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“炒房客”已经“逃离”,房价却还在“下跌”,这个大省怎么了?

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  文:栎祐

  近年来,我国整体房价持续上涨。许多人看到了这一趋势,开始加入“炒房”的大军,认为这是最快的投资渠道。由于这种趋势,我国几乎每个城市都有炒房客。随着我国房地产需求的增加,每个城市的炒房客数量也在增加。

  

  事实上,除了老百姓,不少上市公司也加入了“炒房”阵营。由于一些房地产预售制为很多开发商提供了良好的条件和机会,他们在楼盘竣工前就已经赚到了钱。正是这笔巨额的预售资金,使得房地产业的扩张速度超过了其他市场。由此可见,恒大许家印、万达王健林、万科王石等富豪都是通过房地产发家致富的,可见这个行业的利润之大。

  一般来说,房地产投机者炒房不是没有目的的。他们会选择发展潜力大、经济发展水平高的城市。这些城市的炒房客们有更大的动机来提高房价!但我国就有这样一个省份,经济水平全年明显位列全国前三,但不仅每年没有吸引到多少炒房客,反而有不少炒房客“纷纷出逃”,成为他们眼中的“梦碎之地”,而这个省份就是山东。

  

  山东是我国大省,不管是人口总量,还是经济总量居全国前列。按理说,在这样一个大省,房子的投资价值相对是较高的,那么为什么容易成为炒房客的“梦碎之地”呢?

  答案其实很简单,因为山东很多城市的房价已经快速下跌。以山东济南为例,这已经是我国比较受欢迎的二线城市之一。就在我国其他二线城市房价近两年持续上涨之际,济南房价却一路下跌,从去年8月的均价1.7万到现在的1.55万。不到一年时间,房价每平方米下降1500元。这样的下降不应该出现在这样的二线城市。

  

  不仅是山东济南,就连经济发展一直位居山东第一的青岛也不例外。2019年,青岛二手房挂牌均价为2.45万,但今年已降至1.9万,成交价格甚至从2万降到1.6万,直降4000多元/平方米。

  这种下降幅度在全国范围内被认为是比较大的。以青岛的跌幅计算,如果一个炒房者去年买了一套100平方米的房子,那么今年一下子就损失了40万元。

  

  根据2020年11月第四周青岛楼市最新数据显示,其中:

  1.青岛楼市二手房挂牌价格由15655元变为15625元,本周下跌30元,继续下跌。

  2.近三周来,青岛楼市二手房成交量分别为81327套、81196套和81179套,继续减少。

  3.近三周来青岛楼市二手房成交量90天分别为3309套、3254套和3149套,连续下降。

  这种现象在山东并不是个例。就连山东济南和青岛这两大经济体的房价也出现了如此大的跌幅。自然,其他城市的情况也不言而喻。

  

  那么,为什么山东房价下跌会如此之快?

  首先,山东人口持续外流。虽然山东也是一个经济大省,但其“高光产业”总体上相对落后,如钢铁、炼油、有色金属、纺织等。这些都是上个世纪的八九十年代来炙手可热的行业,现在仍是山东的“主力军”。

  而现在流行的“风口产业”山东省几乎都没有赶上,如互联网、金融、科技等,这些都已经成为山东相对薄弱的产业。

  

  因此,为了追求更好的就业环境,越来越多的山东人涌入江苏、广东、福建等发达地区。这也导致山东主要城市房地产需求持续下降,房价自然下降。此外,山东企业活力相对较弱。据统计,山东每万人口拥有民营企业77.4家,比广东少66.3家,比江苏少105.3家,甚至低于全国92.1家的平均水平。

  最后就是,大家只看到了青岛的高房价,却没有看到青岛的工资和土地拍卖的地产价格。青岛的房价在过去几年大幅上涨,现在已经远远脱节了青岛的工资水平。当时在青岛房价上涨的时候,很多青岛炒房客都说青岛的房价涨了,青岛的工资也会跟着涨。然而事与愿违,青岛现在很多人的工资都维持在4年前的水平。

  这无异于给那些期待青岛工资上涨的人放了一个极大的鸽子。在这种情况下,青岛的房价只能继续下跌。

  

  事实上,通过分析山东部分城市的房价案例,我们也可以得出结论,房价变化的方向与人口流向有很大关系!山东工业相对落后,企业活力不强,无法提供更多就业岗位,工资无法上涨,人口流失更为严重,房价自然无法长期维持高位。有句老话说得好:“人往高处走,水往低处流”,这也是没有办法的事情。那么对于这件事情,你是怎么看的呢?

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