卖资产呢?这还要从近期的"楼市新规"说起。

  今年8月,住建部与央行在京联合召开房地产企业座谈会,明确提出了"三道红线"融资新规。新规要求,在剔除预收款后,房企的资产负债率不超70%,净负债率不超100%,现金短债比不小于1倍。


  富力地产2017-2019年营收及净负债率

  所以调整债务负担、增强资金安全就成了今年的重中之重。

  显而易见,此次转让空港物流园部分权益将很大程度上缓解了富力的杠杆压力,合并事项使得此前空港物流园的投资价值得以货币化,富力地产拟将合并事项所得款项用于降低负债及一般营运资金,努力摆脱"三道红线"。

  多管齐下,富力"由红转绿"

  今年9月,诸葛找房监测了100家上市房企数据,最后的结果令人惊讶:房企踩线的比例高达86%。也就是说,绝大多数的房地产企业都未达到监管要求。面对如此的高杠杆,加紧调整债务结构几乎成了房企的首要任务。

  以富力来说,首先,在土地储备充裕的情况下,富力采取了审慎的拿地策略,2020年上半年,集团新增土地储备权益可售面积仅243万平方米,购地金额约60亿元。此外,集团持续发力旧改项目,这在一定程度上也减少了成本支出。

  在资本市场,早在去年12月,富力配售2.73亿股新H股,用于偿还公司境外债务;今年10月,富力又宣布完成了2.57亿股新H股的配售,获得的24.98亿港元配售净额,所得款项用途同样是偿还负债。

  除了以上种种,富力更重要的回笼资金方式还是房产销售。今年2月,富力启动"好房子,网购吧"营销活动;3月,活动升级为"好房子,线上购";4月,看房平台"好房星带看"正式全面开放;5月推出"百城百盘,老总直播"活动,开启明星直播卖房、老总直播卖房的行业先例……

  "金九银十"期间,富力地产多个楼盘的去化率高达97%以上。其中,位于广州富力南驰·富颐华庭开盘2小时热销26.8亿元,去化率约100%;江苏盐城富力科创城开盘即被"秒抢",单盘销售超过20亿元,去化率超过97%。

  除了销售数据可圈可点,更值得一提的是富力在现金流和负债方面的表现。截至今年三季度末,公司有息负债规模较一季度下降了约242亿元;净负债率较之去年同期下降64%,为166%;资产负债率同比下降至约80.37%,如果剔除预收款,这一数值或降至70%左右,基本可以实现翻绿。

  总的来说,近年来富力地产一直走在降杠杆的路上,从最初的"三线全红"到如今的"一线翻绿",公司经历了"刮骨疗伤"般的阵痛,但最终也收获了财务向好的喜悦。而这,显然已经走在了大多数房企的前面。

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